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长沙绿城黄土塘项目市场价值评估

  • 2026-02-09 05:30:48
长沙绿城黄土塘项目市场价值评估

01

项目区位价值详解

图1：黄土塘项目周边500-1000米小区位图

 图2：黄土塘项目大区位图
 绿城黄土塘项目已确定正式案名为“  绿城金泓文澜  樾华 ”，预计于 2026年3-5月开盘 。将黄土塘项目的区位特点进行细分，可以发现其具备诸多独特优势，大部分都是目前在售新房项目所无法比拟的：
  1. 项目所在1公里范围内，是省委各机关及相关干部宿舍的集中区域，省军区也近在咫尺，片区“政治资源站位”高，具有特殊的政治区位价值。
  2. 在项目1-2公里范围内，中农工建四大行及交通银行、邮储银行的省分行总部均坐落于此，属于城市市中心的传统金融商圈，金融资源高度集中。
  3. 周边亚大时代、华美欧大厦、中天广场等写字楼共同构筑了长沙最早的CBD区域，商务办公的历史底蕴深厚，商业氛围浓郁。
  4. 两公里范围内分布着湘雅、省妇幼、省人民医院等三甲医院，医疗资源极为丰富。
  5. 项目1公里范围内与五一商圈接壤，五一商圈作为省级商圈，拥有将近150万方商业体量。项目东侧600米便是友谊商店，该店曾被誉为“三湘第一店”，是长沙首个奢侈品零售商场，也是商务部评定的全国首批35家“金鼎级品牌百货店”之一，商业繁华程度可见一斑。
  6. 迎宾路口地铁站（2、6号线换乘站）有两个地铁口与地块相邻，居民出行极为便捷。
  7. 地块相邻处设有幼儿园、市一中附小及市一中初级中学，北侧600米即为长沙市一中（高中部），教育配套完善，对于追求优质教育资源的家庭来说，孩子读书十分便捷。
  8. 项目距离烈士公园仅1公里，周边文物保护建筑较多，历史底蕴厚重，为居民提供了良好的休闲和文化体验场所。
综合上述对黄土塘项目区位特点的剖析，不难发现，就当下市场上在售的新房项目而言，没有任何一个能像黄土塘项目这般，拥有如此丰富且量级极高的地段及城市配套资源。

02

同区位、品质商品房房价盘点
与黄土塘项目区位相近的次新房品质楼盘——“万科瑧湾汇”小区，于2024年底交付，毗邻文昌阁地铁口，与五一商圈仅两站之遥，距离约2公里。
目前，该小区挂牌均价2.7万/㎡，实际成交价约2万/㎡，除地段外，学区配套并不突出。

 图3：万科瑧湾汇挂牌及成交房价
再观黄土塘项目周边，居住品质上乘、内部配套完善的小区，非省政府机关二院二手房莫属（房龄30年+）。
小区内医院、食堂、超市、篮球场、乒乓球场等设施一应俱全，更有集中供暖，并配套全市顶尖的小学——育才小学本部学位。
从二手房挂牌及成交情况来看，其均价稳定在1.5万/㎡左右，远超周边同年代老旧小区，足见客户对高品质居住环境的认可与追捧。

图4：省政府机关二院挂牌及成交房价

03

项目学区价值解析

图5：黄土塘地块出让有关问题的会议备忘录
黄土塘地块出让前，区政府层面的会议备忘录明确指出：“小学需配套入读八一路小学（一中附小），中学需配套入读一中初级中学”，并要求区教育局对接市教育局落实配套入学审批流程。基于此，黄土塘项目有望获得“可配套入读”的教育局官方文件。
“长沙市一中初级中学”于2025年初完成更名（原名为一中芙蓉中学），并与一中（高中部）确立紧密合作关系，学区价值凸显：
  1. 管理层高度重视：长沙市一中（高中部）校长羿莎同时兼任一中初级中学校长，彰显一中本部对这所学校的重视。
  2. 政府大力支持：一中附属小学及一中初级中学揭牌仪式上，省委及省厅相关领导罕见出席，且规格颇高，表明政府对办好这所学校的坚定决心。
  3. 教育资源优化：一中初级中学提质改造后，班级规模扩充至48个班，集团将注入大量优质师资，提升教学质量。
  4. 真邱班设置：尽管长沙市一中在多所初中设有邱班，但只有一中初级中学的邱班由集团本部直接选拔，真正契合创新拔尖人才培养需求，体现集团内部对这所学校的特别重视。

04

绿城黄土塘项目的市场价值评估
（1）基于区位及品质的价值判断
黄土塘项目新房与次新房小区对标匹配度高，万科瑧湾汇的房价（成交价精装2万/㎡、挂牌价精装2.7万/㎡）对判断黄土塘项目市场价值具有重要参考价值。
然而，黄土塘项目在地段上更胜一筹：
  1. 双地铁口配置，万科瑧湾汇小区距离地铁口仍有100米之遥。
  2. 距离五一广场更近，且地处城市老牌CBD板块，省委近在咫尺，高素质人群及财富阶层基数庞大。
  3. 相邻幼儿园、小学、初中，孩子上学便捷度极高。
因此，黄土塘项目区位溢价5%-10%实属合理，就区位优势而言，2.1-2.2万/㎡是其合理价值区间。
（2）基于品质的价值判断
绿城黄土塘项目“绿城金泓文澜樾华”，隶属绿城高端“月华系”产品，品质超越“凤起”系（长沙代表作“绿城凤起麓明”）。

万科瑧湾汇交付后问题频发，而绿城凤起麓鸣首批交付口碑较好。
“绿城金泓文澜樾华”作为月华系产品，品质更胜一筹，且增加架空层及会所配套，作为新房相比次新房（万科瑧湾汇）品质溢价10%-20%合情合理。
举例来说，旭辉雨花郡二手房价格1.2万/㎡，旁边招商序新房价格1.4-1.5万/㎡，溢价约20%；卓越洋湖晴翠二手房价格1.28万/㎡，嘉信央玺新房价格1.5万/㎡，溢价17%左右。
在区位溢价基础上，考虑品质溢价，黄土塘项目的合理价值区间为2.3-2.65万/㎡。
（3）基于学区的价值判断
黄土塘项目大概率配套长沙市一中初级中学，该校发展前景毋庸置疑。
尽管更名前其前身“一中芙蓉”中考成绩位列二类初中，但我们就姑且将其视作二类初中进行溢价分析。

图6：长沙市典型二类初中溢价率；2024年统计
据统计，二类初中学区房相比普通学区房溢价20%-25%。
以此标准计算，在品质与区位溢价基础上，加上学区溢价，黄土塘项目评估价格为2.7-3.2万/㎡。
此单价区间与八方小区相仿，但黄土塘项目地段更优，未来3-4年极有可能成为核心城区的“八方小区”。
最后本文绝非广告，评估价格乃基于个人梳理数据与经验推导而出，欢迎各位在投票区及评论区给出自己认为合理的价格区间及意见。
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