不得不吐槽一下长沙国金中心，这是什么地段？不仅仅是长沙中心的中心，也是湖南的中心，更是全国人民来长沙旅游打卡的必经之地，是各类商家品牌形象的必争之地。别说节假日周末了，哪怕就是工作日，下班之后你去看看，哪里的热闹劲儿简直是……可意想不到的，竟然在国金中心楼下不远处，出现一个住宅盘，M叔不得不脑补一下，买这种地段的房子，喜欢住在这里的业主，那是要多喜欢热闹的场面啊。接下来，M叔从板块地段、综合配套、楼盘规划三大维度16个测评角度来进行深度测评比较：起拍楼面价7314元/㎡，成交楼面价：9435元/㎡，成交总价14.19亿，溢价率29%。▲地块位置示意图
▌1、板块
芙蓉中心（妥妥的长沙老城核心区）
先说几个空间数据，距离五一广场国金中心约380米，五一路170米，芙蓉广场最近距离不到50米，几乎是一路之隔。▲地块周边配套示意图
地铁：1号线（芙蓉广场站50米）、2号线（五一广场站400米）；公交车：106路、112路、138路、167路、1路及228路等。自建九年一贯制中小学，拟引进品牌中雅培萃（以官宣为准），但是学校规模不算大，共30个班。长沙历史文化发展的核心区之一，五一广场、芙蓉广场、仲景文化广场、潮宗广场，湖南自修大学旧址、曾国藩祠故址等等均在周边。周边最不缺的就是商业综合体、商业街。品牌商家旗舰店多如牛毛、写字楼四周林立，是芙蓉区GDP贡献的重要核心区，产业以商业零售、中小企业办公及企业总部、事业机关单位为主。那不用说了，坐拥长沙最繁华的商业区，国金中心、乐和城、金满地、芙蓉广场、王府井、新世界百货、平和堂等均在1km范围内。湖南省中医院（400m），长沙市第一医院（600m），省人民医院（不到1km）），湘雅附一、湘雅附二直线距离也基本在3km以内，周边医疗资源相当丰富。以蔡锷中路为界，分为东西两块，东地块靠近芙蓉广场，西地块靠近五一广场，东地块狭长，西地块方正。整体来看，两个地块规模都不算大。▲地块特点及周边示意图
总占地面积55.6亩，约37083㎡，西地块22.1亩，容积率3.38，总户数351户，地下车位258个，东地块33.5亩，容积率4.5，总户数534户，地下车位653个。▲楼盘整体鸟瞰示意图
西地块主打刚改产品，高层，建面129/138㎡两个面积段户型（暂未出正稿）。东地块主打改善，2栋超高层+5栋高层，建面139/198/236㎡三个面积段；均为4代新规产品，得房率基本可以达到100%-110%。因地块规模不大，对于高层和超高层建筑来说，楼间距或受限。| 129㎡——176套，占比20%；139㎡——477套，占比54%；198㎡——54套，占比6%；236㎡——178套，占比20%。 |
▲139㎡户型布局图▲约8.5㎡专属前厅私梯入户，约112%使用率，全明通透空间体感，主卧270°环幕全景视野。▲约9㎡专属前厅私梯入户，4+1三套房创新设计，约3.3米层高，约95㎡恢弘尺度，约7米大横厅，约39㎡套房步入式衣帽间、独立卫浴，约113%使用率。▲3梯2户配置，约15㎡私属电梯门厅，约170米中心天际线，约28米环幕视野，约96㎡城市会客厅，5+1三套卧设计，步入式衣帽间、独立卫浴，中心大平层仅有的既视感。▲建筑立面用材示意图
整体来看，留给园林景观发挥的空间不大，开发商因地制宜，打造的是“精细化设计和高品质”园林空间。▼小区大门：石材+铝板，95米宽、9.5米高，寓意“九五至尊”，外加4株最高达8米多的罗汉松，号称价值约400万。
▲东地块主入口大门实景图
▼内部园林：首开东地块，围合式园林布局，约1500㎡松坡会所，6大主题架空层，1200㎡超大锦鲤池，罗汉松、金丝楠木等名贵树种搭配内部整体园林空间。▲东地块园林空间效果图
拿地企业——湖南融璟置业有限公司，据说是郴州融华品牌，传闻润和欲介入合作开发，但从目前来看，润和在明面上并没有很深的合作迹象，内里有没有合作就需要考证了。开发商不做评价，非国央企，实力也不太好说，但是从目前整个项目的展示区来看，对于产品品质和设计风格的把控还是做的不错，符合长沙高端改善住宅的调性。物业管理暂时不做评判，有一定的不确定性，但是从目前营销中心的前期物业来看，服务水平属于长沙第一梯队，未来交付就要看如何兑现了，毕竟项目属于高端定位。▲东地块营销中心实景图
1、目前对外报价约25000元/㎡的均价，不过首开应该会有比较大的价格弹性；2、过于繁华的商业核心，需要有强大的承堵能力，或者干脆就在国金中心工作，抑或不需要朝九晚五；3、开发商目前在长沙没有交付先例，可能要为开发商的任何交付水平而买单。
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