S10案名定了——长沙金茂府?
- 2026-05-04 00:23:52
S10案名定了——长沙金茂府?
2023-12-12，中建信和成功竞拍S10地块，楼面价14968 元 /㎡，溢价 36%； 2024-01-16，运达地产成功竞拍S10地块，楼面价16180 元 /㎡，溢价 47%； 2026-03-17，金茂地产成功竞拍S10地块，楼面价11010 元 /㎡，溢价 0%； 
▲金茂S10地块 拿地信息/图片来源：克而瑞 该地块三次易主后，速度很快，拿地即动工，并于昨日开始公示。直接上资料—— 
——项目资料（西地块）—— ·总栋数：5栋 ·总户数：411户 ·总车位：711个 ·容积率：3.0 ·建筑密度：22% ·绿地率：35% ·面积段：313-278-258-248-220-199㎡ 
▲金茂S10地块 鸟瞰效果图 
▲金茂S10地块 鸟瞰效果图 
▲金茂S10地块 实景合成图 
▲金茂S10地块 天际线效果图 
▲金茂S10地块 天际线效果图 
▲金茂S10地块 经济技术指标表 
▲金茂S10地块 户型分配图 
▲金茂S10地块 景观设计图 
▲金茂S10地块 动线设计图 
▲金茂S10地块 商业分布图 
▲金茂S10地块 日照分析图 
▲金茂S10地块 间距分析图 
▲金茂S10地块 外立面效果图 
▲金茂S10地块 单栋立面效果图 
▲金茂S10地块 单栋立面效果图 
▲金茂S10地块 塔冠效果图 
▲金茂S10地块 立面局部效果图 
▲金茂S10地块 1号栋 底座功能分布图 
▲金茂S10地块 1号栋 底座功能分布图 
▲金茂S10地块 1号栋 底座功能效果图 
▲金茂S10地块 1号栋 底座功能效果图 
▲金茂S10地块 小区入户大门效果图 
▲金茂S10地块 小区中心园林效果图 
——几个悬念—— 看了设计方案后，心中还是有几个疑问的。新项目面市期，一般会有案名发布会、产品发布会。到时候看看设计师团队，是怎么考虑这几个问题的，然后再给大家做分享： 悬念一：极致看江？ 金茂这版方案，和之前网传的几版都不同，不知道设计师经过多少昼夜的思考，终得取舍？这版方案是不是能够实现江景视野更大化？湘江金茂府就是在江景视野设计上很成功，让客户眼前一亮，站在样板房直接就把钱交了！ 
纵观其他城市江景面，各开发商在处理空间关系时，基本将城市空间、项目空间处理的比较融洽。建筑能作为城市地标，江景又能更大化，实现口碑和利益双丰收！ 
拿地规划条件其实明确有规定：宗地总面积为66328.12㎡，出让面积为61365.55㎡。另有规划路幅面积为4962.57㎡，规划路幅面积不计入出让面积。商住比1：9。容积率≤3.0。建筑密度≤22%。绿地率＞35%。总建筑面积184122㎡。靠江地块限高180米，另一块限高100米。 为啥没做180米？可能一是开发商会面临成本增高，二是客户会面临得房率下降，金茂在权衡利弊后，又做了取舍。湘江金茂府也是，直接做了损容，结果验证金茂的选择还不错！ 悬念二：大门对马路，楼王带底商？ 1、为了江景视野面更大化——2、然后有了这种楼栋规划排布——3、排布后按照对称逻辑、中轴入户，大门自然就放在了湘江路——4、同时为了商业价值更大化，商业又放在了湘江路，就成了这样的结果。 
我看到设计方案中有个名词：超级底盘。等到项目发布会，看看设计师的对这个新概念的全新解读。 悬念三：面积段小吗？ 以下为主城项目大平层项目面积上限： 运达滨江广场：630㎡ 旭辉铂悦湘江：370㎡ 招商滨江境：350㎡ 江山印：340㎡ 中海阅湘台：335㎡ 绿城凤起麓鸣：315㎡ 金茂S10地块：313㎡ 万科瑧湾汇：306㎡ 华润长沙悦府：303㎡ 建发养云：300㎡ 因为金茂是新规产品，因此得房率较高，313㎡产品实际得房约350㎡，实际上是要大于以上除了运达外的所有楼盘的建筑面积的。金茂这样做，是不是巧妙实现了面积站位、总价控制的双赢？又是一个取舍。 
——关于项目风格—— 上周4月18日，杭州，滨杭传麒府正式揭幕，从门头，到车马院、会所、架空层，号称“2亿元归家动线”—— 六扇高耸的异形双曲屏风撑起一座通往“新王朝”的“三千万级大门”； 迪奥同款的纤维网灯箱、来自意大利佛罗伦萨的琉璃屏风、约1000片金色琉璃砖波光粼粼； 安第斯雪景、青玉、太古黑金、皇家白玉、孔雀玉等近20款奢石，来自于50多个国家； 塞维利亚王宫才有的双层列柱围廊中庭，高大拱柱环绕；承袭丽思卡尔顿酒店的古典规制，首次将王宫级庭院制式引入住宅； 40米的观景平台如翡翠之环，悬浮于环形顶端的悬空无边际戏水池“湛蓝之星”； 杭州起步面积最大的高层，350㎡-493㎡，层高3.5米。还有最大610㎡的叠墅； 厨房造价超百万，嘉格纳厨电套件数量达到10件；还有主卧，配备全套Poliform超百万元衣柜...... 
网上流行“我要验牌”，我觉得金茂S10牌没问题，项目风格很像滨杭传麒府：重奢、古典、金碧辉煌，这种风格在长沙少见、也比较受认可。 当然，比起滨杭传麒府的售价10万/㎡，金茂肯定不如这个极致了。不过，长沙不缺中端产品，缺的是高端产品。期待金茂在产品上舍得花钱、敢于花钱，客户一定会买单的。金茂现在的资料还在细化，期待更多效果图！ 
——户型—— 313㎡：66套，套数占比15.71% 278㎡：36套，套数占比8.57% 258㎡：36套，套数占比8.57% 248㎡：66套，套数占比15.71% 220㎡：72套，套数占比17.14% 199㎡：144套，套数占比34.29% 
——结语—— 2023 年 9 月 10 日，李佳琦直播间，带货花西子眉笔。网友弹幕：“花西子越来越贵了”。李佳琦回怼（原话）：“哪里贵了？这么多年都是这个价格，不要睁着眼睛乱说，国货品牌很难的…… 有的时候找找自己的原因，这么多年了工资涨没涨，有没有认真工作？” 李佳琦不容易，开发商也不容易，但消费者也不容易！新媒体时代，消费者的真实声音就如网络浪潮，能载舟亦能覆舟。 其实金茂近期的两个项目其实都做的不错、因此卖的很好： 湘江金茂府，同品质同价格下，江景视野更好； 金茂璞印梅溪，同位置同品质下，价格更低。 希望这一次的S10，也能拿出当时的初心，方得始终。除了赚钱以外，也为长沙人民带来标杆作品，实现双赢。 一位消费者说：“我希望S10卖贵一点，这样产品打造会更有成本空间，项目圈层也纯粹一点”。消费者都有这格局了，金茂大胆干就完了。期待年底首开，是一场成功的双向奔赴！ 
▲深圳 深圳湾·澐玺
▲上海 陆家嘴中信·九庐
▲重庆 来福士·朝天阁
▲项目东西向中轴线，垂直于湘江路，设置主入口
公示资料显示，项目规划411套住宅（西区），得房率基本在103-111%之间。
▲1# 313㎡户型尺寸图
▲1# 313㎡户型面积图
▲1# 248㎡户型尺寸图
▲1# 248㎡户型面积图
以上为1#户型，2、3、5、6# 户型图较多，大家需要可以添加我，发给大家。如有同行引用，请注明出处！
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