相信大家应该已经被S10的总图刷屏了，清一色都是“顶豪”、“牛X”等等的夸赞，我先明说，今天是要来泼冷水的。我已经预感待会儿会有电话打过来OTA，但我还是要说。
案名基本确定是长沙金茂府，这个没什么悬念，名字的事情后面再说，先聊设计方案。
这个总图方案园长1个月之前在一位设计前辈的电脑上就看过，但我一直还抱有幻想，幻想着规划部门甚至风貌会的时候能够将这个“偏航”的方向掰正一下。
公示总图
直到昨天，总图正式公示，我悬着的心终于死了。很难受！好好的S10，怎么会变这样！
那么，今天就火力全开地锐评一下：资本带血的镰刀正在吞噬我们的城市和公共空间。
容积率：3.0
总户数：411户
地下车位户数比：1.71
建筑密度：22%
绿地率：35.0%
注：车位比是规划指标，仅供参考。参照此前上一个江景项目的尿性，KFS很有可能卡着下限90%做，但总体也会比那边1比1的情况好不少。
本次公示仅有沿江地块，非江地块还需要一段时间，主城几个项目应该是松了口气。沿江地块整体的面积段控制在199-313m²。面积段是没毛病，但是楼栋数真的搞多了，并且全是100m以上的超高层！看似是5栋住宅，实则是7栋，1栋为2个单元，且后方有栋8层的商墅。这真的......后面接着锐评。项目整体是围合式的布局，除了西边的1栋、2栋、6栋有不错的江景以外，中间还围合出了一个大的中央园林。当然，在江景项目中，园林景观向来只是锦上添花，核心价值还是在江景上。66户，头排江景，端厅户型，占比16.06%；
➋278m²
36户，二排江景，端厅户型，占比8.76%；
❹ 248m²
66户，头排江景，常规户型，占比16.06%；
❺ 220m²
72户，二排江景，常规户型，占比17.52%；
❻ 220m²
135户，三排江景，常规户型，占比32.84%；
请各位仔细看看楼栋的设置。由于湘江在地块的正西方，沿着江边，KFS设置了一整栋一字排开的住宅，2个单元拼在一起，总面宽将近70m的一堵墙就这样把沿江界面堵的死死的。这还只是住宅，别忘了，底下还有足足4层的商业裙房，整个沿江界面近150m的界面就这样全部被盖住。之后，你就获得了一个像下面图里展示的一堵湘江边密不透风的墙。其实在最早一版的导则中，本地块还设置了沿江投影面不得超过45m的条件和4栋楼的要求，目的就是为了使得沿江面透气、保证一定的可达性及视线通廊。这种方案都能过批，我真的......深表遗憾吧。都不要去评价造型了，就只是看这种建筑体量的排布，长沙的风貌管理水平真的还有很大的提升空间。城市管理者应该是抵御资本吞噬我们城市公共空间的底线，可现在我看到的却全是妥协和让步。其实，想要解决前面沿江体量通透的问题，还要兼顾江景的货值，也不是没有办法，只是这种办法，可能会压缩一下利润。我们目前看到的5栋楼，建筑高度全部仅有139m左右，而地块出让的时候，规划条件书中赫然写着限高180m，但是KFS并没有去碰，直接缩回150m以下。原因可能是因为需要过超限审查，更重要的原因或许还是成本控制。因为在设计规范中，超过100m的超高层建筑，每隔50m必须设置一层避难层，而所有的避难层是不可以拿来卖钱的，意味着哪怕KFS干到了180m，也只能增加一最顶上30m的货值，甚至还要牺牲一层避难层，这笔买卖在KFS看来不那么划算。但是，如果做到180m，那么楼栋数应该完完全全可以干成4栋。这样城市公共空间、沿江界面的问题就都解决了。很可惜的是，地产开发本质是个商业行为，而这就导致了，一切的一切，都要为利润让步。最终的天际线，加上塔冠，停留在了158m。完完全全和城市地标谈不上了。兄弟，郴州来的开发商，融华236的楼栋都干到了169m啊，加塔冠180m啊！What a shame！这里并不是说融华不好的意思，而是你JM，堂堂YQ，全国头部房企，科技住宅鼻祖，梅溪湖一级开发，本不该如此。我说这么多，并不是说“这项目不好，是乐色，大家不要买”，并不是。我非常清楚这个设计的决策流程是怎样定出来的，我也知道KFS后面会在公区、售楼部堆大量的料，给大家一种奢华感。园长自土拍开始就一直非常关注这个项目，事到如今，我更多的是遗憾，因为它本可以更好。
毕竟，拿地价格真的不贵，甚至可以说是捡漏的程度。这给了前端开发、设计非常大的发挥空间。况且，这种顶豪项目是很容易做出溢价的，利润空间非常可观，建筑高度和布局上也就不必要那么抠了吧。结果......
说真的，没有见过哪个城市的一线沿江豪宅可以这么地......普通、不上进。广州、武汉也都是沿江城市，但如果看他们的顶豪项目，也不是全部压在江边，形成一堵墙的吧？没有非要这样吃相难看沿江界面全部吃干抹净的吧？发现了吗，上面两个项目哪怕自身也是一线江景的地块，但依然为城市做了退让，前方有大量的绿地，建筑体量也错落有致，留出了视线通廊。在兼顾自身产品景观价值的前提下，又很好地回应了城市地标所应有的站位和角色。是的，我原本对S10的期待就是对标上述两个方案。
是我自作多情了。今天规划锐评就到这里了。目前户型还在方案审查阶段，还没有完全结束，为了降低本文的风险以及不必要的麻烦，文章中就不做展示了。不过园长已经看过了所有的户型，如果有想提前知道户型布局的小伙伴，欢迎扫码进群，园长可以提前给大家做一点剧透。这一回在户型上，KFS是听了我的劝，在结构上有很大的创新，几个端厅的空间尺度也非常爽。后续园长会继续锐评户型及外立面的设计，可以蹲一蹲。关于这个总图和布局，大家有什么想说的吗？↓进群交流/看户型图纸↓
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