又要上班了，好开（tòng）心（kǔ）啊~
其实，在放假前的4月30号，滨江新城公布了新的一版控规。其中最新版对比起2013年最早的一版，可以说已经大变样。曾经的金融中心，下半场将何去何从？
今天主要给大家从总体到局部，深扒一下过去的十年里，我们长沙的滨江新城对于用地控制、开发导向都发生了哪些微妙的变化。此处先贴上控规公示。
滨江新城控制性详细规划修编（20260430版）
有个名词不知道各位观众老爷是否还有印象，或许老口子应该有听说过：大河西先导区。在2013年长沙大河西先导区规划伊始，滨江新城/洋湖垸/梅溪湖就作为三个重点打造的区域一起推进。
不难发现，在早期三个片区的控制性详细规划中，滨江新城的红色区域（商务用地）是最多的，黄色区域（居住用地）是最少的，早期滨江新城商务中心的定位可见一斑。
梅溪湖和洋湖各自有着对应的商务商业片区，如梅溪湖的商务用地集中在湖的西岸与北岸，外围以及南侧就渐渐变成商住用地以及居住用地；洋湖则是围绕在洋湖新城以及洋湖湿地两个地铁站形成以轨道交通为导向的商务区，其余位置基本上是黄色的居住用地。
可以说，从如上控规来看，故事最多，最好讲的或许还真的是滨江新城。
滨江新城的商务区其实也有分区域，主要是集中在滨江路的两个弧形凹口，分别是茶子山路以及长望路南北两个交汇口。随着近年来以FFC、楷林国际、凯德壹中心等商务写字楼相继落成，以上述商办为代表的南中心已基本定型。
很可惜的是，此前铂悦湘江、南山雍江汇、复地、远洋等所在的地块原先都经历了一轮规划调整，由行政/商务用地改规商住或纯住宅用地，稀释了南中心的金融商务浓度。
滨江新城是长沙建设两型社会的核心示范区，也是长沙大河西先导区开发建设的核心与龙头项目，建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万，同时还将吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口，成为以现代商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的复合型新都会中心。
大河西先导区规划 | 滨江新城 | 片区定位（2013版）
早期2013版对于滨江新城的定位是很明确有力的“以现代商务功能为核心”，并辅以“文化、休闲、旅游、居住”。前半段现代商务功能勉强能用南中心开发完毕来交差，那么后半段的文化、休闲、旅游似乎就有些单薄，目前是住宅占了用地大头。且别忘了，还有个待开发的北中心呢。北中心还开发吗？
根据国家、部委、省市关于推动建设“好房子”、严格控制建筑高度、推进非住宅商品房去库存等政策要求，坚持湖南金融中心功能定位不变，结合地铁四号线福元路大桥西站将商务金融产业集聚建设区北移，适当降低未开发区域商业服务业和居住的开发容量及建筑高度，围绕商务金融产业发展需求，优化用地布局，强化服务配套，实现片区的高质量发展。
从2026年最新的描述上也不难发现，目前的开发意图已经完全转向。从中读出了妥协和尊重现实：不是不想开发高楼、建商圈，而是市场已经无力消化更多写字楼和商铺，只好主动降低未开发区域的预期价值（降容/降高）。这是典型的从增量扩张到存量提质的规划转向。而文中提到的商务金融产业聚集区北移也正好回应了接下来即将大力推进的C5改住，C8商务用地保留。其实不应该说北移，应该是南边的C5被砍了一刀
。
咱们继续看，所谓“北中心”的这些地都被怎么调整了？
本轮控规对北边用地调整影响较大的应该是C5/C7两块地，均在福元大桥西地铁站附近，地块素质还算不错。下面逐一分析。如果对我们往期文章有印象的朋友就清楚，今年1月C5已经经历了一轮调规。感兴趣可以回去翻翻这篇：
C5调规实锤！以后千万别说长沙滨江北是金融中心了
今年1月，C5的用地性质和指标大幅调整，由商务商业用地调整为住宅用地，限高也从原先的200/300m调整为100m，住宅的容积率从6.72/8.0改为2.5。
其实对于要买房子的朋友或许已经很不错了，2.5的容积率+纯住宅的用地性质，那么本次又改了哪些？没错，本次新一轮的调整是将两块地中间的支路打断，让原先拆分的东西地块变成一整个用地。这或许是之前调规发文后，某KFS带着部分潜在业主的反馈去找相关部门博弈去了。目前来看，大致同意合并。这样调整，对于买这里住宅的小伙伴肯定是加分的，因为整个地块合并后有将近5万方，且整个地块的南向面宽会来到300-350m，这样的发挥空间就极大了，甚至局部可以排出小高层+面积较大的园林。但是，我们都知道现在的住宅小区的，考虑到安保以及自身景观资源最大化，一般都会是一个较为封闭的状态。因此，换一个角度来看，这块地会使得沿谷岳路方向有个长达300-350m的较为封闭的界面，这对城市中的行人和车辆来说并不是一件好事。这块地目前盯着的KFS还不少，除了之前提到的某央企，近期还有家在洋湖接连拿地的民企也回过头来盯着这块肥肉。至于鹿死谁手，估计第三季度，甚至第二季度末就会揭晓答案了。北中心另外一个调整较大的用地就是C7了。当然，并不是说其他的就不会调整，而是目前C5/C7这两块地询问的KFS较多，因此先把这两块的用地性质按要求调整完毕。
很直观的改变是商改住，红色的商务用地已经仅有C8/C9（润和滨江湾），C7全部调整为二类居住用地（R2）以及商住混合用地（R2B2），预计这块商住混合用地的商住比也会是一个KFS喜闻乐见的水平，大概就是5%。
原先C7和C9是各有一块绿轴贯穿至江边的，很可惜，润和滨江湾所在的C9就没有实现这个公共开放绿轴，那么对称过来的C7将其砍掉似乎也无可厚非了。砍掉之后，东西两块用地每块大概都会有4-5万方左右的用地面积。如果容积率同样定在2.5左右，那么意味着整个滨江北中心（C5+C7合计）至少还会有35万方左右的住宅。看吧，似乎滨江也没有那么缺住宅用地。稀缺有可能是人为控制的。
这块地的指标变化我们暂时还看不出来，2.5也只是一个猜测，但结合天际线来看，也会是大幅降高，预计会控在80-100m。
从C5的地块合并到C7全面改住，基本上可以看出上面为了推进地块的出让是做了很多妥协的。可以说，KFS提出什么，基本就满足什么，比如C5地块的合并。本来做Masterplan的时候就是按商务用地划分的，现在为了地块好卖，又把支路变成了断头路，一条300m长的封闭界面就这样形成了。当然，落到项目的尺度上，前文提到的问题也不是不能化解，上方做抬板花园，下方支路依旧可以走通，但就看要不要写在地块出让条件内了。写到最后，真的很无语，园长作为建筑师，此前judge拥堵的沿江风貌、封闭的城市界面和断头路网都被长沙的规划调整一一打脸。一些不太符合城市公共价值，但是符合资本利益的条件都被逐一通过了。但我始终相信，园长在本科/硕士阶段接受到的建筑学、城市规划的学术训练教会我的价值判断不会有错。那么，到底是谁在为资本让路，牺牲城市的公共价值呢？
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