长沙最近这个湘江新区的规划,我跟你说,不是那种常规的城市更新,怎么讲呢,它其实是在做一件很微妙的事情,就是把整个城市的重心往西边挪,但这个挪不是物理意义上的挪,是那种资源配置逻辑的重新排序,你懂我意思吧。我之前一直觉得长沙的格局已经定了,五一广场那一片是绝对中心,但这次去了湘江新区几天之后,发现这个想法不太对,或者说太表面了。
很多人看到这个新闻会想＂哦又是政府搞规划＂,但其实你站在江边那个滨江文化园附近,看着对岸芙蓉区那些老商圈,就能感觉到一种很明显的对比,不是新旧的对比,是两种城市逻辑的对比。湘江新区那边现在的状态,说白了就是在用一种＂我先把基础设施做到位再慢慢填内容＂的思路,这个思路跟芙蓉区当年靠商业聚集自然生长完全不一样,就是那股劲儿,一个是主动设计,一个是被动演化。
我在梅溪湖那边待了两天,怎么说呢,那个地方给我最大的感受不是建筑多高或者规划多好,是一种＂留白感＂,对了这个词可能不太准确,应该说是一种＂还没长满＂的状态。你走在那些新修的路上,两边都是刚种下去的树,楼盘一个接一个但入住率还不算特别高,商场里品牌齐全但人流量跟五一广场比还是差一截。但这个差距,我觉得不是坏事,反而是一种机会,就是那种＂你现在进来还能找到位置＂的机会。
听一个在那边开咖啡店的老板说,他之前在黄兴路步行街干了五年,去年搬到梅溪湖这边来,租金便宜了三分之一,客流量少了一半,但利润反而涨了。我当时就好奇这个账是怎么算的,他跟我解释说,芙蓉区那边竞争太激烈了,你要花很多钱做营销做活动,客人来了也是逛街顺便进来坐坐,不会专门为了你的店跑一趟。但湘江新区这边不一样,来的人都是附近居民或者专门过来的,客单价高消费时间长,而且现在政府还在补贴商业配套,各种扶持政策比老城区多太多了。
回过头看芙蓉区,说实话,它现在有点尴尬。不是说不好了,而是那种＂我已经很成熟了但不知道下一步该怎么走＂的感觉。你去五一广场那一片,人还是很多,商场还是很热闹,但你能感觉到一种停滞感,就是这个地方已经填满了,没有新的可能性了。我跟一个在那边做了十几年商业地产的朋友聊,他说现在芙蓉区的商户都在观望,等着看湘江新区到底能不能起来,如果真起来了,他们要不要跟过去,但又怕过去太早接不住盘,所以就卡在那了。
这个观望心态其实挺有意思的,它反映出来的是长沙这个城市正在经历的一个分叉口。不对,分叉口这个词也不太对,应该说是一个重心转移的过程,但这个转移不是那种一刀切的转移,而是一种很缓慢的、带着博弈性质的转移。芙蓉区那些老商户不愿意轻易放弃已经占住的位置,但又不想错过新区的红利期,所以就出现了那种＂我在这边继续做着,但时刻关注那边动态＂的状态。
其实站远一点看,湘江新区这次升级不是一个孤立事件,它是长沙过去十年城市扩张的一个必然结果。长沙这个城市,之前的发展模式是围绕着芙蓉区那个老中心一圈一圈往外扩,但扩到一定程度就会发现,老中心那边的承载力已经到顶了,交通也好,土地也好,都没法再往上加了。所以就需要在西边再造一个中心,用双中心的模式来分流压力,这个逻辑其实很清楚,但执行起来就会遇到各种问题。
最大的问题就是人往哪边走。你修再多的楼盖再好的配套,如果人不过去,一切都是空的。所以现在湘江新区在做的事情,说白了就是在用各种政策各种项目把人引过去,教育资源啊、医疗资源啊、产业园区啊,都在往那边倾斜。芙蓉区那边看着这个局面,肯定会紧张,但又不能明着跟政府对着干,所以就只能观望,等着看市场的反应,等着看居民的选择。
如果你最近在考虑在长沙买房或者做生意,我个人的建议是多去湘江新区那边看看,不用急着下决定,但要多观察。看那边的人气变化,看商业配套的进度,看周边居民的消费习惯。芙蓉区那边也不是没机会,但机会类型不一样了,它更适合那种需要成熟商圈流量的业态,比如快时尚、餐饮连锁这些。湘江新区那边适合那种需要空间成本低但客群精准的业态,比如精品店、工作室、小众品牌。还有就是别只看政府发布的规划图,要多跟当地人聊聊,多在街上走走,你会感觉到一些数据和文件里看不到的东西。
