长沙招商序全面测评

8大不利因素在后面，这个楼盘想捡漏丝我

1、区位：红星洞井板块，属于长沙35个城市更新版块之一，总投资300亿，由中建负责整体开发。但由于红星村整体比较有钱，土地拆迁成本居高不下。红星村号称湖南华西村。片区人口密度和建筑密度高，村民不缺钱，土地成本相对比较高，而且比较稳定，所以这种板块难得出现大起大落。这个观点两年前绿城开盘的时候就反复说过。中建在此开发也是为难，成本居高不下，市场又不乐观，想大降价又不太行，毕竟自己在这里坐庄，片区土地开发，他是要参与土地收益分成的。房价降，地价降。开发商划不来。但因为建哥目前特殊情况，上面判断错误，这个楼盘，我个人觉得等等价格可能有惊喜，这个观点三个月前我说过几次。当时还说了天心区的序哥，现在天心区序哥降了1000块。已经应验了。不着急可等等雨花区序哥吧。

2、交通：西边花候路地铁7号线，距离0.9公里，在建，预计27年通车

3、学校：双书包，小学砂子塘天华，老牌名校，民转公后有所下滑，但实力依然强劲现有教学班级49个，师生2500余人。初中配套入学麓山国际。中等学校。只有30个班级。重视教育买这里，需要提前规划，小孩提前学奥数，初中进这个学校的好班型。

4、商业：小区有底商能满足日常需要，西面一公里左右有步步高和德思勤大型购物中心

5、户型：东地块共32层，110-128-143㎡如上图，3个户型，128四房，基本为零公摊户型，西地块共24-25层，185-230㎡如上图，2个系列户型，均为负公摊户型。

6、会所：见后图，整体感觉一般。

7、品质：整体见上图，项目全公建化立面封窗，地暖瓷砖通铺至阳台，带来全装修完整性，省时省力省心；配备日立中央空调、森德双向全热除霾新风、全屋地暖配一线品牌菲斯曼壁挂炉，升级配置华为智能中控屏，开启高品质智慧家居生活。

9、不利因素：

9.1北面湘府路高架桥，

9.2西地块西侧临河有公厕，

9.3东西两个地块底商均建了隔油池，是可以做重油烟商业的，例如饭店等，选楼栋注意位置。

9.4小区内公共厕所和垃圾站位置如图。

9.5车行出入口位置，地面停车位规划位置见上图

9.6东地块6#栋西单元1F裙房规划有物业管理用房等公共服务中心，7#栋1F-2F裙房设置物业管理用房、社区卫生服务站、养老服务用房等公共服务中心，8#栋首层规划有托儿所及附属设施，可能对临近住户产生一定的噪音影响。

9.7项目内各楼栋存在门楼遮挡、立面造型柱及偶数层位置的外立面造型线脚，可能导致部分视线遮挡。

9.81#栋西单元1-7F西边户、2#栋1-3F西边户、2#栋1-10F东边户、6#栋1-13F东边户、6#栋2-13F西边户。西地块见后续。

[交房时间]