江景+学区!长沙这宗地仅2.8亿,楼面价1272元/㎡都没人接?

近期，位于望城片区的合能湘江公馆项目的未开发地块迎来二次拍卖结果。

据悉，楼面价已降至1272元/㎡，起拍价为约2.8亿，但依旧无人出价，再度流拍！

这宗坐拥江景、毗邻学区的地块，为何接连在低起拍价下遇冷？

图源@金星北，该拍卖已经下架删除

地块两次流拍，价格一降再降

流拍地块是合能湘江公馆西侧的未开发地块，也是项目原本规划的一部分。

为了能找到接盘方，这块地已经两次降价：一开始一拍起拍价3.54亿，楼面价1589元/㎡；没人要之后，二拍直接直降7000多万，起拍价2.8亿，楼面价低至1272元/㎡。

要知道，周边在售新房均价也才6字头，这个楼面价看似有不小的利润空间，可即便如此，依旧没有房企愿意出手以流拍告终。

地块有江景有配套

单看地块条件，其实真不算差。

它位于望城滨水新城丁字片区，就在湘江大道和双湖路交叉口，离湘江只有约400米，能享一线江景；旁边还有雅礼丁江学校，妥妥的江景+学区双重加持。

而且地块规模也不小，总占地约7.62万㎡，容积率2.92，总建面约22.25万㎡，里面还有一栋九成新的现成售楼部，省去了不少前期投入。

原评估总价有5.05亿，如今2.8亿起拍，相当于打了对折还要多，按说应该有人心动才对。

合能湘江公馆这个项目，整体处境也比较尴尬，不是完全烂尾，也不是正常开发。

作为望城区的重点保交楼项目，它的东侧部分楼栋已经交付；但17、18、19三栋楼正在建设中，在政府专班的推动下，19栋预计2026年6月交付，17栋已经封顶，18栋还剩6层没完工。

按照原规划，整个项目要建20栋楼（18栋住宅+2栋公寓），可现在只有东侧少数楼栋建成或在建，西侧这7万多㎡的未开发地块，就成了拖后腿的难题。

项目此前效果图

为何无人敢“接手”？

低价+江景+学区，看似香饽饽，实则暗藏风险。

为什么无人敢“接收”这个地块呢？小鹿认为有以下4点：

1. 债权太复杂：项目开发商之前资金链断裂，所以地块的债务纠纷可能存在问题，对于后续接管的开发商也会存在资金风险。

2. 板块配套跟不上：滨水新城丁字片区虽然有江景、学区规划，但商业、交通、产业这些核心配套落地太慢，片区的居住氛围也不够浓烈，所以给予不了足够的信息给开发商。

3. 利润空间有限：周边新房才6字头，就算低价拿地，后续开发完也卖不上价，属于“低地价、低利润”。

4. 房企拿地变理性：现在长沙房企拿地只盯主城核心，非核心板块的地块，虽然便宜，但没明确的盈利空间，都不会轻易出手！

合能湘江公馆地块的流拍，能感受到当下长沙楼市的分化。

主城核心的优质地块，就算地块价格高，也有房企抢；而非核心板块、配套没兑现的地块，就算降价再狠也可能无人问津。

所以，对于长沙类似地块的后续，政府还得先理清债权、加快配套落地，才能更有效地盘活。

你觉得这地块未来能盘活吗？评论区和我们聊聊～

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