长沙向南,21.20平方公里奥体新城,长沙最后一局怎么下
长沙这座城市，你喜欢的新片区，十年前大多是一片田，梅溪湖，洋湖，现在来了个奥体新城。但是这个造城卖地的逻辑已经发生了深刻的转变。5月15日，长沙市自然资源和规划局发布了《长沙奥体新城片控制性详细规划》批前公示。21.20平方公里，27.3万人口，1902.97公顷城市建设用地。我们先来研究下数据，住宅占比30%，传统的新城开发，住宅占比一般都有35-45%，梅溪湖一期密密麻麻的房子就来自这个区间。再来看下绿地和广场占比26.37%，超过四分之一的土地是公园和广场，有排面。如果再加上公共服务设施，公共道路，这一比例就来到了61.59%，超过6成的土地没有卖地收入。小白觉得，这个在长沙来说走的是一个新模式，先做好运营，然后再慢慢释放土地价值，不然按这逻辑肯定入不敷出。再说下规划，科创部分沿着天心湖布置，定位是湘商总部、科技总部、科技服务、创新转换、新质生产示范。体育部分，主要是围绕奥体中心布局。定位是高端赛事、文化展示、会议交流、主题娱乐。一个赚钱，一个花钱享受高品质生活。高收入人群在天心湖总部基地工作，周末在奥体中心看比赛看演出，日常在湘江步道和天心湖公园遛弯。还有个京广铁路沿线规划，比较有想象力，做成了线性公园，而不是把铁路两侧割裂，各玩各的。把铁路这个"负面资产"变成了"特色产品"。再看下工业工地，占比0.8%，意味着这块不会有工厂，不会有烟囱。而弹性用地，也是给未来容缺的，未来可以给企业量身定制。这个区位是真正位于长株潭融城核心区，一直迟迟未动，这次趁着奥体规划新城，也是补齐城区最后一块版图，长沙未来的重心也一定会往南移。规划划分8个管理单元，一个个逐步开发，随着配套的完善不断推高后面的土地价值，杭州奥体从2016年的两万出头到现在的六七万，走的就是这条路。只是城区已经扩张到了一定的规模，剩下的人从哪来是一件值得深思的事情。我想这次的规划里面也能看到一定的端倪，第一个关注点是湘商，能承接几个回来建个总部，连带上下游就能带来不少人。其次是融城，往湘潭和株洲吸一些人过来，离老家也近。最后是承接现有老旧片区的改善需求，花钱买环境，买配套。
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