长沙中院典型案例|房屋只登记未交付,业主无需缴纳物业费

在物业管理纠纷中，业主与物业公司常就“空置房”的物业费缴纳问题产生争议。本案由湖南省长沙市中级人民法院作出二审判决，明确了两个关键裁判规则：

物业费的起算时间应以“房屋事实交付”为准，而非产权登记日期。 即便房屋已完成不动产登记，只要开发商或物业公司未将钥匙移交给业主、业主未能实际占有控制房屋，物业费就不应从登记之日起计算。

空调费等专项消耗性费用，以实际提供服务为前提。 物业公司若无法证明已向特定房屋提供了空调运行服务，则无权向未入住的业主收取该部分费用。

这一判决有效区分了法律上的“所有权”与事实上的“占有使用”，充分体现了物业服务中“付费与享受服务相对等”的公平原则。

案号与受理法院

一审法院未在判决书中明确披露，二审案号为 (2025)湘01民终14627号，由 湖南省长沙市中级人民法院 审理。

当事人与事由

上诉人（业主）：肖某 被上诉人（物业公司）：湖南某某物业管理有限公司（简称“某某物业”）

肖某购买了“某某国际广场”的一套房屋，并于2022年7月25日完成产权登记。但肖某主张，开发商从未向其送达《房屋交付通知书》，物业公司也从未通知其办理收房手续，房屋钥匙一直由物业公司控制，其无法实际进入和使用房屋。因此，肖某认为物业费不应从登记之日算起，也不同意支付从未使用过的空调费。某某物业则依据《前期物业服务合同》起诉，要求肖某自房屋登记之日起支付物业费（含空调费）。

一审审判结果

一审法院判决部分支持物业公司的诉求，认定物业费应从房屋登记之日（2022年7月25日）起算。肖某不服，提起上诉。

二审审判结果（长沙中院）

长沙市中级人民法院二审作出改判：

物业费起算时间：调整为肖某实际能够占有使用房屋之日（即开发商或物业公司完成事实交付义务之日），而非产权登记日。

空调费：支持肖某的抗辩，不予支持物业公司收取空调费的请求，因为物业公司未能证明其已就该套房屋提供了空调服务。

二审法院围绕两个核心争议焦点，进行了详细说理：

1. 物业费起算的关键在于“事实交付”，而非“法律登记”

依据合同约定：案涉《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》均明确约定，物业费缴纳始于“房屋交付之日”。法律意义上的“交付”意味着开发商将房屋的占有、控制权转移给买受人，通常以交接钥匙、签署交付文件为标志。

本案事实：肖某虽为登记业主，但从未实际接收房屋，钥匙由物业掌控，其无法占有、使用房屋。因此，不符合合同约定的缴费起算条件。

法律精神：参照《物业管理条例》第四十一条，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。这进一步说明，在完成事实交付前，物业费不应由业主承担。二审法院据此将起算时间调整为业主实际能够占有使用房屋之日，更符合合同本意和公平原则。

2. 空调费等专项消耗性费用，需以实际提供服务为前提

费用性质：中央空调费用属于依据实际运行消耗产生的费用，具有专有服务性质和消耗性特征，应遵循“谁使用、谁付费”的原则。

举证责任：在业主未实际入住、未开启使用空调的情况下，物业公司未能证明其针对该套房屋提供了空调服务或产生了相应成本，因此无权收取该部分费用。

裁判意义：这体现了“服务与收费相对应”的公平原则，也提示物业公司对收费项目中的专项消耗性费用负有更细化的举证责任。

3. 前期物业服务合同对业主有约束力，但业主可就未实际提供的服务抗辩

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定支付物业费，但前提是物业服务人已经按照约定和有关规定提供了服务。

本案中，法院正是基于物业公司未能完成房屋交付协助义务、未能提供空调服务等“未完全履行合同”的情形，对物业费的起算和构成进行了调整。这并非否定合同效力，而是根据实际履行情况作出的公平裁量。