天健城10、11栋南向底商，是"沿街+小区内侧"双面布局。我和其他广大业主，在当年购房时都没看到过开发商——长沙天健地产出具什么可以证明这一排内外底商可以内外打通、中间无墙的规划文件，更没有看到相关的什么“不利因素说明”，倒是我们广大业主都留有开发商当时卖力宣传营销时公示的底商平面图，也就是“要约邀请”——

诚如上图，内外底商之墙，是真真切切肯定有的。

唐、牟两位总经理，咱们再说说法条。

上图中原有的内外底商隔离的那堵墙，无论你们长沙天健地产、天健物业如何辩解，法律上的结论都是"不能由商户单方+物业默许就拆"。

《民法典》第274条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地 ，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

       对了，我们天健城小区份属全体业主共有产权、依法应由开发商留出的物业服务用房，不应该就是10栋、11栋内侧底部房间吗？

      物业服务用房的法定面积是跟整个小区规划建筑面积成一定比例捆绑规定的，那么现在，除了在小区西侧墙外平房里的寥寥几个充当物业服务中心的房间，小区内还有几间、多大面积物业服务用房？

      难道只有10栋、11栋楼下底部小小的保安监控室一处？

     难道你们所说的底商就混杂在这一行里？

     这一行房屋的产权性质究竟是如何厘分的？

      除了上述《民法典》第 274 条“物业服务用房，属于业主共有”的规定，《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第十条也规定：物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。

请问长沙天健地产、天健物业，你们有没有把原本应当依法按建筑面积比例留出来专房专用、依法由天健城全体业主共有产权的物业服务用房充作对外出租甚至出售的“底商”用房？

         如果没有，你们长沙天健地产、长沙天健物业可否以底商现场说明会加公示法定规划报建文件的方式，在相关政府监管部门或第三方测绘机构的介入下公开回应天健城广大业主的疑问？

         目前我在网络上所能查到的天健城（天健芙蓉盛世花园三期）官方审批的规划总建筑面积为448013.69㎡，其中住宅（含普通住宅、酒店式公寓）有240383.87㎡，商业铺面与写字楼商务用房有107470.53㎡，公立24班制小学有8316.94㎡，幼儿园有1890.98㎡，其余是地下车库、设备间、物业用房、人防等配套面积。

      《湖南省物业管理条例》规定——

      第三十条：新建物业建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：

  （一）建筑面积不少于建筑物总面积的千分之二，最低不少于八十平方米；

   （二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能的地面以上独立成套装修房屋；设置在无电梯的楼房的，所在楼层不得高于四楼。

      第三十一条：建设单位应当按照规划要求配套建设业主基本公共活动用房和生活服务用房。业主基本公共活动用房和生活服务用房属于全体业主共有。

      湖南省住建厅颁布并施行的《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》（湘建房〔2019〕172 号）规定：业主委员会办公用房从物业管理用房中划出单独设置，面积不低于 20㎡。

      依法来看，有一点很重要：天健城的物业用房仅可用于物业办公、值班、库房、业委会办公，天健地产、天健物业都无权出售、抵押、私自出租物业用房来牟利。

       结合天健城的实际，应该是这样——

      按照规划总建筑面积448013.69㎡来算，物业服务用房的法定最低配置面积为448013.69㎡ × 2‰ = 896.03㎡，并且未来的业主委员会办公用房也从物业用房内划出，单独成套，面积不少于20㎡。

      物业用房不计入业主公摊面积，也不得摊入购房者购房成本，其产权属于全体业主共有。

      未经业主大会表决同意，包括天健地产、天健物业在内的任何单位都不得更改物业用房的用途。

     当初交房时的天健地产应该向天健物业移交物业用房，并在规划图纸、购房合同、预售公示中标注该项物业用房的位置与面积。

    天健物业对上项物业用房仅有使用权、管理权，无产权，仅可用于办公、值班、库房、业委会办公。

      关于天健城物业用房的这个疑问先放一边，唐、牟两位总经理，我们继续说墙的事。

正如上图所示，该隔墙是你们天健地产当初销售房屋时就在现场平面图中确定的。

     《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定如下：

  　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

两位总经理，正如上图所示，10栋、11栋内外底商之间的隔墙，原本属于围护结构/防火分隔，服务于整个10、11栋乃至全小区的封闭管理与防火分区，它实质上就是业主共有部分，而不是某一个商铺的"内墙"。

      《民法典》第272条也规定：业主行使专有部分权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主合法权益。即使现在已经被内外打通的底商产权都确实归开发商所有，即使不管不顾被拆掉的隔离墙是否有规划防火分隔的设计作用，它也如假包换是整个天健城小区封闭管理的物理边界，拆掉它即严重危及小区内所有业主的人身与财产安全，严重损害全体业主的合法权益。

     而现在，你们天健地产、天健物业两家关联企业不顾天健城广大业主的安全利益，或无视《商品房买卖合同》民事契约及售楼现场以上述彩色平面图为载体发出之“要约邀请”的庄严性，或有负《天健城前期物业服务协议》中广大业主的庄严交托，导致当下出现天健城10栋、11栋下底商商户跃跃欲试亟欲内外贯通经营、威胁小区内业主居家安全之势，试问有哪个业主会任由局面如是下去？？

      你们或在前售卖出租，或在后甩手不管，任由相关商户“拆墙+打通内外”，使原有并且已经维持了八年之久的"内外隔离"合理格局变为毫无道理的"内外互通"，本质是改变共有部分的用途/结构，这也正是《民法典》第278条第（八）项"改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动"，这属于特别决议事项，必须有占全体业主人数三分之二以上并代表全小区商品房产权面积三分之二以上的业主参与表决且得“双四分之三同意”才可以实施。

《民法典》第942条规定，写得很死：

物业服务人应当按照约定…维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

这条中有两款，正好套到我们天健城这事上——

物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

无论是长沙天健地产，还是长沙天健物业，都是众所周知的关联企业，若不是八年前你长沙天健地产指定长沙天健物业成为天健城的前期物业服务企业，天健城的业主们又怎会跟长沙天健物业发生交集？

毫无疑问，关于“天健城底商内外打通”，天健城广大业主决不会接受！

好好个天健，根正苗红的深圳市属国有企业，得依法讲道理。

无论是长沙天健地产还是天健物业，也无论是从国企应当承担的社会责任还是维护天健城广大业主的切身安全利益角度出发，都完全不该售卖或出租底商铺面且任由商户内外打通从而导致在小区内“开门揖盗”的安全恶果。