长沙城市更新行动方案正式施行，REITs被写入"多元投融资机制"

2026年5月1日，《长沙市全面推进城市更新行动方案（2026—2030年）》正式施行。这是全国少有将REITs明确写入城市更新行动方案的地方政策。

今天（2026年5月1日），一份文件正式生效。

《长沙市全面推进城市更新行动方案（2026—2030年）》自今日起施行，有效期至2030年12月31日。

我通读了全文，最受关注的是第（五）部分"完善城市更新支持措施"第24条"建立多元投融资机制"中的一句话：

"鼓励符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。"

这句话，分量很重。

一、这句话为什么重要？

城市更新做了这么多年，钱从哪来，一直是核心问题。

过去的模式是：政府出资 + 城投平台融资 + 开发商带资进场。现在这条路子，监管收得很紧。

长沙这次把REITs写进行动方案的"投融资机制"条款，释放的信号很清楚：

城市更新项目的资金，要从"政府兜底"转向"市场化退出"。

REITs正好是这个转型的关键工具——它让城市更新资产从"死资产"变成"可交易、可定价、可分红"的金融产品，吸引社会资本参与。

二、长沙有哪些资产有可能发行城市更新REITs？

根据行动方案的范围，以及国家发改委《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，长沙以下几类城市更新资产，最有希望先行先试：

1. 老旧街区改造项目

长沙的历史文化街区更新，是这张清单里最直接的标的。

2025年版REITs行业清单第10类"文化旅游基础设施"明确纳入：自然文化遗产、国家AAAA级及以上旅游景区项目，景区内产权归属于同一发起人的配套酒店也可纳入。

长沙的太平街、潮宗街、都正街等历史文化街区，如果更新后形成稳定的商业运营现金流，完全可以论证申报REITs。

2. 老旧厂区改造（第14类：城市更新设施）

2025年版清单新增了第14类"城市更新设施"，明确包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目。

长沙作为老工业基地，原湘江水厂、原长沙机床厂、原湖南动力机厂等大片厂区，都在城市更新范围内。如果这些厂区更新后转型为产业园、文创园，形成稳定租金现金流，符合REITs试点范围。

3. 停车设施（第3类：市政基础设施）

行动方案中多次提到"完善停车配套"。2025年版清单第3类"市政基础设施"明确包括停车场项目。

长沙中心城区停车难问题突出，新增和改造的停车场，如果收费机制清晰、现金流可预测，也是REITs的潜在标的。

4. 保租房/人才公寓（第8类：租赁住房）

长沙是人口净流入大城市，保租房建设任务是硬指标。2025年版清单第8类明确纳入"各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目"。

城投名下的人才公寓、保租房资产，如果能和城市更新片区统筹，可以打包申报REITs。

三、政策窗口期：2026—2030年

这次行动方案的有效期是2026年5月1日至2030年12月31日，整整4年半。

这意味着：

时间窗口是有限的。对于手握城市更新资产的城投来说，2026年是启动前期尽调的最佳时机。

四、律师在更新REITs里能做什么？

城市更新REITs，比普通REITs复杂很多——因为它涉及"更新前的权属清理"和"更新后的合规确权"两个环节。

城市更新REITs的合规难点主要有：

律师提示：城市更新REITs的合规工作，建议在更新方案设计阶段就提前介入，而不是等资产建好了再补手续——那时候很多问题是补不了的。

五、结语：长沙这一步，走在了前面

全国范围内，把REITs明确写入城市更新行动方案的地方，长沙是走在前面的。

这对长沙的城投、对长沙的城市更新项目，是一个明确的政策利好。

但利好能不能落地，取决于一件事：你的资产能不能达到REITs的准入门槛。

预告

这篇文章写出来，正好接上我正在写的「REITs盘活城投公司存量资产」系列。该系列将从资产选择、路径选择、遗留问题、公司转型等多角度解读城投公司如何用公募REITs/机构间REITs/类REITs盘活存量资产。

如果你正好是城投同行，正在研究城市更新+REITs的组合拳——欢迎交流，你的问题，可能就是我下一篇文章的素材。

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