运营公众号整整一年，越发深有感触，楼市里越是热门的楼盘，客户越容易扎堆，到访量和曝光度自然水涨船高。前几天写过五一广场附近“三兄弟”的测评，浏览量反响还不错，也收获了不少“房友”的认可。
今天继续给大家带来一期热门楼盘深度测评—省府板块的江悅和鸣，它的商改住产品到底能不能买？先亮明个人结论：这个楼盘的核心逻辑，教育排第一,江景排第二，新规户型排第三最后才是其它考虑因素！（价格当然是越低越好😜）
项目具体怎么样？有哪些硬伤短板？那些人群不适合购买？今天这一篇，一次性给大家讲透，希望能帮大家更清晰、更理性地去实地看房。
深夜写作，来首emo提提神，更好的为大家服务！😘
言归正传！我们先来看看项目具体情况！
开发与位置：梦想置业+越秀地产联合开发（双国企交付不用担心）项目地处天心区省政府板块，南二环南边一丢丢，新开铺路边上，西临湘江。
地块性质：S09-A421地块，商改住已获批，商住比9:91，住宅占比91%总建面：约23.57万㎡；容积率：约2.85，梯户比2T3户。
规划：15栋住宅+3栋商业+1所幼儿园；商改住后新增2#、3#纯住宅（预计四月中旬首开3号栋）目前对外报价毛柸16000元/平毛柸，与前期1-3#、4-5#共享完整社区与配套。交房：一二期已交付，商改住楼栋预计 2027 年年底交房。
周边配套
社区商业：自带约3000㎡底商，能够满足日常买菜/便利店等需求，
大型商圈：（需要开车）宜家荟聚：约2.6km龙湖新姚天街（在建）：约2.5km德思勤城市广场：约4.5km友阿奥特莱斯：约5km🏥 医疗配套
湖南妇女儿童医院：约3km，三甲专科医院周边也有社区诊所、药房齐全，小问题日常就医还算便利。🌿 生态休闲湘江风光带：项目距湘江约700米，享约400米江岸线，平时饭后散散步溜溜娃倒也方便。公园：（周边公园环绕）天心滨江公园：约200米
湘府文化公园：约1.5km（近300亩）
豹子岭公园、省府文化场馆（省文化馆/科技馆/地质博物馆）环伺
圈重点，学校成绩好的第一个方面，Sy……省府政务集群、省府文化公园、省三馆一厅环绕周边！（这里就一笔带过了，大家知道就好😘）
为什么这个楼盘的核心价值，我把教育排在第一位！一句话说重点：这是全长沙在售的新楼盘书包房里面，学校成绩最好的！楼盘配套入读长郡外国语本部初中（长沙市一类水准）并且小学也是附属的好学校。
这所学校可不是凭空冒出来的，能成为长沙公办初中的顶流，全是一步一个脚印拼出来的，我们们先看看它的来时路，有今天的成就，绝非一时运气。
1. 前身积淀：学校1959年6月创办，原名长沙肉类联合加工厂子弟学校，原本只是片区内的普通公办初中，没什么名气，生源和教学成绩都很一般，在长沙初中圈里几乎没存在感。
1996年更名为长征学校（公办初中）2013年9月天心区政府与长郡中学签约，长征学校由长郡全面托管，2017年4月正式成立长郡天心中学，2018年首次招生！
2. 重大节点（2019年）：天心区政府砸下3.7亿重金，和长郡教育集团深度合作，学校正式更名长郡外国语实验中学，由长郡本部直接托管，校长、骨干教师全都是长郡本部派过来的，管理模式、教学体系、考试进度完全和长郡本部同步，彻底换上“郡系基因”，这也是它逆袭的开始。
3. 稳步崛起（2020-2021年）：接手之后，学校狠抓教学和学风，摒弃以往松散的管理模式，严格落实长郡的教学要求，短短两年，生源质量明显提升，校内学习氛围越来越浓，慢慢在长沙家长圈里有了名气，不再是没人瞧得上的普通初中。
4. 从2022年开始，学校中考成绩彻底爆发，连续四年稳步上涨，直接冲进长沙公办初中第一梯队，和长郡双语等老牌名校一争高下！
2022年：四大名校录取率16.15%，普高上线率92.35%。这一年是学校成绩爆发的第一年，直接冲到长沙公办初中第二名，彻底甩掉“普通校”标签，让全长沙家长刮目相看。
2023年：四大名校录取率17.56%，普高上线率92.68%。成绩稳步上涨，稳居公办第二，高分段人数越来越多，尖子生培养初见成效，口碑彻底站稳。
2024年：四大名校录取率19.08%，普高上线率93.67%。再次刷新纪录，无限逼近20%大关，和老牌名校长郡双语的差距越来越小，教学实力得到行业内外一致认可。
2025年：四大名校录取率26%，普高上线率超95%。单从成绩来看，这一年超越了长郡双语，直接封神。创下建校以来历史新高，四大名校录取人数超300人！
简单说，这四年学校的成绩是直线上升，从16%涨到26%，相当于每4个学生里，就有1个能考上四大名校，普高率更是常年稳定在92%以上。
江悅和鸣一期首开时间2021年6月27日，开盘均价15000元/平精装交付，下图是2024年的成交价，这一时期，放眼整个长沙的学区房，能够做到逆流而上的就只有江悅和鸣。就因为近几年的长郡外国语的突飞猛进！
！一期二手房老规户型，得房率在83%–84%之间。为什么我要把江景，排在新规户型之前！因为长沙能够看江的优质学区房，又又仅此一份，而新规的学区房，户型设计更好的，还有好几家！（首开3号栋13楼以上阳台可以看江，2号栋看江视野会更好，但是预计要到下半年加推）对比一期老规 83%–84% 的得房率，这次商改住新规 得房率约105%–115%，实得多出20%+！
并且还都是小户型，头部学区房买小不买大，小户型总价更低，今后更好流通！而且是新规负公摊，得房率大大提升，居住体验也很不错！但是也有明显不足之处，三个户型都没做到南北通透！这在新规里面算是又又又独一份😅项目有哪些不足之处？（干净利落说清楚）1.楼栋位置一般：临路/2号栋下面就是社区底商，楼层噪音、灰尘影响。2.虽然是300亿城市更新重点片区，但是周期长，周边城市界面差，近距离无大型商业。3.地铁远：距1号线省政府站步行约1.6公里开外，规划的地铁期限长！4.地块容积率高于前期纯住宅地块，居住密度更高，园林和公共活动空间较长！
5.郡外曾以外国语特色招生名义，在派位前提前选拔尖子生，掐尖择优成份明显。如果对地铁出行有硬性要求，或者小孩成绩一般，可以选择更适合的学区房，如果成绩一般，容易陪跑。现在的学区房，溢价不复从前，投资者需要慎重考虑，可参考八方近年来价格走势！最近白天每天在外跑盘踩盘，晚上回来赶稿写测评，人过三十不得已，保温杯里也该乖乖泡枸杞了，属实有点小累🤪
不过好在，付出都有回响。还是收获了不少同行和客户的认可，也期待着朋友们看完文章加我，找我买房。感谢大家的观看，祝生活愉快！
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