楼市快报||2025年长沙土地市场分析

1、2025年1月27日，长沙市自然资源和规划局、长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设局、长沙市生态环境局发布《关于实行长沙市国有建设用地使用权预告登记转让制度的通知》，该通知明确了在全市范围内以出让方式取得的国有建设用地使用权实行预告登记转让制度。开发投资未完成出让合同约定开发投资总额25%的国有建设用地使用权，可按照“先投入后转让”的原则，允许转让双方签订建设用地使用权转让合同，按土地转让流程申请办理不动产转让预告登记。待开发投资总额达到转让条件后，再依法办理不动产转移登记。原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。转让方存在违反土地出让合同的违约行为或构成闲置土地的，在自然资源和规划部门依法处理到位后方可申请办理不动产预告登记。

2、2025年7月14日，长沙市住房和城乡建设局等12部门发布《长沙市住房和城乡建设局等12部门关于进一步优化房地产发展措施的通知》，该通知提出：有序盘活存量房地产开发土地。在满足公共服务设施和基础配套设施承载力，且尊重购房业主意愿和综合考虑开发企业需求的前提下，已完成总图审批的商业项目经批准可进行规划修改，补缴土地出让金后变更规划条件，适当降低商住比。  

1、土地供应结构分析

根据长沙公共资源交易中心的数据，2025年长沙市六区一县（注：六区一县指芙蓉区、天心区、开福区、雨花区、岳麓区、望城区及长沙县，下同）土地共供应160宗，供应土地面积约469.97万㎡，同比下降约43%，可建设的建筑面积约864.49万㎡，同比下降约49%。

从供应的类型来看，住宅用地供应面积最大，供应面积约156.22万㎡，占比33%，其次是工业用地，供应面积约147.57万㎡，占比31%，商业用地供应面积约64.54万㎡，占比14%，商住用地供应面积约46.29万㎡，占比10%，其他用地供应面积约55.35万㎡，占比12%。工业用地和住宅用地约占全市供应总量的64%，工业用地供应面积同比下降36%，商业供应面积同比下降67%，商住用地供应面积同比下降36%，住宅用地供应面积同比下降36%，其他用地供应面积同比下降35%。

2、土地交易整体分析

2025年长沙市成交土地162宗，成交土地总面积约467.99万㎡，成交总金额约879.77亿元人民币。土地成交总面积同比下降约42%，成交总金额同比下降约45%。

从土地成交面积来看，2025年长沙市六区一县土地成交总面积467.99万㎡，其中，成交面积最大的是住宅用地占比32%，成交平均楼面价3,859元/㎡；其次是工业用地占比32%，成交平均地面价818元/㎡；商业用地成交占总面积的15%，平均楼面价1,996元/㎡，商住用地成交占总面积的10%，平均楼面价5,532元/㎡，其他用地成交占总面积的12%，成交平均地面价1,679元/㎡。

从成交金额来看，商住、住宅、商业用地等经营性用地成交金额占比达91%，其中住宅用地成交总金额最高，为114.39亿元，占比50%。工业用地由于价格低，全年成交金额为12.19亿元，占比仅5%。

2025年整体土地市场持续低位运行态势，大部分以底价交易，全年溢价土地仅8宗，平均溢价率约21%。

3、各区域土地供求分析

根据长沙市公共资源交易中心的数据，2025年长沙市土地交易主要集中在长沙县、望城区、岳麓区，其中成交、供应长沙县均排行第一，望城区为第二。

2025年住宅用地、商住用地全年六区一县共供应202.50万㎡，其中长沙县供应土地面积最多，供应土地面积57.94万㎡，占比29%；

住宅用地、商住用地全年成交土地面积196.28万㎡，其中长沙县成交土地面积最多，成交土地面积57.94万㎡，占比30%。

2025年工业用地全年共供应147.57万㎡，其中长沙县供应土地面积最多，供应土地面积62.59万㎡，占比42%；望城区供应土地面积43.03万㎡，占比29%。

工业用地全年成交土地面积148.95万㎡，长沙县成交土地面积72.53万㎡，占比49%，望城区成交土地面积41.44万㎡，占比28%。

2025年商业用地全年共供应64.54万㎡，其中长沙县供应土地面积最多，供应土地面积36.53万㎡，占比57%；雨花区供应土地面积14.32万㎡，占比22%；

商业用地全年成交面积68.16万㎡，长沙县成交土地面积36.53万㎡，占比54%，雨花区成交土地面积15.38万㎡，占比23%。

2025年，除芙蓉区、天心区、开福区外各区土地供应面积均呈下降趋势。其中芙蓉区供应土地面积20.82万㎡，同比上涨89%；天心区供应土地面积31.27万㎡，同比上涨8%；开福区供应土地面积16.47万㎡，同比上涨11%；岳麓区供应土地面积68.46万㎡，同比下降47%；雨花区供应土地面积44.44万㎡，同比下降27%；望城区供应土地面积92.39万㎡，同比下降30%；长沙县供应土地面积196.11万㎡，同比下降56%。

2025年，各区土地成交面积均呈下降趋势。芙蓉区成交土地面积20.82万㎡，同比下降22%，天心区成交土地面积30.22万㎡，同比下降4%，岳麓区成交土地面积64.39万㎡，同比下降50%，开福区成交土地面积15.06万㎡，同比下降19%，雨花区成交土地面积45.48万㎡，同比下降22%，望城区成交土地面积84.70万㎡，同比下降49%，长沙县成交土地面积207.32万㎡，同比下降46%。

2025年土地成交主要集中在下半年，下半年成交土地100宗，其中12月成交土地48宗，占长沙全年成交数的30%。

4、热点出让地块分析（住宅用地、商住用地）

（1）[2025]长沙市029号5.48亿元成交，溢价率49%，上半年溢价率、楼面地价最高地块。

6月30日，湖南园康置业投资有限公司、 湖南信宇企业管理有限公司以5.48亿元总价竞得[2025]长沙市029号地块。该宗地位于芙蓉区韭菜园街道，东起迎宾路、西至九嘉路（规划）、南临五一大道、北达九如斋路（规划），地块所在位置为长沙市核心城区，土地用途为商住用地（商住比为0.51∶9.49），出让面积14,329.09㎡，容积率≤3.43，成交楼面价11,156元/㎡，出价次数50次，溢价率49%，为上半年长沙溢价率、楼面地价最高地块。

（2）[2025]长沙市053号地块，土地成交总价最高地块。

10月29日，湖南华源房地产开发有限公司以14.74亿元竞得[2025]长沙市053号地块，宗地位于开福区开福寺路以南、芙蓉路以东、东风路以西、潘家坪路以北，土地用途为商住用地（商住比为3:97），土地面积67,069.32㎡，其中Z05-B06地块土地面积11,305.69㎡，容积率≤4.0，Z05-B07地块土地面积34,255.65㎡，容积率≤2.3，Z05-B10地块土地面积21,507.98㎡，容积率≤2.3，出价次数19次，溢价率18%，成交楼面价8,497元/㎡。

（3）[2025]长沙市063号地块，为全年土地成交面积最大地块。

12月10日，长沙市望城区斑马湖土地开发有限公司以7.1亿元竞得[2025]长沙市063号地块，宗地位于望城区白沙洲街道旺旺东路与金福路交叉口西北角，宗地用途为商住用地（商住比为2:8），土地面积101,228.11㎡，其中E02-D44地块土地面积84,179.61㎡，容积率≤2.4，E02-D43地块土地面积17,048.50㎡，容积率≤3.0，成交楼面价2,805元/㎡。

（4）拿地主体结构调整

2025年长沙土地市场内六区拿地主体以民营企业为主导，具体来看，内六区民营企业拿地数量占比达65%，成交金额占比58%，尤其在芙蓉区、天心区等核心城区表现突出。如上半年溢价率最高的[2025]长沙市029号地块，便由湖南园康置业投资有限公司与湖南信宇企业管理有限公司联合竞得，充分展现了民营企业在优质地块竞争中的积极性。相比之下，国央企在2025年的拿地动作相对谨慎，主要聚焦于保障房项目及部分重点片区的开发，拿地宗数和金额占比分别为20%和25%。而长沙县作为工业用地和部分商住用地的供应大户，其土地市场仍以城投平台为主力，全年成交的73宗土地中，有66宗由长沙县城投、星沙产业基地等平台公司竞得，占比高达90%，这些地块多为产业配套用地或基础设施建设用地，旨在为区域产业发展提供空间支撑。这种拿地主体的区域分化，既反映了核心城区市场化程度的提高，也体现了远郊区县在发展初期对政府平台公司的依赖。

2025年长沙土地供应、成交面积创近年新低，长沙市土地供应重心已从增量扩张转向质量提升，低密地块、江景地块及核心区域用地占比显著提升，远郊区域供地规模有所收缩，公共管理与公共服务设施用地占比有所提升。长沙土地市场呈现局部火热、整体平稳态势，供应质量提升，民营企业踊跃拿地，优质地块溢价成交，房企拿地策略仍持谨慎态度，也反映出市场尚未完全复苏。2025年末多家实力房企集中加仓长沙，是对城市经济潜力、人口吸附能力的认可，2026年将进一步稳定市场预期，带动购房者信心回升，预计2026年长沙土地市场将在“稳”的基础上，延续“提质、分化、多元”的发展趋势，核心资源稀缺性与产品品质竞争成为关键词，最终推动长沙从“住房刚需型城市”向“品质宜居型城市”转型。

（国策长沙分公司 刘丝雨）