关公湖片区批前公示,长沙城北副中心的新城样本

5月19日，长沙市自然资源和规划局正式发布关公湖片区国土空间控制性详细规划修编批前公示，明确片区定位、规模、结构、路网及用地布局。

关公湖片区承载着长沙"北进"战略使命。金霞新城作为长沙市十大重点片区之一，关公湖片区作为这一宏大战略的首开样本，其规划水准与开发节奏，将直接决定整个金霞新城乃至长沙城北副中心的未来走向。

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规划核心：勾勒新城骨架

上述指标勾勒出关公湖片区的"骨架"。15平方公里的总用地、近10平方公里的建设用地、近13万人的规划人口、超百亿的总投资，对应的是一个具备相当能级的中等规模新城单元；而2.98亿元的科技馆单体投资，则体现了核心公建的高标准定位。

具体来看，片区四至为：西至京广铁路东至中青路南至大安路北至开福区行政边界。定位为金霞新城核心配套组团，打造"人城产"融合示范区。

值得一提的是，关公湖片区的范围经历了多轮扩容升级。

控规修编的灵魂，在于对空间结构的重构。本次公示明确了关公湖片区"一廊双轴、两核三区"的功能结构，配合"一山一水一中心"的空间格局，构成片区的核心骨架。

在路网体系上，控规明确了"三横六纵"干路网体系，构成片区骨干交通框架。该体系既保障片区内部通达，也强化与外部金霞经开区、苏托垸、白霞等片区的联系。

而教育，是关公湖片区当前最具说服力的兑现型配套，也是片区客群集聚的核心动因。

片区内已有三所中学——青竹湖湘一外国语学校、长沙市立信中学、长沙市德成学校。青竹湖湘一外国语学校自办学以来，中考成绩常年位居长沙前三甲。2024年，青一四大率为27%，近三年均值约为32%，位列全市前列。

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城北大棋局：开福北板块格局

放眼整个长沙城北，关公湖只是众多明星板块中的一员。

关公湖的差异化定位：在城北板块矩阵中，关公湖手握教育与生态双王牌，承担"宜居生活示范"的职能，与苏托垸的"产业应用+文创"、高岭的"商业枢纽"、奥体新城的"体育文化"、金霞未来科技城的"科技产业"形成清晰互补。这种差异化使得关公湖在面对城北各大板块竞争时，能够凭借"全龄段教育+稀缺生态"两大不可复制的资源锚点，吸引特定的中高端自住客群，避开同质化红海竞争。

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土地与市场：首发地块与现有楼盘表现

2024年6月6日，长沙市挂牌出让4宗住宅用地，于7月9日竞拍。其中长沙市023号、024号地块为关公湖片区首开区第一批挂牌土地：

023号地块：位于开福区青竹湖路与茶园路交会处东北角，出让面积18190.19平方米，住宅用地，起始价14411万元。

024号地块：位于开福区青竹湖路与彭家巷路交会处西南角，出让面积35600.27平方米，住宅用地，起始价25854万元。

作为关公湖片区首期出让地块（023号、024号）落地的首发项目，卓越·朗宋是观察整个片区市场表现的最关键风向标。

卓越·朗宋由全国房企TOP20卓越集团与百亿国企金霞集团联手打造，项目总占地约5.4万㎡，总建面约15万㎡，容积率2.4，配套九年制青竹湖湘一外国语学校。

供求基本平衡，去化整体良好：卓越朗宋累计供应415套、累计成交413套，供求比接近1:1，体现项目供销节奏紧凑。

库存快速消化：库存从2025年5月的187套快速下降到2026年4月的仅2套，去化态势明显。

去化周期持续压缩：6个月去化周期从2025年5月的5.0月，持续压缩到2026年4月的0.1月，反映项目销售节奏不断加快

卓越集团这一全国TOP20房企在关公湖的成功落地，将提升其他品牌房企进入片区的信心与意愿。项目在不到一年半时间内库存基本清零，证明片区"教育+生态"双王牌的市场号召力得到验证。

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总结与展望

100.96亿元的总投资、12.98万人的规划人口、"一廊双轴、两核三区"的清晰结构、教育与生态两张确定性王牌、地铁9号线与"三横六纵"的交通预期、卓越·朗宋累计成交413套的强劲市场验证——关公湖片区是长沙城北一次系统性、高起点的新城实践。

对于开发商而言，关公湖代表了进入金霞新城的"门票级"机会；对于投资者而言，教育+生态的双重确定性提供了相对清晰的价值锚点；对于自住购房者而言，尤其是有教育需求的家庭，这里或将是长沙城北值得关注的目的地之一。

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特别提醒：

1、上述研究成果由克而瑞长沙分析师李紫芊，通过人机协作综合使用决策专家skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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