2026年看长沙楼市系列:主城中心,负公摊新规,是王者还是青铜?——保利星宸天奕测评
- 2026-04-16 23:31:39
编者按：楼主计划将2026年所有新盘全部测评一遍，秉承客观、第三方视角，为所有长沙买房人将项目讲清楚，为买房提供参考建议，这是第二篇。因才疏学浅，不免有疏漏，欢迎批评指正。
2025年10月28日，保利入主下大陇地块。这是2025年土拍的重头戏。
地块位于长沙火车北站片区，周边写字楼林立。这里有项目把自己叫作华尔街的，可见在臆想中这里作为办公区的重要性。
地块具体四至：开福寺路以南、芙蓉路以东、东风路以西、潘家坪路以北。
地块由三块地组成，中间由两条路分隔，未来可通过天桥连接在一起，做出类似北辰三角洲的天桥系统的效果，出让面积67069.32平方米，约合100.6亩，在市中心能有这么大地块的并不多见。
所以土拍历经1个多小时，保利经19轮争夺，以14.74亿元、溢价18%雀屏中选，折合楼面价8497元/平方米。
三块地的容积率是不一样的，A地块容积率4.0，这个是可以做超高层的，这么定容积率应该是呼应南侧的富兴时代御府超高层，同时芙蓉路多为超高层写字楼，要保证一定的天际线;B地块和C地块都是2.3，这个是可以做出一部分小高层的。
从保利实际做的方案，是把三块地的容积率做了统筹调剂，把A地块的容积率均了一部分给B、C地块，综合容积率2.59，舍弃了超高层，做成了21栋高层产品。所以A地块有一栋楼不受南侧超高层影响，特意向东南做了旋转，为哈不向西南旋转呢？估计是看不到江吧。
地块处于长沙老城区核心。芙蓉路西侧就是城市更新重要单元之一的开福文化医疗聚集区，面积3.7平方公里，北起三一大道，东至芙蓉路，西至湘江中路，南至中山路，依托区域内的高端医疗资源（湘雅医院、省妇幼保健院、省中医附一、 长沙市第一医院等）和众多历史文化地标（开福寺、文昌阁、长沙基督教堂等），按照医城融合、教城融合、产城融合的思路，充分发挥片区的医疗和历史文化资源优势，打造具有国际影响力的“文化医疗融合示范区”，预计城市更新投入340亿元，是为数不多的投资过300亿的片区之一。
这里的标签就是文化和医疗。
开福寺在五代十国时就已建设，当时河南人马殷割据湖南一地，自称楚王，在今开福中心一带大修行宫，建会春园，有紫微山、碧浪湖等，作为避暑之地，后将行宫的一部分布施建成开福寺。
我们常讲的马王堆是以讹传讹，把汉利苍的墓当作了马王的墓，唤作马王堆。长沙守着老九门这么好的盗墓IP不去发掘实在有些可惜，如果在某一新区打造一个盗墓为主题的游乐园，当能吸引诸多好事者到此游玩。
苏东坡是没有来过长沙的，仅凭友人寄来的画，就写了一首《寄题潭州徐氏春晖亭》的诗，这个春晖亭是当时徐氏家族的一个私家园林，位置就在现在的湘春路一带。
这个附近还有一个知名的历史街区西园北里。西园得名于唐代宰相裴休在此建的西楼，裴休将自己的儿子送到宁乡的密印寺出家，法号法海禅师，不知是不是收白娘子的那个，不过朝代对不上，许仙是南宋人，白娘子斗的是杭州的秦桧。
湖湘第一个进士刘蜕故居也在附近，清代胡兴仁购得此处，修建了一个园林，命名为蜕园。园林几经流转落入湘军名将周达武之手，周达武是明吉王后裔，避祸改姓周，后来他的儿子复姓朱，即著名的教育家朱剑凡先生，他毁家兴学，以蜕园创办了周南女校，就是现在周南中学的前身，蜕园就是现在周南实验中学的校园。
地块在招商推介时，曾说东风路与开福寺路交叉口处有中学与小学规划各一所，拟引进优质教育资源，目前未定，不好宣传。
开福区的教育是有历史厚积的，周南中学当年号称院士摇篮，长沙市一中也位于开福区，湘一青竹湖外国语也是神一样的存在。
只是项目周边的一中广雅、长雅中学、周南实验、明德华兴距离超一流学校还是有一定差距，如果能把北侧的学校办好，对于片区自当提气不少。
项目距离地铁稍远，距离地铁1号线与城际S1线换乘站开福寺站800米远，楼主试着步行了一下，13分钟;距离地铁6号线湘雅医院站770米，步行大约11分钟。这个距离就需要骑个共享单车了，时间可以缩短一半。
以前楼主曾做过一期视频，讲地铁9号线就是填坑地铁1号线的，在火车北站芙蓉北路沿线竟然没有地铁，1号线是沿着黄兴北路敷设的，这里的芙蓉北路将来是由地铁9号线来填补空白的。如果有地铁9号线，站点当距离这个项目不远。不过9号线等待的时间比较长。
商业配套也比较丰富，北侧的华创国际广场有盒马鲜生，南侧的富兴世界金融中心卜蜂莲花超市，也是两个比较有代表性的商业综合体，吃喝玩乐购一应俱全。
火车北站已经被改造成了东风路创意集市，餐饮、咖啡、文创不少，来这里打卡的人很多。
医疗就不用说了，距离湘雅医院1公里，步行15分钟，距离省妇幼保健院1.8公里，步行27分钟，距离省中医院2.7公里，骑行15分钟，距离长沙市第一医院2.4公里，骑行13分钟。
周末休闲去省博物馆和烈士公园700米，到开福寺大约1公里，走到江边大约1.5公里，耗时25分钟。
项目规划了21栋住宅，共1133户，车位比1：0.91，全部是23-31层的高层产品。
A地块3栋，B地块10栋，C地块8栋，显然B地块是最优质的，项目的会所、下沉庭院都设置在B地块。
楼间距最小的是C地块靠东风路一侧，在35、36米，主力楼间距在37、38米左右，楼王栋的超过46米，需要注意的是最北排的楼栋没有把消防登高面甩到外侧，与南向一排楼栋的消防登高面是共用一个宅间花园的，这里的园林就相对要弱一些，看来钱还是花在中央景观园林了，下沉庭院应当是花钱的最大头。选房紧跟着中央园林是没有错的，厚此薄彼历来如此。
项目对外发布了几张下沉庭院及会所的效果图，可以看一下。
现在都喜欢做下沉庭院，做立体园林，这个折算绿地面积是不是有优势？知道的可以讲一下。
项目户型全部是新规产品，两梯两户纯板楼，本质上只有两个户型，即四房三卫和五房三卫，面积有125平米、143平米、173平米、195平米。以前有博主从设计单位买未经报建的图纸，与实际报规的形制不差，面积核算有些差异。
125平米四房两厅三卫
一梯一户，四开间朝南，南向面宽14.6米，客厅面宽5米，主卧室面宽3.5米，270度采光，弧形热弯玻璃全景舱设计，但是不全是玻璃立面，做衣柜的地方还是设计了混凝土实体墙;
北向设计了4.35米长的生活阳台，这个在新规中应该坚持。
这个户型得房率为107.4%，套内面积134平。
次套卧是个暗卫，看图纸上次套卫的一侧是有凹槽天井的，为什么没有给次套卫开个850的窗？是开间尺寸不够么？
这个小面积上车的户型位置一般是边角料，是替小区挡噪音的。
143平米四房两厅三卫
同样是私厅入户，南向面宽16.45米，客厅面宽5.5米，主卧室面宽3.8米，设计语言基本与125平米的一样，这个主卧设计应该是未来很多开发商模仿对象，这个空间明显套房化，可以摆进电脑桌或化妆台，这个趋势在新规产品中很明显了，比如主卧面宽达到4.7米的中交瑞启芙蓉的143平米户型;
主卧室前的走道设计得很短，灰色空间很小，值得借鉴;
北向生活阳台都与125平米的相同尺寸，都是4.35米;
次套卫开了一扇850的窗采光通风。
得房率110.5%，套内面积156.9平米。
173平米五房两厅三卫
五房户型，实际上北向书房面积小，并到主卧室做衣帽间还合适些，或者做婴儿房;四开间朝南，南向面宽19.25米，客厅面宽6.2米，这个开间在使用上有些尴尬，做不出第二个空间，做个背靠背的沙发就够了;
主卧室面宽5.7米，典型的套房，270度采光，热弯玻璃，与125平米和143平米是一样的；
主卫可以做成五件套，双台盆、浴缸、淋浴、马桶。
还有一个值得称道的是做了南北双阳台，估计这个优点会被不少开发商学习。
得房率108.5%，套内面积187.7平米。
195平米五房两厅三卫
这个是楼王栋户型，五开间朝南，南向面宽22.7米，客厅开间7米，主卧室面宽4米，看起来怎么没有173平米的大，这个是把竖向空间利用起来了，主卫独立设计，主卧室增加了一个家庭厅，这个空间可以根据需要变化。
这个户型同样是南北双阳台，南向观景阳台还是双开间通长阳台。
这个户型的特点是把主人空间做大了，比如餐客厅空间和主卧空间，其他空间变化并不是很大。
户型得房率113.6%，套内面积221.6平米。
以上就是对于项目产品的解读，主力户型是143和173的，主力客群定位刚改和再改，这意味着这个项目主力总价还是200-300万价段。
我们看一下这个成本定价应该是多少钱，楼面地价8497/平米，建安成本按招商序的标准计算2300元/平米，园林按450元/平米，前期费用按800元/平米，税费、运营、利润合计按30%计算，这个项目按成本定价为17210元/平米。（以上数据仅供参考）
不过当下市场是没有办法按成本来销售的，价格取决于供求，客户量大，价格高，客户量少，价格就会低，价格只能随行就市了。
整体来说，这个项目质素还是不错的，楼主也曾说过看这个项目产品，是2026年销冠的有力争夺者，保利如果把产品细节做到位了，市场接受度会非常高。
项目当前处于蓄客阶段，预计首推B6#、B8#、B9#三栋楼，面积全部覆盖，预计5月份首开。
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