长沙城市之心的规划愿景

长沙资规局内部刊物发表文章《向往之城：长沙城市之心的规划愿景》。有很多系统化的、非常好的规划建议，这里节选部分，分享给大家。

城市之心即城市的核心区，是城市政治、经济、文化等公共活动最为集中之地，是城市品质、城市文化、城市形象的集中反映。无论城市如何发展，这些城市的中心依然在二环之内，城市之心始终有着不可比拟的区位优势、便捷交通、高档商务及成熟的配套设施，是城市最为繁华的区域。

本篇以长沙城市之心，即二环内总面积约138.81平方公里为思考对象，提出城市之心的规划愿景，供市委市政府决策参考。

上下求索，格物致知（问题原因）

作为省会之核的城市之心，被各界寄予厚望，但是在功能承载、名城保护、景观形象、交通组织、更新改造等方面差强人意，受到不少指责诟病。城市之心的发展仍存在各种困惑。

（一）名城之殇 

长期以来，社会各界对名城保护的认识不深、体会不深，没有形成礼让山水、敬畏历史、尊重传统的共识，一些文物、历史建筑、风貌建筑被闲置，亟待

保护、修缮和活化，古城历史文化风貌区的保护空间不断被压缩，格局越来越小，空间越来越破碎，名城保护的压力越来越大。

规划部门和专家团队倾向于保护优先。然而，在城市更新过程中，建设实施部门倾向于开发为主。由于名城保护的核心区正好是与破旧小区和中央商务区相重叠或毗邻，古城历史文化风貌保护区的更新需求特别强烈，拆迁难度大、更新成本高等因素也是客观事实。建设实施部门将历史文化风貌保护区以棚户区改造的方式来进行操作，资金有保障，简单易行。

因此，历史城区核心地段以棚户区改造的合法方式不断被大拆大建，一些历史街巷被拆除，历史风貌完全消失，不断上演建设性破坏和保护性破坏，出现破坏好于破旧的普遍认识，历史文化名城的牌子仍在，古城面目已全非。 

（二）风貌之痛 

城市之心集中了长沙70%以上的超高层建筑，湘江两岸天际线不美，很大原因是超高层建筑的布局无序。超高层商业建筑没有向ＣＢＤ区域集中，布局较为分散，天际线难以形成韵律起伏的波峰波谷。

超高层商业建筑布局失序的主要原因是规划调整容易服从于招商引资的需求，城市规划往往被土地收益和房地产资本所绑架，容积率和高度控制由最初规划的适度有序，在不断满足开发建设的“合理需求”下，追求单个地块或单个项目的利益最大化，通过一个个建设项目的规划调整，最终导致规划实施后的过度无序。

由于滨江岸线资源是城市建设的稀缺资源，优良的区位条件对房地产企业具有巨大的吸引力。近年来滨江开发的房地产项目对滨江景观破坏较为普遍，尤其是湘江世纪城、北辰三角洲等房地产项目严重破坏了滨江景观，损害了长沙城市形象。

问题出现的原因是多方面的，究其原因之一，总体城市设计控制不够，重要景观眺望视廊控制不够，城市部分空间无序杂乱；

究其原因之二，土地出让的制度设计存在缺陷，滨江大片大块的土地出让给一个房地产商，导致成片整齐划一的建筑群类型单一、形象呆板、景观单调，这需要从土地出让制度设计上进行控制，避免滨江地区成片大地块出让给单个房地产商，从而丰富建筑景观类型； 

究其原因之三，滨江重要地段规划了大片住宅用地，住宅外立面景观形象难以把控，景观形象要差于公共建筑的景观形象；

究其原因之四，沿江建筑的退让距离过小，部分滨江岸线本应作为城市公共空间而被部分房地产项目占用，造成楼盘压江的不良视觉效果；

究其原因之五，受城市发展水平的制约，长沙经济发展水平、经济实力与北上广深等一线城市仍存在较大差距，一定程度上影响了城市的建设水平。 

（三）功能之乏 

近年来，长沙城市空间虽然快速向外扩展，但城市空间不紧凑，城市发展方向重点不明确，建设遍地开花。

城区东、西、南、北都在大搞建设，一些重大基础建设项目和大型公共服务设施的选址随意性大，在城市之心承载能力还不强，承载空间还有余的情况下，分散至城市外围，缺乏有序引导，建设遍地开花，导致虽然城市建设投入成本大，但城市整体形象提升效果不明显，城市之心的中央商务功能不强，省会城市的担当和对外辐射引领作用不强。

功能乏力具体表现为河东CBD功能分散不集中，形象不突出，河西ＣＢＤ用地规模偏小，缺乏大型公共服务设施；一些大型商业综合体布局分散，既不向ＣＢＤ集中，也不向城市副中心集中；一些大型公共文化设施选址不当，分散在城市之心外围，没有形成整体效果，湘湖文化展示功能未充分显露；岳麓山大学城整体功能未充分发挥，大学城的影响力还不强；老城区设施老旧落后，业态老化不兴，生活配套不完善，承载功能下降。

（四）交通之困 

长沙城区最拥堵路段集中在城市之心。城市之心开发强度大，人口密度高，功能混合特征明显，聚集了省会城市最重要的商务功能、政治功能、文化旅游功能和科教功能，是交通流量最大的区域。

目前区域内城市道路网络级配不合理，次支路密度较低；道路功能体系混杂，部分对内交通道路承担了过境交通职能，快速路未能进入城市中心；局部交叉口转换效率较低，精细化设计有待进一步提高；交通拥堵呈现由单线单点向区域蔓延的态势，交通拥堵已成为部分区域交通常态。

城市交通出行结构待优化，公共交通系统分担率较低，常规公交竞争力有待提升；轨道交通建设速度与交通需求不匹配，芙蓉大道核心段无地铁线路覆盖。

由于静态交通系统与动态交通缺乏协同管理，公共停车缺口较大，停车难，停车乱问题突出；慢行系统不友好，自行车及步行空间连续性和舒适性差。

高铁时代下长沙火车站区位优势未能有效发挥，综合客运枢纽功能亟待升级，周边环境待更新整治。城市之心交通拥堵的深层次原因是高强度高密度的城市建设模式与小汽车为主导的出行方式之间的矛盾不可调和，形象的说法是建设上采用了香港的高强度模式，而出行方式却采用了美国的小汽车模式，两者之间的矛盾是现行技术手段无法解决的。 

（五）更新之惑 

社会发展带来了生活方式的巨大变化，居住模式由低层高密度急速转化为高层高密度，但高层居住模式带有标准化与机械化特点，漠视了人性所需，导致邻里关系淡漠、社区无归属感。

当前，长沙的城市更新以政府财政投入为主，社会资本参与度不够，没有严格的项目准入限制措施，以及一刀切的土地回收政策等，直接导致以土地利用结构和方式的转变推动产业转型升级之路困难重重，使大量非核心功能混杂在一起，拉低了城市之心的建设品质。 

楚天一览，天下湖湘（规划愿景） 

长沙城市之心也是省会之核，是省会的中枢所在，集聚了全省最核心的城市功能，承担了区域交往中心、省会政治中心、省会文化中心和省会科教中心等多项主要功能，在全省起到引领作用，辐射范围达全省域乃至周边省份，其对外影响力代表了湖南省的影响力，要着力进一步提升和强化城市之心的核心竞争力。 

（一）世界知名的文化名城

长沙市是国务院1982年公布的首批二十四个国家历史文化名城之一，拥有丰富的历史文化及自然生态资源，历史文化名城保护的重点与核心也在城市之心。

全面落实已批的保护规划，结合在编的保护条例，加快开展名城保护的地方立法工作；保护历史城区格局的完整性以及生活的延续性，重点保护两个历史文化风貌区之间的核心空间，防止去居民化和去本地化；充分发挥省博物馆、简牍博物馆等省级、国家级展馆等文化设施的影响力，鼓励私人博物馆、收藏馆等民间力量发展；严控一般性项目准入，积极营造湖湘文化和创新创意等现代特色文化；着力发挥好国家历史文化名城、东亚文化之都的金字招牌效应，发挥好各类现代文化设施的展示功能，提升长沙文化的世界知名度。

（二）国际一流的教科盛地

岳麓山国家大学科技城是省委省政府和市委市政府确定的重大科创发展战略，引导着长沙城市转型发展和创新开放，要整合岳麓山大学创新资源，通过内涵、功能的重塑，整合现有土地要素，盘活低效存量空间，植入创新研发、孵化创业等功能，实现创新资源与创新空间的迭代升级，着力把大科城建设成为全球具有影响力的创新型教育科研基地。

同时，助力中南大学、湖南大学、湖南师范大学和国防科技大学四所大学以世界名校为目标，增强知名度；加强国家重点实验室的科创能力，扩大影响力；推动国防科技大学科技成果实现军转民，促进军民融合发展；争取国际知名的科研院校联盟的落点；促进长郡中学等基础教育健康发展。

（三）区域闻名的交往中心

城市之心内是省会商务最集中区域，中央商务区位于城市之心。中央商务区（ＣＢＤ）是省会商务楼宇最密集，总部企业最集中，经济贡献最显著，投资强度最高之区域，包括河东中央商务区与河西中央商务区。

河东中央商务区集中在五一广场和芙蓉广场周边，核心区东起韶山路、西至湘江路、南临人民路、北接八一路和中山路，总面积约3平方公里，集聚了长沙最高档的商务商业楼宇。

河西ＣＢＤ以湖南金融中心为核心，地处湘江新区滨江新城中北部，总面积2.86平方公里，总建筑面积680万平方米，东临湘江，西至银杉路，南起银盆岭大桥，北达北二环。河西中央商务区经过近10年的建设，已有20余家银行总部、250余家金融机构入驻，正在快速成长。

要加强评估ＣＢＤ的空间承载能力，在承载能力允许的限度内，高档商务写字楼尽量在ＣＢＤ范围内规划落地，推进全省知名企业的总部向长沙ＣＢＤ集中，最大限度地发挥ＣＢＤ的规模效益和聚集效益，增强长沙ＣＢＤ的区域影响力，增强对外服务综合能力，提升区域交往中心的保障水平；要强化五一路、芙蓉路、岳麓大道、金星路作为城市轴线的功能，研究两厢存量用地的盘活，现有建筑的建设更新与功能更替；要充分发挥省会优势，不断提升政治文化服务水平，推动交流合作；通过高水平的区域交往，以大量的学术合作、科技交流、人才流动为依托，使长沙成长为具有重要区域影响力的科技创新中心。

（四）公交优先的健康都市

省会城市最核心的功能聚集在二环之内，因此，城区交通流量最大的区域也在二环之内。必须大力推行公交优先的交通模式，建立以快速大容量轨道交通为骨干、常规公交为基础、出租汽车为辅助的多方位、优势互补的公共客运交通体系，实现公交站点5分钟全覆盖，轨道站点10分钟全覆盖，力争公交出行加慢行交通占全方式出行的80%，提升交通出行环境与健康品质。

着力完善公共交通接驳体系，通过建设连续、舒适、安全的慢行交通网络，科学引导共享自行车交通规范、有序发展，打造以轨道交通为核心的一体化、多模式公共交通服务体系。 

（五）有机融合的生态社圈

作为一个千年古城，不能只有高层住宅里相互孤立隔绝的人居关系，应在城市中心区尽可能多地保留传统的街坊制、里弄制的生态社圈。

除了在现有历史文化保护范围内继续严格控制建筑高度和居住形态外，应严格控制环烈士公园、环西湖公园、环后湖等非历史文化保护范围内传统居住社区的城市更新模式，城市更新过程中尽量不破坏原有的居住生态关系。

加强按15分钟生活圈进行配套，以社区基本单元进行治理，营造“健康、安全、舒适、智慧、生态、具有场景感”的社圈。

以发挥城市功能为目标，从城市承载力和城市环境角度，满足常住人口、流动人口等各类服务人口的需求。在历史文化风貌区核心区、历史文化街区、历史地段内，尽量保留原住民，保护传统居住模式；在老旧小区进行更新改造，改善人居环境，摒弃大拆大建模式；在二环内，严格执行《城市居住区规划设计标准(GB 50180-2018)》，不再新建80米以上的高层住宅。

江山如画，长岛人歌（行动策略） 

为把城市之心建设成为“宜居宜业、人见人爱、名副其实”的充满现代化大都市气息的省会精华之地，本着为空间立法、为城市聚魂、为基因建库、为发展助力的原则，充分体现人本情怀、历史情怀、生态情怀和科教情怀，推动城市之心高质量发展、高品质建设，提出以下行动策略。 

（一）凸显山水洲城的城市意象

1.整治障碍景观。

由于历史的原因，城市之心范围内存在不少有碍观瞻，破坏城市形象的建筑或建筑群，对于这些障碍建筑要进行分类处理。

重点是严格保护天心阁-岳麓山之间扇形区域的形态，对天心阁岳麓山之间扇形区域内严重有碍观瞻的孤立式建筑，如交警大楼、景泰雅苑、冶金大厦、鸿信大厦、文鼎大厦、长沙移动公司大楼等，进行逐步分期整改拆除。对于成片式障碍建筑，一时拆除不了的，如湘江世纪城，可通过改变建筑群的背景，如建设超高层商业建筑作为背景来改善城市天际轮廓线，美化景观形象。对旧城区成片危旧破败式障碍建筑，可通过城市有机更新的方式进行改造。

2.活化老旧建筑。

城市之心内，尤其是历史城区有大量旧公馆、旧公房，仅二环之内的潜在历史建筑就有607栋，这些老旧建筑多数处于闲置状态，或低效公租，造成资源的巨大浪费。

因此，要盘活旧城区内的存量建筑，尤其是大量的公房建筑，应允许社会资本的介入，允许采用众筹方式，允许承租人和自有房者符合名城保护要求下的改建行为，活化老旧建筑、文保建筑、历史建筑、潜在历史建筑。

3.建设国际慢区。

现代城市的快节奏造成了都市人的压抑与精神紧张，国际上已有部分城市探索建设慢城、慢区，传统的国际慢城一般位于郊区小镇或小城市。

而长沙则有条件依托古城风貌区核心区域1.25平方公里，包含岳麓山风貌区核心区，建设一个位于城市之心的慢区。通过城市设计的手段在城市之心形成快慢有致、疏密结合、新旧融合的空间秩序，慢区将作为市民休闲娱乐放松的空间。

结合有机更新工作，恢复部分重要历史遗存，如恢复贾谊故居、学宫原貌，恢复沿西湖路部分古城墙，将古城核心区整体作为一个5A级文化旅游景区来打造，成为长沙旅游的新名片。

在环保允许的条件下，建议恢复历史轮渡线路，将古城风貌区与岳麓山风貌区紧密在一起，形成相应呼应、功能互补、特色各异的两个5A级景区。

加快岳麓山风景名胜区的环境整治，特别是解决景区用地被蚕食和建筑环境（含第五立面）不优不美问题，将大学城和景区一般性功能疏散到外围地区，腾出空间助力景区和大科城建设，实现景区的扩容提质。

4.加快历史文化步道网建设。

规划建设历史文化步道网是长沙的一大创举，是传承历史记忆，展现古城风貌和城市文明的重要方式，也是长沙文化旅游的重要游览线路。已建成的西园北里、都正街等历史步道取得了非常好的效果，建议结合有机更新工作，持续推进历史文化步道的建设，通过历史文化步道网串联起城市中心区的所有景点、景区。

5.建立城市记忆标识系统。

城市记忆是城市的灵魂。长沙城市记忆的内容非常丰富，有革命故事、历史

记忆、战争记忆、教育文化记忆等等。

建议通过设置城市记忆导视系统，运用现代化技术手段，对传统标识标牌进行革命性提升，展示长沙的深厚文化底蕴和湖湘文化魅力，增强长沙的文化旅游吸引力与可识别性。

（二）优化“一核十片”的功能系统

优化二环之内的“一核（古城风貌区和岳麓山风貌区）”、“十片（河东CBD、河西CBD、省级政治文化中心、大科城、马栏山、苏托垸、岳麓山风景名胜区、火车站枢纽地区、汉长沙国王陵遗址考古公园、南湖片）”功能结构，增加城市之心的功能承载力。

6.强化主体功能。

立足于发挥主体功能进行城市更新，实现区域功能的迭代升级：

通过古城历史文化风貌区和岳麓山历史文化风貌区的整体保护与发展，自然和社会生态的修复，让城市灵魂空间优雅呈现在城市之心；通过岳麓山风景名胜区的环境综合整治，疏散一般性功能，实现风景区扩容提质，助力大科城建设发展，彰显教育科创功能；

通过CBD片区更新，集聚高档商业商务和外事活动，增强CBD功能，建议在省政府机关二院打造长沙新地标；通过对马栏山片区的建设，增强城市文化文创影响力；通过环烈士公园周边的环境综合整治，提升省会对外形象；

通过长沙火车站功能提升（高铁、快线引入等措施），带动火车站周边地

区更新；通过环咸嘉湖、环新世纪体育文化中心地区的更新，带动望月湖、冬瓜山等老旧小区的改造；通过对汉长沙国王陵遗址考古公园、苏托垸、南湖片区的生态控制，对城市之心进行战略空间留白。 

7.疏解一般功能。

对于一般性的行政办公、居住、公共服务等非核心功能，应该实施有序向外疏解，以腾出空间保障核心功能。如通过疏解中央商务区的一般性居住功能，保障商务功能的高效发挥；疏解大科城的一般性居住功能，保障教育科研用地需求，保障大科城功能的有效发挥。 

8.优化用地布局。

住宅是保持片区活力的积极因素，但过高的住宅建筑容量占比将影响片区的公共性和开放性，不利于高端服务业的发展，要适当降低滨江区域的住宅建筑比重，提高高端服务业用地比重，其建筑总量占比由现状的22%提升至30%。

政府投资的大型公建项目尽量沿江布局，优先发展金融、休闲娱乐、高端零售、旅游服务、文化教育等高端服务业。

要对二环线之内存量土地进行全面清查评估，收回对规划影响较大的已出让未建地块，调整未出让地块的规划，盘活闲置地块，所有存量土地均需满足城市之心的定位要求与城市设计要求。对仍没有想好建设用途的存量土地，如苏托垸片区和岳麓山后山片区等，应该进行留白处理，为城市未来发展预留弹性战略空间。 

9.策划湖湘文化展示基地。

湖南省各地州市均有各自的地方文化特色，建议在大古道巷或下碧湘街选址建设风貌和尺度适宜的湖湘文化展示项目，暂命名为14个地方馆，集中展现14个地州市的地方戏剧、特色小吃、手工艺品、风俗民情等；

将长沙市地方志馆、近现代史馆、湘菜总部等沿湘江选址，以高品质的大型公建美化湘江两岸；结合有机更新，在市井中留出微型化、生活化的艺术空间，丰富文化生活。

（三）强化“一三一四”的空间架构

强化“一三”（一江：湘江）和三水（浏阳河、捞刀河、龙王港））、“一四”（二环线和芙蓉路、五一路至枫林路、金星路、岳麓大道）的四水五路构成的自然生态空间结构和城市功能空间结构，充分发挥“一三一四”空间架构的自然生态景观功能和社会经济人文功能，构建合理的大都市空间秩序。

10.保护自然山水生态景观。

11.建设“一三一四”绿道骨架。

12.固化景观眺望系统。

13.优化湘江两岸天际线。

湘江两岸的天际线不仅要改变目前超高层建筑无序蔓延的状况，引导高层建筑向ＣＢＤ片区集中，营造横向高低起伏的韵律感，还要规避目前沿江高层建筑“一层皮”现象，营造纵向逐级递升的层次感，尤其要严格控制岳麓山和古城两片历史风貌区的建筑高度，保护长沙山水洲城特色空间。

14.提升公共空间品质。

改善主次干道为林荫大道，适应长沙城市气候特征和体闲格调，增加城市魅力。重视街道空间的尺度调整和街区内部功能、交通及环境的互动，系统而全面地积极规范城市附属公共空间的规划建设。重视沿湘江沿浏阳河的公共空间打造，形成滨水特色区域，增强人气与城市活力。

15.完善道路交通体系。

加快快速路网和轨道交通网建设，完善道路体系，建立能够快速疏散的道路体系。优化部分道路断面形式，合理分配路权，打造人车和谐的道路空间。

强化老火车站交通枢纽功能，将高铁线路引入老火车站，减轻高铁南站的交通负荷，增强长沙高铁出行服务能力，实现老火车站承担普铁、高铁和城铁三重功能，发挥老火车站枢纽的区位优势。

16.建设特色街道。

依托白沙路、建湘路、书院路、麓山南路、后湖路等生活性道路，增添地方文化元素，升级传统业态，打造一批特色文化旅游街道。建议书院路由双向8车道改造为双向6车道，还2个车道的空间给道路绿化和慢行空间，增强街道的生活气息，美观街道景观。 

（四）呈现带岳襟湘的长岛人歌

节庆活动对于提升城市的文化影响力和旅游吸引力往往起到事半功倍的效应，建议依托山水洲城独特的人文历史空间，策划一批展示湖湘文化魅力的节庆活动。 

17.天心万家烟火。

在古城风貌区核心区利用现有文化设施和历史文化街道，举办各类人民喜闻乐见、雅俗共赏、群众参与度高的湖南民俗文化表演节，活化传承湖南特色小吃、民间手工艺、地方戏曲等，增设让世界了解湖南的窗口。 

18.橘洲先锋论道。

在橘子洲节庆焰火燃放活动的基础上，策划在橘子洲头举办各类湖湘论坛，定期召开先锋论坛和时尚文化发布会。邀请本土致力于从事时尚文化产品开发的企业参加，宣扬湖南本土时尚文化产品，待影响力扩大后，可以邀请外省市的企业参加，逐步成为全国性的时尚文化产品发布平台，一些重要的文化发布会可放在橘子洲头举办，扩大湖南文化的知名度和影响力 

19.岳麓文化殿堂。

岳麓书院是目前国内唯一还在正常教学的千年书院，建议在岳麓书院定期举办世界级的文化讲座，邀请世界各地的文化大师来开坛讲座，并通过全球播放，扩大岳麓书院乃至湖南文化的影响力和号召力，打造世界级文化殿堂。 

（五）提升至善空间的现代治理 

20.加快公共空间立法。

21.为风貌基因建库。

22.加强建设项目审批。

城市之心内的重大建设项目，从立项、选址到建设方案审查，必须报市里审查，并报市规委会审议通过后方可建设，避免各自为政，影响整体城市形象。

同时，加强建筑外立面审查，重要建筑的外立面应报市规委会审议。建筑外立面的美观与否直接关系到城市的整体形象，每栋建筑应都有一个得体的形象，都是城市的一件作品，而不是一件产品，少留遗憾。建议在ＣＢＤ区域集中打造标志性建筑群，严格限制ＣＢＤ区域外围再新建高层和超高层建筑。 

23.完善社会治理体系。

24.坚持实施“四增两减”。

在城市之心继续开展“四增两减”(增加公共绿地、增加公共空间、增加配套设施、增加支路网密度，减少居住人口密度、减少开发强度)活动。

25.加大政策支持力度。