第一章总则
第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》等相关法律、法规、规章、规范性文件的规定，制定本《议事规则》。
第二条本规则适用于本物业管理区域，是全体业主召开业主大会会议的程序及会议决议通过的要求等有关规则，全体业主均应当遵循。
第三条本物业管理区域内的基本情况如下：
业主大会名称：长沙市天心区山水嘉园小区业主大会；
项目地址：长沙市天心区先锋街道新谷路368号；
业主委员会办公用房坐落为：本小区一号岗西侧角楼；
物业类型：住宅；
物业管理区域四至：
东至：仙姑岭公园；南至：仙姑岭公园；
西至：新谷路；北至：仙姑岭公园。
占地面积：77840.2平方米；
房屋总建筑面积：179662.1平方米，
总套（户）数：1455套（户）。
物业服务用房位于：10栋，共1346平方米。
第二章业主大会
第四条本物业管理区域内的全体业主通过首次业主大会会议成立业主大会。业主大会名称为：长沙市天心区山水嘉园小区业主大会（以下简称业主大会）；地址：长沙市天心区先锋街道新宇社区。
业主大会代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法决定与本物业管理区域内共有和共同管理有关的重大事项。
第五条业主大会通过选举产生业主委员会作为其执行机构，以执行业主大会决定的事项。业主委员会接受全体业主的监督，对业主大会负责。
业主委员会的名称为：长沙市天心区山水嘉园小区第二届业主委员会。业主委员会办公用房坐落：本小区一号岗西侧角楼。
业主委员会由5人（应为单数）组成，包括主任1 名、副主任1名、委员3 名。主任、副主任通过业主委员会会议推选产生。业主委员会设候补委员2名。
业主委员会每届任期5年。业主委员会委员可以连选连任。每届业主委员会应当在其任期届满前6个月内，组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。逾期未换届的，街道办事处或乡镇人民政府应当责令其限期换届选举。
第六条业主大会及业主委员会，应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会及业主委员会，经业主大会授权的决定，对业主具有约束力；业主损害他人合法权益和业主共同利益、危及生命财产安全和公共安全的，业主大会及业主委员会有权依照法律法规及管理规约，要求其停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第七条业主大会及业主委员会在社区（村）党组织指导下依法依规开展活动，自觉接受居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）和物业管理行政主管部门的指导和监督，依法履行职责，规范运作，积极配合公安、城管、综治、消防、房屋安全管理等部门，共同做好本物业管理区域内的社会治安、环境治理、安全管理等相关工作。
第八条下列事项由业主大会决定，不授权业主委员会决定：
（一）修改本议事规则（含业主大会会议表决规则、业主委员会换届选举办法及业主委员会工作规则）、管理规约；
（二）换届选举业主委员会，增补、罢免业主委员会委员或候补委员；
（三）设立业主代表会议或者业主监督委员会；
（四）明确业主代表会议的权限与议事规则、业主代表的产生方式；
（五）制定业主监督委员会选举办法，选举业主监督委员会委员，明确业主监督委员会的办公场地、办公经费来源；
（六）听取和审议业主委员会工作报告和业主监督委员会的监督工作报告，审查业主委员会收支预算决算报告；
（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（八）决定物业服务的内容、标准以及物业服务收费的调整方案；
（九）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）决定维修资金的管理方式及续交方式、维修资金账户开立与交存方式，自行管理维修资金的，建立完善维修资金管理制度；
（十一）利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式；
（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第三章业主大会会议
第九条业主大会应当通过业主大会会议的方式作出决定。
业主大会会议分为定期会议和临时会议，除法律、法规、规章、规范性文件规定的情形以外，定期会议和临时会议均由业主委员会组织召开。
业主大会定期会议的召开频次为：每年召开一次。
第十条本小区以书面征求意见形式召开的业主大会会议，可以按下列程序进行：
（一）收集议题。由业主委员会在了解业主和物业使用人意见建议的基础上，结合实际需要选定。小区建立了党组织的，议题的确定可以听取小区党组织的意见。
（二）制票。根据议题的具体内容制定选票、表决票。
（三）公示。业主大会会议召开15日前，业主委员会将业主大会会议议题有关信息按照相关规定进行公示，公示时间不少于7日；公示期间业主有异议的，业主委员会应当复核，并告知异议人。
（四）通知。业主委员会应当于业主大会会议召开15日前将会议通知在小区公示。通知的内容包括会议的形式、时间、地点、表决票（选票）及业主大会投票有关的表决规则或选举规则等。
业主委员会应当将业主大会会议通知及其送达情况进行公告。
（五）投票计票。业主按照投票表决规则及业主委员会选举办法规定的程序进行投票；筹备组或业主委员会组织计票。
（六）结果公告。业主委员会在投票结束后3 日内统计投票结果并依法进行公告。
第十一条本物业管理区域内有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主提议；其议题必须有明确的发起人、发起事由，并在小区主要出口进行公示；
（二）业主委员会正式委员出现空缺，需及时补选委员及候补委员；
（三）业主委员会任期届满6个月前进行换届选举的；
（四）本物业管理区域发生重大事故或者紧急事件需要业主大会及时处理。
业主大会临时会议的召开程序，参照业主大会定期会议的召开程序执行。
第四章业主大会会议表决规则
第十二条业主的身份及其所拥有的专有部分建筑面积按照首次业主大会会议的认定结果和后续变动的情况进行认定。
本物业管理区域内的车位、杂物间、摊位等特定空间，按照下列第（一）种方式计算专有部分面积：
（一）不计为专有部分；
（二）计为专有部分。
车位、杂物间、摊位等特定空间的表决、选举权仅限用于与该特定空间有关的事项。
第十三条参加业主大会会议，业主宜自行投票；因故不能自行投票的，应当书面出具授权委托书，委托代理人投票。授权委托书委托人数不设上限，但需出具纸质或电子书面委托凭据；产权证有多名产权共有人的，需出具书面委托书委托其中一人为主参与投票。
业主不自行投票也不委托代理人投票的，不得以未参加投票为由否认业主大会的决议。
第十四条业主大会会议投票可以采用电子投票、短信或者微信投票、纸质投票等方式。每次业主大会会议的具体投票方式由业主大会会议筹备组或业主委员会决定。
同一业主同时采用前款规定中两种或者两种以上投票方式的，统计投票结果时，按照电子投票、短信投票、微信投票、纸质投票的先后顺序进行计票。
投票时间跨度不宜超过30日；确需延长的，业主委员会应当在投票结束前将相关信息向全体业主进行公示，并告知居（村）民委员会及街道办事处（乡镇人民政府）。
第十五条采用电子投票方式投票的，业主委员会应当提前公示电子投票系统使用规则和操作指南，指导业主进行操作。
电子投票的时间起点和终点设置应当精确至整时。
第十六条采用短信或者微信方式进行投票的，业主委员会应当确认参会业主的手机号、微信号等信息，并连同其投票信息一起存档备查。
第十七条采用纸质投票方式投票的，业主委员会应当确认参会业主的身份。
业主委员会应当组建投票工作组负责投票。唱票统计工作会上，应设立唱票监票计票人。与会议议题有利害关系的业主或单位应当回避。
第十八条采用纸质投票方式投票的，由投票工作组人员负责纸票的发放（送达）。纸票的送达可以采用当面送达、放入业主信箱内或者业主建筑物专有部分、邮寄等方式。送达后，收发票组应当保留签收存根。
送达纸票时，应当一并送达业主大会会议通知及空白的授权委托书。
筹备组或业主委员会应当对发放（送达）纸票及业主大会会议通知的情况进行公告。
第十九条业主大会会议的选票、表决票内容包括下列信息：
（一）候选人基本信息、表决事项的内容及说明；
（二）业主大会会议投票选举、表决规则；
（三）在投票选举、表决时应当注意的事项；
（四）业主委员会候选人的参选承诺；
（五）对业主委员会候选人的选举意见、对表决事项的表决意见。
采用纸质方式投票的，纸票可以编号，且需载明房屋栋号、房号、投票人、领票人等必备信息。纸票包括表决（选举）票和存根两部分，两部分的编号应当一致。
第二十条在填写表决、选举意见时，业主应当按照表决、选举规则和表决、选举票上的注意事项填写自己的意见，避免被计为废票。
第二十一条采用纸质投票方式投票的，投票时间以业主大会会议通知的时间为准。发放纸票与投票可以同时进行。投票可以采用流动投票、集中投票或者两种形式同时进行。每天投票结束时，收发票组应当将收回的纸质票封箱，放置到有关安全地点。投票时间截止前，任何人不得开箱或者毁损票箱。
业主书面委托其他人投票的，授权委托书可以与表决、选举票粘贴或者折叠在一起投入票箱。
第二十二条为提高准确率和工作效率，通过下列方式对业主大会会议的所有投票进行计票：
（一）业主大会会议采用的电子投票系统；
（二）计算机。
第二十三条采用电子投票方式投票的，电子投票结束后，计票由电子投票系统自动完成。
采用纸质投票方式投票的，可以在街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的指导下，由唱票人、监票人、计票人进行唱票、验票、计票。如果需要录票的，可以将投票信息录入电子投票系统或者计算机，并将票面进行扫描或拍照后发送、保存。
采用短信或者微信方式进行投票的，计票参照纸质票进行（将投票信息录入电子投票系统或者计算机，并将页面截图后发送、保存）。
第二十四条业主委员会应当在业主大会会议投票结束后3日内统计出投票结果并进行公告。
第二十五条业主委员会应当对业主大会会议的投票结果及其公告情况、业主的投票信息进行归档、保存，以备核查。
纸质投票的，纸票直接存档；短信或者微信投票的，短信或者微信内容应当截图打印存档；电子投票的，从电子投票系统打印投票信息存档。
业主只可以查询本人的投票信息。
第二十六条业主大会会议应当有专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主（即“双三分之二”）参与表决，方为有效。
专有部分建筑面积及其票权和业主人数及其票权的确定，按照有关规定执行。
第二十七条业主大会会议议题为表决下列事项时，参与表决的业主中，专有部分面积占比超过四分之三的业主，且人数占比超过四分之三（简称“双四分之三”，以下类同）的业主同意即为表决通过：
（一）改建、重建建筑物及其附属设施；
（二）决定维修资金的续交方式或者决定维修资金账户开立与交存方式。
业主大会会议议题为前款规定以外的其他事项时，参与表决的业主中“双过半”的业主同意即为表决通过。
第二十八条业主大会会议议题为选举新一届业主委员会时，选举结果按照下列方式确定：候选人中所得票数“双过半”的人数，大于或者等于业主委员会正式组成人数的过半数（不含候补委员人数）的，业主委员会选举获得通过；所得票数“双过半”的候选人按照所得票数高低依次当选正式委员、候补委员（候补顺序仍以所得票数的高低依次确定）。当选的候补委员人数不足，不影响业主委员会选举获得通过。
业主大会会议的议题为增选或者罢免业主委员会委员的，对于每位候选人或者每位拟被罢免的委员，投票结果中，“双过半”的业主同意即被增选或者被罢免。
第二十九条业主大会会议投票时，不可以采取异议表决，涉及公共维修的议题除外。
第三十条业主对业主大会会议投票表决、选举有异议的，应当及时向业主委员会提出；对业主委员会的答复不满意的，可以请求街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。
业主发现业主大会会议投票表决、选举过程中存在违法行为的，应当向相关行政主管部门举报。
第五章业主委员会选举办法
第三十一条业主委员会换届选举通过差额选举（差额2 人）的方式进行。换届选举时，业主委员会委员及候补委员一并选举，候选人共9 名(单数）。
增选业主委员会委员时，选举方式及差额选举时的差额人数由业主委员会根据增选的委员人数确定。
第三十二条业主委员会出现缺员时，候补委员按照参选时的得票数高低依次递补；得票数相同的，按照自愿原则或姓氏笔画先后顺序递补。
第三十三条业主委员会委员及候补委员的候选人应当符合有关规定明确的条件，并不得有法律规定的明确禁止情形。
第三十四条新一届业主委员会候选人名额可以根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素确定。
第三十五条新一届业主委员会候选人按照下列方式产生：业主自荐或推荐，社区推荐，本小区党组织推荐。
推荐者可以是物业管理区域内十名以上业主；业主委员会或者其成员；业主监督委员会或者其成员；本小区党组织。
符合条件的报名人总人数超过候选人数的，由所有报名人进行差额选举（差额为报名总人数与候选人数的差），最终确定候选人；符合条件的报名人总人数不足候选人数的，业主委员会应当在自愿的基础上继续报名或推荐、补足。
第三十六条增选业主委员会委员时，候选人参照前款及本规则第三十二条的规定确定。
第三十七条业主委员会可以提请街道办事处对报名参选者的业主身份和候选人资格进行核查。
候选人是否受到过刑事处罚，是否有不良信用记录等信息，经当事人同意后，可以在候选人的选举材料（竞选承诺）中载明。
第三十八条候选人在选举过程中，因自动退出或者被发现不符合资格条件的，应当从落选的符合条件的参选业主中择优递补；无递补的，由业主委员会在自愿的基础上发起报名或推荐、补足。
第三十九条业主委员会在确定候选人名单后，应当将名单进行公示，公示时间不少于 7 日；名单公示可与业主大会会议材料公示同步进行。
候选人名单公示时，公示材料中应当载明本规则第三十五条第二款规定的信息。
公示期间有异议的，业主委员会应当进行核实，并将核实及处理情况告知异议人。
第四十条业主委员会委员（候补委员）如有法律、法规规定的委员资格应当自行终止的情形，则经公示后，可由业主委员会内部投票决定是否终止其委员资格。
业主委员会委员资格自行终止的，业主委员会应当及时在物业管理区域进行公告，无须召开业主大会会议进行罢免。
第四十一条业主委员会委员、业主委员会不得有下列情形之一：
（一）无故拒不履行业主义务；
（二）滥用职权，损害业主合法权益；
（三）拒不履行业主委员会委员职责；
（四）一年内无故连续缺席业主委员会会议三次以上或者累计缺席业主委员会会议总次数一半以上；
（五）业主委员会委员因物业转让、灭失等原因不再是业主的，或者没有常住本小区的，或者有丧失民事行为能力等情形的；
（六）收受物业服务人提供的任何利益或者报酬；
（七）法规政策规定的其他情形。
其中，拒不履行业主义务的情形包括：
（一）不遵守管理规约，且经劝阻后拒不改正；
（二）无故拒不交纳物业专项维修资金或者物业服务费、停车费及其他相关费用；
（三）拒不执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。
第四十二条专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主或者三分之一以上的业主委员会委员可以提议和发起临时业主大会对委员进行罢免。
业主委员会委员、候补委员被终止资格或者被罢免的，业主委员会应当及时在物业管理区域内进行公告。
第四十三条业主委员会正式委员出现空缺但空缺不足百分之五十的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，补选业主委员会委员及候补委员。
业主委员会正式委员空缺达到百分之五十以上的，业主委员会应当停止工作，由留任的业主委员会委员或者其他业主提请街道办事处指导居（村）民委员会组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。
第四十四条业主委员会对换届，委员的增选、递补、罢免等事项，应形成相应的记录，存档备查。
居民委员会代行业主委员会职责组织召开业主大会会议选举出新一届业主委员会的，相关资料、记录、档案等应当及时移交新一届业主委员会。
第六章业主委员会工作规则
第四十五条新一届业主委员会选举完成或者部分委员更换后三十日内，业主委员会持新的业主委员会名单及有关材料报区物业管理行政主管部门和街道办事处备案，并书面告知居民委员会。
第四十六条业主委员会除了履行召集业主大会会议、监督和协助物业服务人履行物业服务合同、监督管理规约的实施等法定职责外，还应当履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定，处理业主大会的日常管理事务；
（二）报告业主委员会履职情况和业主委员会收支预算决算情况；
（三）拟定有关方案、文本，并在提交业主大会会议表决通过后组织实施：
（四）妥善保管印章、相关档案资料及其他属于业主大会的财物：
（五）收集、听取业主、物业使用人的合理化意见建议；
（六）督促、协调业主、物业使用人交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）审慎使用维修资金进行应急维修（更新、改造）；
（八）调解业主之间在物业管理活动中产生的纠纷；
（九）接受街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会以及小区党组织的指导和监督，配合做好社区建设、社会治安和公益宣传等工作；
（十）配合、协助有关行政主管部门对违反物业服务合同及违反管理规约的行为进行调查处理；
（十一）法律法规规定的其他职责。
第四十七条业主大会及业主委员会工作经费可以从下列收入中列支：
（一）物业管理区域内的公共收益；
（二）业主共同分摊；
（三）企业、组织、业主或其他社会人士捐赠、赞助；
（四）其他合法收入。
第四十八条业主大会及业主委员会工作经费必须按照量入为出、按劳分配、多劳多得、账目公开透明等原则使用，并仅用于以下事项：
（一）业主大会会议和业主委员会会议产生的费用；
（二）业主委员会委员津贴及专职执行秘书薪酬；
（三）其他办公费用；具体包括：电话费、书报费、水电费、差旅费等；
（四）必要时购买第三方服务如顾问、代理、中介、审计等服务的费用；
（五）续聘、解聘及选聘物业服务人过程中产生的费用；
（六）法院判决或仲裁、裁定由业主大会或业主委员会承担的诉讼费用；
（七）业主委员会决定后并经公示的其他公共开支费用。
业主委员会委员每月补贴标准为：主任800元、副主任600元、委员400元、候补委员200元（由业委会正式成员商定）。
业主监督委员会委员每月补贴标准为：主任500元、委员300元、候补委员150元（由业委会正式成员商定）。
业主代表参与小区管理按实际参加会议、现场工作等情况补贴，标准不超过100元/人.季度，全年累计不超过400元，具体由业主委员会和业主监督委员会共同制定。
兼职执行秘书补贴：不超过1200元/月；全职执行秘书补贴：不超过2500元/月；（由业委会负责招聘，同等条件下本小区业主优先）。
第四十九条业主大会会议召开前，或者三分之一以上业主委员会委员提议，或者三分之一以上业主监督委员会委员提议，业主委员会应当召开业主委员会会议。
需由业主大会会议表决通过的事项，应当召开业主委员会会议进行研究讨论，讨论前应当听取业主的意见。
第五十条业主委员会会议应当有半数以上正式委员出席，且不得委托代理人参加会议；会议作出决定应当经全体正式委员半数以上同意，并由参会委员在会议记录上签字确认；业主委员会会议作出的决定应当在3日内进行公告。
业主委员会会议应当制作书面会议纪录；会议记录必须存档。
第五十一条业主委员会建立定期接待日，听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见建议，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。业主委员会可以设定并公示定期接待日。
第五十二条业主委员会可以聘用专职执行秘书。专职执行秘书对业主大会负责，接受业主委员会的工作安排，履行下列职责：
（一）起草相关文件；
（二）负责业主委员会会议的会务工作并做好会议记录；
（三）负责接待业主、物业使用人来访咨询，协助其查阅相关文件资料；
（四）记录业主、物业使用人提出的意见建议，并及时向业主委员会主任反馈；
（五）做好业主微信群、公众号、群发短信等信息管理工作，必要时截图保存、打印存档；
（六）整理业主委员会工作中形成的文件、资料并归档；
（七）负责业主委员会固定资产的登记、管理工作；
（八）按照业主委员会的授权和有关规定谨慎使用并妥善保管业主大会和业主委员会的印章；
（九）协助业主委员会协调业主大会与物业服务人、建设单位、居（村）民委员会之间的关系；
（十）业主委员会主任、副主任安排的其他工作。
第五十三条业主委员会应当设立财务账簿，严格按照《小区管理规约》确定的费用开支审批权限和程序，以及财务管理制度对业主大会的结算账户进行管理。
对下列经费收支，业主委员会应当通过业主委员会或业主大会的结算账户进行管理、使用：
（一）利用共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益；
（二）业主大会自行管理的物业专项维修资金；
（三）业主大会及业主委员会工作经费支出。
在业主委员会的日常管理中，业主委员会主任不得直接掌管公章、不得直接管理财务。
如有专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主或者业主委员会的会议决议发起了提议，业主委员会应当对小区收支情况进行财务审计或者对上届业主委员会进行经济责任审计，审计费用由全体业主共同分摊或者从经营收益中列支。
第五十四条业主委员会备案后应当按照相关规定刻制印章，并规范印章的使用。
违反印章管理使用制度造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应责任。
第五十五条业主委员会应当将以下资料形成工作档案，归档保存：
（一）业主大会会议投票表决的全部资料；
（二）业主大会及业主委员会会议记录及业主委员会工作情况报告；
（三）业主委员会备案有关材料；
（四）新老物业交接的承接查验等物业管理活动中的各种交接资料；
（五）物业服务合同及有关业务往来文件；
（六）业主、物业使用人信息及业主对物业的处分等相关信息；
（七）业主、物业使用人的意见建议；
（八）物业专项维修资金、经营性收益相关资料。
业主委员会应当指定专人保管工作档案，并协助业主、物业使用人查询相关档案信息。未经业主、物业使用人同意，业主委员会及委员不得泄露其个人信息。
第五十六条业主委员会应当持续公开下列信息：
（一）业主委员会的联系人及联系电话；
（二）本议事规则、管理规约；
（三）业主大会和业主委员会的决定；
（四）物业服务合同；
（五）占用小区道路等场地设置的停车位的处分情况。
业主委员会应当于每年3月1日前公布上一年度的下列信息，公布期不少于7日：
（一）物业专项维修资金的筹集、管理、使用情况；
（二）物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况；
（三）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴及专职执行秘书薪酬详细情况；
（四）其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。
业主、物业使用人依法查询、复制业主委员会应当公开、公布的信息及相关原始资料时，业主委员会应当予以配合。
第五十七条业主委员会应当通过定期并结合不定期抽查的方式，对物业服务人履行合同的情况进行监督检查。必要时，经业主大会决定，业主委员会可与物业服务人签订补充协议，约定监督考评办法；物业服务人拒绝签订的，业主委员会应当及时向业主大会作出报告。
第五十八条业主大会决定续聘前期物业服务人的，业主委员会应当与前期物业服务人重新签订物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务人的，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同。鼓励在物业服务合同中明确根据物业服务质量评价结果约定相应的奖惩措施。
业主大会决定采用协议方式选聘物业服务人的，业主委员会应当提出物业服务人选聘方案。选聘方案应当包括三家以上备选的物业服务人的基本情况、物业服务事项、物业服务质量标准、物业服务收费及调整方案、物业服务用房的管理和使用、物业服务期限、物业服务交接等，并应当予以公示，公示时间不少于七日。业主委员会根据业主意见对公示内容调整后，提请业主大会决定。
业主大会决定采用招标方式选聘物业服务人的，业主大会应当同时决定是否授权评标委员会直接确定中标人；业主委员会应当依照招标投标法律、法规及业主大会的决定组织招标。
未经管理规约或者业主大会议事规则规定，业主委员会成员不得成为业主大会选聘的物业服务人的法定代表人或者实际控制人。
业主大会决定续聘或解聘原物业服务人时，应同时表决是否选聘新的物业服务人，并应同时表决选聘的具体方式及其方案。
续聘、解聘及选聘物业服务人过程中产生的费用，列入业主大会和业主委员会工作经费，也可以由受聘人最终承担。
新老物业交接过程中，业主委员会应当监督双方进行物业承接查验。
第五十九条业主委员会应当建立突发应急事故处理制度，积极配合相关行政管理部门及物业服务人处理物业管理区域内各类突发应急事故。
业主委员会委员、业主监督委员会成员及业主代表在参与业主自治工作（包括但不限于参加会议、现场勘查、调解纠纷、执行决议等履职活动）过程中，因自身年龄、身体状况等个人原因突发疾病、意外受伤或死亡的，除有充分证据证明系业主大会、业主委员会故意或重大过失导致外，相关责任与全体业主及业主委员会无关。
业主委员会委员、业主监督委员会成员及业主代表应充分评估自身健康状况后参与履职活动，自愿承担因自身健康问题引发的一切风险与后果。
业主大会、业主委员会可根据实际情况为履职成员提供必要的安全提示和基本保障措施，但不承担上述情形下的法律责任与经济赔偿义务。
本条款同样适用于业主代表在履行代表职责过程中的相关情形。
第六十条业主委员会任期届满前三个月内，不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：
（一）选聘、解聘物业服务人；
（二）调整物业服务收费标准；
（三）管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；
（四）其他重大事项。
第六十一条业主委员会应当接受业主对下列事项进行监督：
（一）组织业主大会会议决定是否续聘或者解聘、选聘物业服务人；
（二）选聘新的物业服务人的方式；
（三）招标选聘物业服务人时，业主委员会组织招标的过程；
（四）协议选聘物业服务人时，业主委员会提出三家或以上备选方案；
（五）业主委员会与物业服务人签订物业服务合同的情况；
（六）业主委员会监督新老物业服务人进行物业承接查验和交接工作。
履行职责过程中，业主委员会委员个人以业主大会或者业主委员会的名义谋取私利，损害业主合法权益，造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究其法律责任。
第六十二条业主委员会主任被推选后，应当尽快组织业主委员会会议，明确业主委员会的内部分工。
业主委员会主任主持业主委员会的日常工作，履行下列职责：
（一）组织执行业主大会、业主委员会的决定；
（二）召集和主持业主委员会会议；
（三）督促业主委员会委员履行职责；
（四）设立业主监督委员会的，组织落实业主监督委员会的监督建议；
（五）按照业主大会、业主委员会的决定，签署有关文书。
业主委员会主任因故不能履行职责时，可以委托副主任代为履行主任职责。业主委员会主任、副主任无正当理由不按照规定召集业主委员会会议的，其他委员可以在居（村）民委员会的指导和监督下召集。
业主委员会主任辞职的，其他委员应当在3个工作日内重新推选新的业主委员会主任。
第七章业主代表会议
第六十三条本业主大会决定设立业主代表会议。
第六十四条业主大会如果决定设立业主代表会议的，业主代表以幢（单元、楼层）为单位推选，其任期为五年。
业主代表共设19至27名。按照楼栋分布均衡原则，名额分配如下：
每个住宅单元应选业主代表不超过1名。
第六十五条业主大会决定设立业主代表会议的，业主代表会议的业主代表任职条件由业主委员会另行制定相关规则，经小区公示后，准予执行。在职或者退休的中共党员、人大代表、政协委员或者热心公益事业的业主优先。
第六十六条业主大会决定设立业主代表会议的，业主代表会议的业主代表履行下列职责：
（一）收集其所代表业主对物业管理相关事项的意见，并向业主委员会、业主监督委员会反映；
（二）就业主代表会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，参加业主代表会议，并如实向业主代表会议提交其所代表的业主意见；
第八章业主监督委员会
第六十七条本业主大会决定设立业主监督委员会。
第六十八条业主监督委员会选举办法
（一）业主监督委员会由业主大会选举产生。根据本小区的规模，业主监督委员会由3人组成，且应为本小区业主；设主任委员1名，委员2名，候补委员2名。
本小区业主委员会委员、本小区物业企业人员、与业主委员会及在本物业管理区域内提供服务的企业存在利害关系的人员，不得担任业主监督委员会委员。
（二）业主监督委员会实行任期制，每届任期届满期限与当期业主委员会任期届满期限一致。业主监督委员会委员可以连选连任。
（三）业主或物业使用人报名业主监督委员会委员候选人的，应当符合下列条件：
1.是本小区业主，具备完全民事行为能力；
2.遵守国家有关法律、法规，奉公守法，品行良好，践行社会主义核心价值观；
3.身体健康，热心公益，责任心强，公正廉洁：
4.模范履行业主和物业使用人义务，遵守小区管理规约；
5.具备一定的组织能力和必要的工作时间。
（四）业主或物业使用人有以下情形之一的，不得成为业主监督委员会委员候选人：
1.违反国家法律法规或者党纪党规正在被立案侦查的；
2.参与邪教组织，或者非法组织、非法参与集体上访，影响社会稳定的；
3.被有关部门确认存在涉黑涉恶行为的，利用黑恶势力或者“软暴力”干预小区业主正常工作和生活的；
4.被有关部门认定有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为，或者其他侵害业主公共利益的行为，尚未整改到位的；
5.经书面催交，无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的；
6.本人或者直系亲属在本小区业主委员会任职或在本小区物业服务企业工作，应当回避的；
7.采用不正当手段阻挠业主大会会议召开的；
8.正在其他物业管理区域担任业主委员会委员、业主监督委员会委员或者物业小区党支部成员的；
9.法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。
（五）业主监督委员会选举与业主委员会选举同步进行。接受业主或物业使用人通过以下方式参选新一届业主监督委员会，报名人数不限。
1.自荐；2.十名以上业主联名推荐；3.街道社区居民委员会推荐；4.本小区党组织推荐。
（六）业主监督委员会候选人数共5人，采取6选5的方式（差额人数为1人），应选正式委员3人、候补委员2人。业主监督委员会候选人出现缺员时，递补规则同第八条规定。
（七）业主大会筹备组应当核对报名业主或物业使用人的资格及参选承诺等相关信息并根据以下原则确定最终参选名单：
1.候选人名额以及分配方式；
2.在职或者退休的党员、人大代表、政协委员或者热心公益事业的人员优先。
业主大会筹备组应当将最终的参选名单进行公示，公示时间不少于7日。
（八）根据业主大会会议的投票结果，业主监督委员会委员候选人中经本物业管理区域专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意始得当选；超过业主监督委员会组成人数的，按所得票数从大到小确定当选的业主监督委员会委员。
（九）业主监督委员会委员出现下列情形的，其业主监督委员会委员资格自行终止：
1.不再具备本物业管理区域业主或物业使用人身份的；
2.丧失履行职责能力的；
3.以书面形式向业主监督委员会或者社区居民委员会提出辞职的；
4.任职期间被追究刑事责任的；
5.存在严重失信行为，被记入严重失信行为人的；
6.法律、法规或者管理规约规定的其他情形。
（十）业主监督委员会委员、候补委员有下列情形之一的，由业主监督委员会决定终止其委员资格：
1.损坏共用设施设备，违法搭建，破坏房屋外观和承重结构，擅自改变物业使用性质；
2.违反房屋出租相关规定；
3.不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正；
4.拒不交纳物业服务费、物业专项维修资金；
5.违反法律、法规规定或者可能妨碍公正履行职务、侵害业主合法权益的其他不宜担任业主监督委员会委员、候补委员的情形，
业主监督委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3天内向业主监督委员会移交其保管的有关凭证、档案等文件资料，以及其他属于全体业主共有的财物。
（十一）业主监督委员会委员出现空缺时，应当按照候补委员参选时得票多少进行递补。
候补委员全部递补后，业主监督委员会仍空缺但空缺人数未达到业主监督委员会总人数百分之五十的，业主监督委员会应当申请召开业主大会会议，补选业主监督委员会委员。
候补委员全部递补后，业主监督委员会空缺达到百分之五十以上的，业主监督委员会应当停止工作，由留任的业主监督委员会委员或者其他业主提请业主委员会或街道办事处组织召开业主大会会议，按照本办法的规定选举新一届业主监督委员会。
（十二）业主监督委员会的换届、业主监督委员会委员的罢免、递补、补选应形成相应记录，存档备查。
第六十九条第七十条业主监督委员会履行下列职责：
（一）对违反物业管理法律、法规、管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的业主委员会委员、执行秘书提出罢免或者辞退的建议；
（二）对业主委员会的履职情况向业主大会提出监督建议；
（三）派员参加业主委员会会议，并对业主委员会决定的事项提出质询；
（四）定期审查业主委员会的工作报告及年度工作计划、业主大会结算账户收支情况，将审查报告提交业主大会审议；
（五）查阅业主大会财务账簿及其他会计资料；
（六）定期向业主大会报告履职情况；
（七）业主大会赋予的其他职责。
第九章附则
第七十一条本规则中所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋所有权证或者房屋不动产权证书中载明的权利人。
第七十二条本规则经业主大会会议投票表决通过后生效。未尽事宜按照相关法律执行。
本规则若有与法律相抵触的条款，按照法律执行。
第七十三条本规则生效后三十日内，业主委员会应当将其报送区物业管理行政主管部门和街道办事处备案，并书面告知居民委员会。
长沙市山水嘉园小区第二届业主委员会筹备组
2026年04月14日
