长沙学区房的底层逻辑!

经常有粉丝私信我，长沙学区房怎么买？

其实，看到这样的问题，我并不太好直接回答，因为问的太简略了，没有告诉我预算是多少，居住的片区，以及对学区的要求有多高？

比如比如预算150万，总不至于要去买八方小区的房子吧；比如住在开福北，总不至于要买南城长郡外国语的学区房吧；有的家长一定要小孩读一类名校，有的家长觉得学校过得去就行……

所有，很多时候都需要具体问题具体分析。

如果你想买长沙学区房的话，可以加我微信咨询：

今天，我就来说一说长沙买学区房的基本逻辑：

一、能买配套入学，不买微机派位。

配套入学相比微机派位，更大的优势就是“确定性”。

微机派位有可能派入强学校，也有可能派入弱学校，这个结果非常不可控。

重视教育的家长很多不会选择微机派位，这样导致以微机派位为主的初中，在生源上和配套入学为主的学校有差距。

这些年来，长沙公办初中有个明显的趋势：在师资力量差别不大的情况下，有配套入学楼盘的初中，实力逐步超过微机派位的初中。

河西公办初中，原来是长郡双语和麓山国际双星闪耀，现在长郡双语的成绩和名气明显超过麓山国际。

作为初始公办BIG4，长郡双语和麓山国际在师资和管理方面是并驾齐驱的。

两者的区别是生源，长郡双语有八方小区、钰龙天下和旭辉藏郡三个配套入学楼盘，而麓山国际的生源都来自微机派位。

钰龙天下实拍图

值得注意的是，微机排位的指标每年都有变化，有的小学现在小升初微机派位含金量很高，但是将来未必。

以岳麓区为例，新增了好多新学校，什么周南启明、附中桐梓、南雅求实、附中凌云、附中梧桐、雅礼洋湖英才蓝天、雅礼洋湖英才湘江……

几乎每所小学的小升初微机派位，都会包含以上新学校的指标。

也不是说这些学校就一定不行，而是以前河西有的小学，那种派位指标一水的老牌学校已经成为过去式，派位含金量下降非常明显。

与此同时，岳麓区几所名牌中学，由于配套入读生源越来越多，用于微机派位的指标越来越少。尤其是长郡双语、附中梅溪湖和博才学士老校区。

博才学士老校区，甚至没有看到有微机派位指标出来。

相比微机派位，配套入学无疑是更稳妥的选择。

二、配套入学的规模，不宜过小。

现在公办初中都不能公开择优，因此非常拼生源。

一个学校配套入学楼盘规模不宜过小。

很简单的例子，南雅中学也有配套入学楼盘—雅致名园，但是这个楼盘规模很小，只有700多户，这导致南雅初中部的生源只有少量配套入学生源，大部分生源还是微机派位。

南雅中学，是长沙公办初中的初代BIG4，曾经与长郡双语平起平坐。

在2016年之前，南雅初中部毕业生进入雅礼的比例是非常惊人的，一半以上毕业生能进南雅高中以上的高中，实力非常强。

但是因为2016-2018年，长沙出了一项政策，就是“公办不择校，择校去民办”。而南雅除少量配套生和特长生外，大部分是派位生源，吃了不少生源的亏。

虽然教学水平出众，但是在生源方面并无太多优势，一定程度上限制了南雅的实力。

三、能买本部，不买分校。

长沙的挂牌名校，已经没啥号召力。

不少名校分校的学区溢价，已经逐步归零。

虽说有个挂牌分校比没有强，至少房子流通性好一些，但是要想多卖多少钱已经不现实。

前不久出来了一项新政策，规定名校分校的委托管理，至多只能9年，9年后，分校就要独立办学和自主发展，本部不再派出管理干部和骨干教师。（这个对于实力已经成型的名校分校，其实没啥影响，但是对于购房者心理有影响）

因此，现在很多人看学区，都更关注那些老牌名校的本部。

包括本部扩建和本部“一校两址”。

湘郡培粹新校区效果图初稿

四、能买一类，不买二类。

长沙的学区房在分化。现在市场更加认可一类学区房。

马太效应无处不在。

就像很多人一直唱衰江悦和鸣，说人家周边城市界面差啥的，但是纵观整个长沙楼市，参照当年的新房售价，来对比现在的二手房成交价，长沙有几个楼盘跑赢了江悦和鸣？

这两三年，大王山低密品质新盘价格暴跌；梅溪湖二期豪宅档次新盘价格暴跌；谷山低密洋房新房价格暴跌；新开铺微机派位豪宅价格暴跌……人家江悦和鸣稳多了。

现在二手房无论是价格还是流通性，打爆长沙无数豪宅。

湘郡培粹、中雅培粹、青竹湖湘一、长郡双语和长郡外国语。

这些初中，互相之间有竞争，但是也都有各自的影响范围，客户群体不完全重合。

芙蓉区、雨花区、以及长沙县重视教育的家长，可能会更青睐湘郡培粹新校区。

天心区重视教育的家长，可能会青睐长郡外国语。

开福区，以及长沙县湘龙片区重视教育的家长，可能会更青睐青竹湖湘一外国语。

河西重视教育的家长，肯定还是会更青睐长郡双语。