针对您反映的小区物业涉嫌侵占公共收益的问题，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条及第二百八十二条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设单位、物业服务企业等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。物业公司长时间侵占公共收益的行为，严重侵害了全体业主的合法权益。建议您代表业主依据相关法律法规，要求物业公开公共收益收支明细账目或向长沙市住建局物业管理处以及开福区住建局进行实名投诉。如果行政协调无果，业主大会或业主委员会可以作为原告，向人民法院提起诉讼，要求物业公司返还非法占有的公共收益及利息。如果小区尚未成立业主委员会，根据司法实践，经半数以上业主同意，可以推选代表作为诉讼代表人进行集体诉讼，维护自身权益。
针对您反映的物业涉嫌违规出租地下车库的问题，《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这意味着，无论是开发建设单位还是物业服务企业，在车位、车库的出租和出售上，都必须以优先满足本小区业主的需求为前提。建议以书面形式正式告知物业公司，要求其立即停止对非业主的出租行为，收回已出租给非业主的车位，并优先保障本小区业主的停车需求。同步向长沙市及开福区住建部门投诉，要求其对物业公司违反规定、侵害业主权益的行为进行查处。如果物业拒不改正，可以向法院提起诉讼，请求法院判令物业公司停止侵害，并优先向业主提供车位租赁服务。
