划重点
湘西自治州明确物业管理委员会的合法性！
湘西土家族苗族自治州物业管理若干规定
（2025年12月30日湘西土家族苗族自治州第十五届人民代表大会常务委员会第三十一次会议审议通过，2026年1月26日经湖南省第十四届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准）
第一条 为了规范物业管理活动，促进物业服务企业诚信经营，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》等有关法律法规，结合本州实际，制定本规定。
第二条 州、县（市）人民政府应当将物业管理纳入社区建设治理体系，建立健全物业管理工作领导机制、矛盾纠纷化解机制以及联席会议等制度，通过完善物业管理具体措施，协调解决辖区内物业管理的重大问题，集中整治物业管理区域内的违法违规行为。
住房和城乡建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，组织开展物业服务质量评价，建设物业服务行业专家库，宣传实施物业管理相关法律、法规，加强对物业管理行业协会、服务企业等管理和指导。
县（市）人民政府应当组织住房和城乡建设、城市管理、自然资源和规划、消防救援、生态环境等行政主管部门，根据有关法律法规、规章，开展物业管理联合执法行动，重点对改变房屋承重结构或主体结构、违法搭建、乱停乱放、占用或堵塞消防通道、违法饲养动物、污染环境等物业管理区域违法违规行为予以查处。
街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理纳入社区（村）综合治理，明确机构或者人员负责物业管理工作，依照法律、法规履行相关职责。
居（村）民委员会协助街道办事处或者乡镇人民政府开展物业管理相关工作，组织人民调解员、网格员、法律顾问等就地预防、排查和化解物业管理纠纷，并引导发挥居民公约、村规民约在物业管理纠纷多元化解中的作用。
物业管理行业协会应当加强行业自律管理、规范从业行为，并通过物业行业培训线上平台、定期举办线下讲座等方式，加强物业从业人员培训，协助住房和城乡建设部门开展物业纠纷调解、行业信用评价等工作。
第三条 物业服务企业应当依照法律、法规和物业服务合同约定诚信履约，积极配合社区治理工作，共同维护物业管理区域的安全、秩序与环境。
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，维护业主合法权益，及时公开信息，接受业主监督，并加强与物业服务企业、居（村）民委员会及相关单位的沟通协作，推动物业管理事项有效落实。
业主应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会或者业主委员会依法作出的决定，履行支付物业服务费用维护共有部分和公共利益等义务，积极参与物业管理活动，共同营造和谐宜居的居住环境。
第四条有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会：
（一）暂不具备召开业主大会条件的；
（二）具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立的；
（三）业主大会未能选举产生业主委员会的；
（四）业主委员会不能正常履职的。
物业管理委员会作为临时机构，由居（村）民委员会、业主代表组成，负责组织业主共同决定物业管理事项，推动召开业主大会、选举产生业主委员会，物业管理委员会自业主委员会产生之日起解散。
第五条 具备首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当向街道办事处或者乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请。未及时召开大会的，业主可以向街道办事处或者乡镇人民政府书面提出筹备首次业主大会会议的申请。
街道办事处或者乡镇人民政府应当自接到申请之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位依法及时足额提供。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
第六条 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者物业管理区域规模较小的，经物业所在地县（市）住房和城乡建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。鼓励其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘物业服务企业。
业主大会选聘的物业服务企业，由业主委员会代表业主与其签订物业服务合同，就物业服务事项、服务质量、服务费用标准和收取办法、维修资金使用、服务用房管理和使用、服务期限、服务交接、纠纷解决方式、违约责任、解除合同条件等条款作出规定。合同在签订之前，应当向全体业主进行公示。
业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。
物业服务企业应当按照规定将物业服务合同向县（市）住房和城乡建设行政主管部门备案。
第七条 新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务企业应当在业主代表、街道办事处、乡镇人民政府以及住房和城乡建设、自然资源和规划、消防救援等行政主管部门共同参与下，对物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等开展承接查验。
现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
承接查验资料应当整理归档，并向县（市）住房和城乡建设行政主管部门备案，同时在物业管理区域内公示物业承接查验备案情况。
第八条 物业服务企业应当按照有关法律、法规和合同约定，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律、法规的行为，物业服务企业应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
禁止物业服务企业有下列行为：
（一）挪用、侵占或者违反规定使用公共收益和物业专项维修资金；
（二）采取停止供水、供电、供气或者变相限制购水、购电、购气以及停运电梯、限制业主或者业主车辆进出小区等方式催缴物业服务费；
（三）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
（四）擅自改变物业服务用房、共用部位、共用设施设备和相关场地的用途或者将其用于生产经营；
（五）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定交接查验和移交有关财物资料；
（六）擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费；
（七）违反法律、法规规定和物业服务合同约定的其他行为。
第九条 物业服务企业应当在物业管理区域显著位置设立公告栏，公示下列信息：
（一）物业服务企业、项目负责人基本情况；
（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、服务履约情况、投诉电话等；
（三）物业管理区域共有部分、共用设施设备等；
（四）物业专项维修资金使用情况；
（五）业主共有部分经营收益收支情况；
（六）法律、法规规定和物业服务合同约定应当公开的其他信息。
业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。
第十条 物业服务费用应当明码标价，在合同中或者公示时明确列出费用构成项目，不得将应当通过专项维修资金予以列支的共用部位、共用设施设备大修、中修及更新改造费用计入物业服务支出或者物业服务成本。不得收取合同未约定的物业服务费用，受专业经营单位委托代收费不得加收手续费。物业服务费用调整应当经业主大会同意或者业主依法共同决定。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属业主共同所有，物业服务企业不得挪用，应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，及时回复业主质询。州住房和城乡建设行政主管部门应当推动建立相应的资金监管机制。
第十一条 住房和城乡建设行政主管部门应当建立物业服务信用评价机制，并定期公示物业服务信用评价信息。物业服务信用评价信息作为物业服务招投标、物业服务收费调整、物业服务质量评价、物业服务人应急储备库纳入等方面的重要依据。
第十二条 物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定提供质价相符的服务，并畅通小区服务电话，及时响应和处置业主诉求。物业服务企业提供的服务达不到物业服务合同约定的等级和标准的，业主有权依照法定程序解除物业服务合同。
违反前款规定，未提供质价相符服务的，由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照法律、法规及相关规定纳入物业服务项目信用评价，采取失信惩戒措施。
第十三条 业主应当履行按照约定支付物业服务费义务，业主违反约定逾期未支付物业服务费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。
第十四条 公共收益管理使用应当遵守以下规定：
（一）公共收益为全体业主共有，主要用于维修、更新和改造物业管理区域共有部分以及业主大会决定的业主委员会工作经费等公共开支，任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用；
（二）业主委员会、物业服务企业等公共收益管理人应当将公共收益以物业管理区域为单位，单独开设公共收益银行账户并设专账，定期公示公共收益收支情况以及与公共收益相关的合同或者协议，财务审计报告等；
（三）物业管理区域共有部分经营、收益的使用和分配应当征集业主意见，经过业主大会同意。
第十五条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主共同决策、政府监督。
因物业管理区域共用部位、共用设施设备发生危及业主生命财产安全及严重影响业主正常生活的情形时，应当立即组织应急维修，同时向住房和城乡建设行政主管部门申请启动应急使用程序。
物业专项维修资金增值收益可以用于电梯保险、房屋体检等业主共同决定的事项。
第十六条 州人民政府应当建立全州统一的智慧物业管理服务平台，为实现信息公开、投票表决、备案管理、信用查询、投诉受理、安全管理和物业服务等活动提供服务。
县（市）人民政府及住房和城乡建设等有关部门应当依托智慧物业管理服务平台，推动政务服务平台与智慧物业管理服务平台协同运行、融合发展，并按照统一标准受理和办理物业服务投诉事项，实现投诉信息互联互通、快速响应、高效处置。
鼓励物业管理相关主体利用智慧物业管理服务平台开展物业管理服务活动。
第十七条 州、县（市）人民政府应当推进物业管理法律法规纳入基层法治宣传教育，提升居民、村民法治意识和自治能力。
司法行政、住房和城乡建设行政主管部门开展物业管理法律法规进乡村、进社区活动，通过宣传手册、社区讲座、新媒体传播、典型案例解读等形式，宣传普及物业法律法规。
第十八条 住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府，以及其他有关行政主管部门及其工作人员在物业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 违反本规定的其他行为，法律、法规已经规定法律责任的，从其规定。
第二十条 州人民政府应当根据本规定制定具体的实施细则。
第二十一条 本规定自2026年3月1日起施行。
