三锤定音!长沙S10地块终于要落定了!

今天，S10在和中建、运达两个前男友闹掰后，迎来三春，这次是真谈婚论嫁了，能成功结婚概率99.99%，简单分析下：

原文一：

地块位于长沙市开福区黄兴北路片区，湘雅路以南、湘江大道以东、黄兴北路以西、晴佳巷以北

分析：

我认为是目前长沙Z好的地块了！现在明星区域就是三个：开福滨江、岳麓滨江、天心滨江，而开福滨江距离长沙原点五一广场更近、配套相对更全

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原文二：

宗地总面积为66328.12㎡，出让面积为61365.55㎡。另有规划路幅面积为4962.57㎡，规划路幅面积不计入出让面积。商住比1：9。容积率≤3.0。建筑密度≤22%。绿地率＞35%。总建筑面积184122㎡。靠江地块限高180米，另一块限高100米

分析：

地块素质偏好：核心区难有如此大地块。商业占比不高。容积率合适。无重大不利因素。如果是一整块地那就更好，但已经很难得了

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原文三：

项目须采用地源热泵打造集中供冷供热系统；自持10000平方米以上的商办物业至少5年；引进不少于1家新能源产业企业总部

分析：

基本就是定向地了。定向地其实有好的、也有不好的。某些定向勾结，当然影响的是公众资源、大家利益。但S10这种我觉得也挺好，在如此敏感时期，定向其实也是某种计划下的民主和监管：一是筛选了优质开发商，二是提前沟通防止土地流拍影响市场信心，三是防止溢价过高。之前黄土塘那块地，可能溢价就超过了预期，买单的还不是消费者。当下地价，我觉得合理、小幅涨，更符合全局利益

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原文四：

折合单方地价约11000

分析：

相对于中建14000+和运达16000+，这个价格合理，并且我认为大概率就是底价成交了。因为当前楼市并不繁荣，我认为支撑不了之前中建和运达的拍地价格；拍的太高，开发商不会拿，当下楼市很卷、开发商利润很薄，降低土地成本，有利于开发商拉开 房地价差、做好产品；就算有开发商当冤大头拿了，销售期有价无市，客户不买，又会影响市场信心，转一圈还是影响卖地，陷入恶心循环。合理的价格更能促进良性循环

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对于周边老业主，特别是次新房来说，自然希望地价越高越好。对于中意S10、或者中意其他几个中心楼盘还没上车的客户来说，自然希望越低越好。这类项目比融华天玺、保利下大垅会更好卖，因为房子步入消费品时代后，越有钱买东西越不纠结，而S10就是这种段位，其他两个项目客户更多还处在可买可不买的观望期

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