在长沙“带押过户”全面落地、交易流程持续优化的背景下，二手房出售已进入“高效化+安全化”新阶段。对于卖方而言，清晰掌握产权核验、挂牌定价、合同签署、过户缴税等关键环节，不仅能缩短交易周期、降低资金压力，更能规避产权纠纷、资金风险等常见问题。本PPT将以长沙本地政策为核心，从实操角度拆解完整交易流程，结合“带押过户”“资金监管”等新政要点，为卖方提供从前期准备到交房结算的全周期行动框架，助力实现资产安全、高效变现。
1️⃣、前期准备：产权与房源基础核验
• 核心任务：确认房屋“可交易性”
1. 产权梳理：核查房产证、土地证（或不动产权证）信息一致性
2. 抵押状态确认：明确是否有按揭/抵押，判断“带押过户”适用性
3. 房源信息整理：房屋面积、建成年代、配套设施等核心信息备案
2️⃣、房源挂牌：选择渠道与定价策略
• 挂牌渠道对比：
◦ 中介机构：优势（客源广、流程代办），注意事项（佣金协商、服务条款）
◦ 个人挂牌：线上平台（贝壳找房、安居客）、线下渠道，注意事项（信息真实性、客源筛选）
• 定价技巧：
◦ 参考同小区近期成交价、周边新房价格
◦ 结合房屋装修、楼层、采光等因素微调
◦ 避免定价过高导致挂牌周期过长
3️⃣、看房与协商：筛选买家与核心条款沟通
• 看房管理：合理安排看房时间，展示房屋核心优势
• 买家资质初筛：询问购房资格（社保/个税缴纳情况）、付款方式（全款/按揭）
• 核心条款协商：
◦ 交易总价、首付比例、尾款支付时间
◦ 税费分担方式（按政策规定或协商约定）
◦ 交房时间、户口迁出时限
4️⃣、合同签署：规范文本与关键条款把控
• 合同类型：采用长沙市住建局统一示范文本
• 必含核心条款：
1. 买卖双方身份信息、房屋基本情况（产权证号、面积等）
2. 交易价格、付款方式及期限（明确资金监管账户）
3. 税费承担明细（契税、个税、增值税等）
4. 过户、交房时间节点
5. 违约责任（逾期付款、逾期过户、房屋瑕疵赔偿等）
• 注意事项：避免空白条款，所有协商内容书面化
5️⃣、网签备案与资金监管：新政下的安全操作
• 网签备案流程：
1. 登录长沙市房屋交易管理系统
2. 填写房屋信息、买卖双方信息
3. 提交备案，生成网签合同编号
• 资金监管核心：
◦ 所有交易资金存入政府指定监管账户
◦ 资金释放节点：过户完成后自动划转至卖方账户
◦ 优势：杜绝资金挪用、“一房二卖”风险
7️⃣、过户缴税：材料准备与流程实操
• 必备材料（卖方）：
◦ 身份证、户口本、不动产权证
◦ 婚姻证明（已婚需配偶同意出售证明）
◦ 房屋无抵押证明（非“带押过户”需提供）
• 缴税明细（长沙现行标准）：
◦ 个人所得税：按交易总价1%或差额20%缴纳（满5年唯一住房免征）
◦ 增值税及附加：满2年免征（未满2年按5.6%缴纳）
◦ 其他税费：印花税等（金额较低）
• 过户流程：提交材料→窗口审核→缴纳税费→领取新不动产权证
8️⃣、交房结算：收尾环节与权益保障
• 核心操作：
1. 房屋交接：核验房屋设施（水电、燃气、家电等）是否完好
2. 费用结算：结清物业费、水电费、燃气费等欠费
3. 户口迁出：按合同约定完成户口迁移（可预留保证金）
4. 资料移交：交付不动产权证、钥匙、装修合同等相关文件
9️⃣、常见风险与避坑指南
• 高频风险点：
1. 产权纠纷：未核实共有产权人（如配偶、子女）同意出售意愿
2. 资金风险：未走资金监管，直接收取大额现金
3. 政策风险：未确认自身房屋是否满足限售、限购条件
4. 合同风险：模糊条款导致后期维权困难
• 避坑建议：
◦ 关键环节咨询专业人士（律师、房产中介）
◦ 所有沟通、承诺留存书面证据
◦ 严格遵循长沙本地交易政策，不违规操作
政策依据｜长沙市住建局、税务局最新规定
