【5月28日—30日长沙市】城市更新政策解读、顶层设计、实战案例精讲与超长期特别国债、专项债中央预算内资金项目谋划及资金争取专题

一、城市更新演变历程与发展趋势

1.城市更新政策演变脉络

2.城市更新理念转变

1）从“大拆大建”转向“留改拆并举”

2）从单一空间改造转向“空间—功能—文化—治理”系统性再生

3）从“拆建大开发”转向“留改大运营”

3.城市更新内涵、边界、项目类型划分

4.政府、国央企、平台公司、社会资本四方主体权责定位

5.存量时代行业变革趋势与市场机遇

二、2026年国家城市更新核心政策解读

1.中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》（2025年）

2.自然资源部、住建部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（2026年1月）

3.财政部、住建部《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》（财办建〔2026〕14号）

1）东部地区：每个城市补助总额不超过8亿元

2）中部地区：每个城市补助总额不超过10亿元

3）西部地区：每个城市补助总额不超过12亿元

4.财政部城市更新财政支持、债务监管最新口径

1）中央财政城市更新示范项目资金支持细则

2）政府隐性债务严控新规、政府付费合规边界

3）各类财政资金使用监管、审计考核硬性要求

5.国家专项金融工具投向更新领域新规

1）超长期特别国债城市更新申报投向与准入要求

2）中央预算内投资支持更新领域范围与申报要点

6.国资委关于中央企业参与城市更新投资运营合规要求

7.国家层面土地、财税、规划全维度实操禁区汇总

三、2026年长沙市城市更新最新政策解读

1.《长沙市全面推进城市更新行动方案（2026—2030年）》

1）文号：长政办发〔2026〕6号，自2026年5月1日起施行

2）总体目标：到2028年建成一批标志性城市更新示范项目，形成可复制推广经验；到2030年基本完善可持续城市更新模式和政策法规体系

3）五大方面：营造高品质生活空间、激发城市发展活力、提升城市安全韧

性、健全城市更新实施路径、完善城市更新支持政策

2.国家政策长沙本地化适配细则

1）过渡期政策、存量用地盘活、地价计收规则

2）审批简化、联合验收、不动产登记地方细则

3.长沙本地资金配套与政企合作支持政策

4.2026 年长沙城市更新储备片区、重点项目布局

四、社会资本参与城市更新路径、合作模式与全周期风险管控

1.社会资本准入门槛与政策红利通道

2.社会资本多元参与路径

1）股权合作入股片区开发

2）工程总承包 + 运营服务介入

3）轻资产运营、业态招商、物业托管

4）存量资产收购、租赁改造、权益盘活

5）产业导入、产业链配套参与模式

3.政企合作框架下权责划分与收益分配机制

4.全维度风险防控体系

1）隐性债务、政府违规担保合规风险

2）土地规划、用途转换、产权权属风险

3）征拆安置、居民诉求、社会稳定风险

4）长周期投资回款、现金流失衡风险

5）政策变动、审计督查、履约违约风险

5.社会资本退出路径（股权转让、REITs、资产回购、期满移交）

五、城市更新长效运营体系与资产增值模式

1.从工程建设转向全周期资产运营底层逻辑

2.民生类项目（老旧小区、完整社区）长效运维模式

3.产业园区、老旧厂区更新运营模式

4.历史街区、文旅商业活化运营模式

5.业态植入、存量物业盘活、多元收益创收机制

6.多方成本分摊、长效付费、现金流闭环搭建

7.运营绩效考核与资产价值提升路径

六、全国城市更新标杆项目深度案例剖析

1.北京核心区有机更新 + 居民共建模式案例

2.上海历史风貌区微更新 + 商业运营案例

3.重庆老旧厂区连片更新 + 银团融资案例

4.山东片区统筹 + 专项债 + 国企运营 + REITs 全链条案例

5.江西连片老旧小区 + 政策性金融兜底平衡案例

6.工业遗存转型产业园资产证券化标杆案例

7.长沙本地已落地城市更新项目对标复盘

七、2026年特别国债“两重、两新、两业”项目谋划、申报、储备操作实务

1.超长期特别国债政策红利与2026年新变化1）2026年超长期特别国债总体规模与投向

2）“两重”“两新”“两业”政策内涵与2026年重点3）超长期国债与专项债、中央预算内资金的功能差异

2.九大领域 17+4 细分方向支持范围、申报要求、填报问题有哪些3.2026年度“两重”项目谋划申报各部门发力要点

4.项目申报流程与材料编制要点，提高申报成功率的关键策略5.城市更新领域超长期国债申报专题

八、中央预算内投资项目谋划、申报、储备及申报实务

1.中央预算内资金项目谋划的方向及领域

2.中央预算内资金项目支持范围、投向及支持比例

3.水利、教育等新修订中央预算内投资管理办法解析

4.产粮大县及人口流入城市项目谋划重点

5.中央预算内资金申报时间节点、申报流程、审核要点与案例分享

6.八大领域 28 个方向要点分析及案例分析

九、地方政府专项债券2026年度最新支持范围与最新政策

1.地方政府专项债券最新政策解读

2.2026年专项债支持领域解析

3.低空经济等新增领域项目谋划要点

4.专项债券用于收购存量闲置土地与闲置商品房

5.2026土储专项债七大前置条件与申报要点实操流程

6.政府专项债券项目谋划核心边界与申报流程

7.2026年专项债申报实战案例

十、新型金融政策工具清单、投向、适配要点

1.新型政策性开发性金融工具（8000 亿额度）核心投向：补充项目资本金、专项债资本金搭桥，支持基础设施建设、城市更新、产业园区提质等

2.国开行、农发行建筑类专项贷款核心投向：城市更新、城乡一体化、基础设施建设、保障性安居工程等相关建筑项目

3.固定资产设备更新财政贴息政策核心投向：市政管网、智慧社区、消防安防、园区设施等更新改造，含建筑相关设备升级

政府部门：发展和改革委员会/住房和城乡建设局（委）/自然资源和规划局/文化和旅游局/各区（县）人民政府、街道办;地方平台公司及国有企业：城市投资建设集团（城投、建投、交投、水投等）/地方文旅、商业、产业投资运营公司;建筑施工与工程设计企业:大型建筑央企、地方国企及龙头民营企业/工程设计研究院（规划院、建筑设计院等）;金融机构等。

1.收费标准：

3280元/人（费用含会务费、资料费、税费），食宿统一安排，费用自理

2.缴费方式：银行汇款或转账，会议现场不安排收费

账户名称：北京中建政研数据服务有限公司

开户行：中国工商银行股份有限公司北京半壁店支行

账号：0200280609200040358

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