青岛与长沙均以专项规划 + 三年行动方案 + 配套政策为框架，从组织、规划、土地、资金、审批、财税等维度系统支持城市更新；青岛侧重历史保护与产城融合，长沙侧重全龄友好与山水洲城文旅融合，且两地均入选中央财政支持城市，获得大额资金赋能。

一、青岛城市更新政策支持（2021—2035）

1. 顶层设计与法规体系

• 核心纲领
  《青岛市城市更新专项规划（2021—2035 年）》《青岛市城市更新三年行动方案（2023—2025）》
• 法规保障
  出台《青岛市历史建筑和传统风貌建筑保护利用条例》等 8 项地方法规；推进《青岛市城市更新条例》立法；配套 30 余项政策（含老旧街区改造、低效片区开发、土地收储补偿等）。
• 战略定位
  入选首批中央财政支持城市更新试点城市，获中央资金支持

2. 组织机制保障

• 两级联动指挥部
  市级 “总指挥部 + 1+N 部门”，主要领导挂帅；区级 “指挥部 + 1+N 部门 + 平台公司”，压实区市主体责任。
• 考核纳入绩效
  城市更新工作纳入全市高质量发展综合绩效考核。
• 体检先行机制
  坚持 “先体检、后更新，无体检、不更新”，完成 327 个社区 72 项指标评估，形成 “一表三单” 精准施策。

3. 规划与土地支持

• 空间布局
  构建 “一环一带两轴、一核五极” 更新格局（胶州湾生态休闲环、老城有机更新带、张村河科创轴、自贸区港城融合轴；历史城区复兴核 + 五大增长极）
• 分类更新指引
• 老旧小区：基础类财政主导，完善类居民自愿，提升类市场运作；1990 年前危房可翻建扩建、成套化改造
• 城中村：拆除重建为主、改造提升为辅；整村统筹，建设未来社区
• 历史街区：保护利用为主，容积率奖励、财政支持、功能混合，留住原住民
• 土地政策
  低效用地再开发、土地复合利用、容积率转移 / 奖励、历史用地手续简化；国有土地收储补偿专项政策。

4. 财政与金融支持

• 资金结构优化
  拆迁补偿支出由 2020 年 58% 降至 2025 年 19%；公共设施配套资金增长 210%。
• 多元融资
• 全国首创 “城市更新信用银行”：企业微改造积累信用分，兑换土地招拍挂加分；居民配合施工获物业费抵扣；建筑师创新方案享税收优惠。
• 政策性金融 + 社会资本：引入央企与头部企业，“融投建管营” 一体化；台东步行街引入社会资本 2.3 亿元。
• 税费优惠
  历史建筑活化、老旧厂房转型、绿色改造项目税收减免。

5. 审批流程优化（2025 年试行）

• 一码运转
  项目代码全周期唯一标识，“多审合一、多证合一、多测合一”
• 分类简化
• 老旧小区：联合审查 + 联合验收，打包立项、分批实施
• 历史城区：简化施工许可，按楼院 / 片区分期办理
• 危旧住房：原拆原建审批绿色通道

6. 重点支持方向

• 历史城区保护
  2 平方公里核心区整体活化，打造上街里、大鲍岛文旅地标。
• 产城融合
  胶济铁路产业转型、张村河科创走廊、前湾港港城融合；工业遗产转型（纺织谷、橡胶谷），配建人才公寓与孵化器
• 青年友好
  历史街区 / 老旧厂区改创业空间，地铁上盖建人才房，提升商圈活力

二、长沙城市更新政策支持（2021—2035）

1. 顶层设计与法规体系

• 核心纲领
  《长沙市城市更新专项规划（2021—2035）》《长沙市全面推进城市更新行动方案（2026—2030 年）》
  法规推进
  研究制定《长沙市城市更新条例》；完善土地复合利用、不动产登记、房屋安全、维修资金、文化保护等制度
• 资金赋能
  2025 年入选中央财政支持城市，获 10 亿元奖补资金；未来三年投资 87 亿元、70 个项目惠及 41.3 万户。

2. 组织与全周期管理

• 专属机构
  2019 年成立长沙市城市人居环境局，专职统筹城市更新。
• 全周期闭环
  城市体检→专项规划→片区策划→项目实施→运营管理→成效评估；建信息平台，跨部门数据协同、全过程监测
• 三级规划体系
  专项规划（市级）→片区策划（区县级）→项目实施方案（项目级），动态项目库引领

3. 规划与土地支持

• 总体目标
  2028 年建成标志性示范项目；2030 年形成可持续更新模式与政策体系
• 五大任务
  全龄友好空间、产业活力提升、基础设施补短、全周期管理、软建设支撑
• 土地政策
• 土地混合开发、空间复合利用正面清单；存量土地临时利用规则
• 优化地价计收，更新项目土地价款核定缴纳优惠
• 历史遗留不动产登记绿色通道，房屋安全体检与质量保险制度

4. 财政与投融资支持

• 资金渠道
• 上级资金：中央预算内投资、超长期特别国债、地方专项债、10 亿元中央奖补
  市场化融资：发行基础设施 REITs、政策性贷款、银企信息共享机制
• 社会资本：鼓励产权人自主更新、政企合作，探索共建共享模式

5. 审批流程优化

• 简化审批
  用地 / 规划 / 施工许可简化，部门联合会商、联合验收；制定规划审批豁免清单
• 分类施策
  老旧小区、历史街区、工业遗存改造项目优先办理，限时办结

6. 重点支持方向

• 全龄友好
  完整社区建设、适老化改造、儿童友好空间、15 分钟生活圈提质
• 山水洲城文旅
  历史文脉保护，推动 “山水洲城” 申报世界文化景观遗产；老旧街区 / 厂区转型文旅消费集聚区
  安全韧性
  地下管网改造、综合管廊建设、污水管网全覆盖、防洪排涝提升、新型城市基础设施建设

“十五五”规划纲要将城市更新定位为高质量发展的重要抓手，明确从单一功能改造转向多维协同升级。2026年1月，自然资源部、住建部联合发布支持城市更新若干措施，从规划适应性、存量盘活、不动产登记等方面推出支持政策。

2026年4月17日，财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合印发《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》（财办建〔2026〕14号），明确评选不超过15个城市，东部、中部、西部补助上限分别为8亿、10亿、12亿元。中央预算内投资设立城市更新专项（2026年提前批超750亿元），超长期特别国债同步扩围支持。

城市更新政策解读、投融资模式、资金申报与实战案例精讲专题培训班

2026年5月27日—29日（27日为报到日）培训地点：青岛市

2026年5月28日—30日（28日为报到日）培训地点：长沙市

注：开课前一周左右统一发送报到通知，报到通知上会注明详细的会议酒店地址、住宿安排以及乘车路线等。

一、城市更新演变历程与发展趋势

1.城市更新政策演变脉络

2.城市更新理念转变

1）从“大拆大建”转向“留改拆并举”

2）从单一空间改造转向“空间—功能—文化—治理”系统性再生

3）从“拆建大开发”转向“留改大运营”

3.城市更新内涵、边界、项目类型划分

4.政府、国央企、平台公司、社会资本四方主体权责定位

5.存量时代行业变革趋势与市场机遇

二、2026年国家城市更新核心政策解读

1.中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》（2025年）

2.自然资源部、住建部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（2026年1月）

3.财政部、住建部《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》（财办建〔2026〕14号）

1）东部地区：每个城市补助总额不超过8亿元

2）中部地区：每个城市补助总额不超过10亿元

3）西部地区：每个城市补助总额不超过12亿元

4.财政部城市更新财政支持、债务监管最新口径

1）中央财政城市更新示范项目资金支持细则

2）政府隐性债务严控新规、政府付费合规边界

3）各类财政资金使用监管、审计考核硬性要求

5.国家专项金融工具投向更新领域新规

1）超长期特别国债城市更新申报投向与准入要求

2）中央预算内投资支持更新领域范围与申报要点

6.国资委关于中央企业参与城市更新投资运营合规要求

7.国家层面土地、财税、规划全维度实操禁区汇总

三、2026年山东省城市更新最新政策解读

1.《山东省新型城镇化建设行动方案（2026—2028年）》

2.《关于推动城市高质量发展的实施意见》

3.《山东省住建领域优化营商环境提升年实施方案》重点解读与城市更新相关的审批简化、流程优化措施

4.《青岛市住房和城乡建设局2026年工作要点》聚焦青岛城市更新核心任务，含危旧住房原拆原建、小微空间整治、城中村回迁等重点工作

四、社会资本参与城市更新路径、合作模式与全周期风险管控

1.社会资本准入门槛与政策红利通道

2.社会资本多元参与路径

1）股权合作入股片区开发

2）工程总承包+运营服务介入

3）轻资产运营、业态招商、物业托管

4）存量资产收购、租赁改造、权益盘活

5）产业导入、产业链配套参与模式

3.政企合作框架下权责划分与收益分配机制

4.全维度风险防控体系

1）隐性债务、政府违规担保合规风险

2）土地规划、用途转换、产权权属风险

3）征拆安置、居民诉求、社会稳定风险

4）长周期投资回款、现金流失衡风险

5）政策变动、审计督查、履约违约风险

5.社会资本退出路径（股权转让、REITs、资产回购、期满移交）

五、城市更新全口径投融资模式实操拆解

1.政府主导统筹投融资模式

2.国央企片区统筹开发投融资模式

3.ABO、EPC+O、CFEPCO 政企合作模式

4.财政资金撬动+社会资本拼盘模式

5.存量资产盘活+产业收益反哺闭环模式

6.项目现金流平衡底层模型设计

六、城市更新全渠道资金申请与项目申报实操

1.2026年超长期特别国债项目谋划、申报、储备操作实务

1）超长期特别国债总体政策背景与顶层设计

2）重点支持领域与城市更新适配清单2.中央预算内投资项目谋划、申报、储备及申报实务

1）年度政策导向、资金属性与分配规则

2）最新支持领域及城市更新专项支持方向

3）项目前期谋划核心逻辑与成熟度要求

4）全流程申报实操步骤3.地方政府专项债券2026年度最新支持范围与最新政策

1）2026 年专项债新政总体管控要求

2）最新正面支持领域（城市更新专属口径）

3）项目合规核心判定标准

4）专项债项目谋划包装与现金流构造技巧

4.新型金融政策工具清单、投向、城市更新适配要点

1）国开行 、农发行城市更新专属长期专项贷款

2）8000 亿新型政策性开发性金融工具（2026 年新增扩容核心资本金工具）

3）固定资产设备更新财政贴息政策

4）基础设施公募 REITs 资本化退出工具

5.多元资金组合方案设计与项目储备库搭建

6.申报材料编制要点与避坑指南

七、城市更新长效运营体系与资产增值模式

1.从工程建设转向全周期资产运营底层逻辑

2.民生类项目（老旧小区、完整社区）长效运维模式

3.产业园区、老旧厂区更新运营模式

4.历史街区、文旅商业活化运营模式

5.业态植入、存量物业盘活、多元收益创收机制

6.多方成本分摊、长效付费、现金流闭环搭建

7.运营绩效考核与资产价值提升路径

八、全国城市更新标杆项目深度案例剖析

1.北京核心区有机更新+居民共建模式案例

2.上海历史风貌区微更新+商业运营案例

3.重庆老旧厂区连片更新+银团融资案例

4.山东居住类更新+历史文化街区保护类+公共空间/小微空间改造类案例

5.江西连片老旧小区+政策性金融兜底平衡案例

6.工业遗存转型产业园资产证券化标杆案例

九、实操答疑、项目谋划与政企合作方案研讨

1.隐性债务防控全要点复盘

2.政府+国央企+社会资本三方共赢合作方案设计

3.城市更新项目全生命周期前期谋划工具

4.学员自带项目问诊、痛点答疑与方案优化交流

一、城市更新演变历程与发展趋势

1.城市更新政策演变脉络

2.城市更新理念转变

1）从“大拆大建”转向“留改拆并举”

2）从单一空间改造转向“空间—功能—文化—治理”系统性再生

3）从“拆建大开发”转向“留改大运营”

3.城市更新内涵、边界、项目类型划分

4.政府、国央企、平台公司、社会资本四方主体权责定位

5.存量时代行业变革趋势与市场机遇

二、2026年国家城市更新核心政策解读

1.中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》（2025年）

2.自然资源部、住建部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（2026年1月）

3.财政部、住建部《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》（财办建〔2026〕14号）

1）东部地区：每个城市补助总额不超过8亿元

2）中部地区：每个城市补助总额不超过10亿元

3）西部地区：每个城市补助总额不超过12亿元

4.财政部城市更新财政支持、债务监管最新口径

1）中央财政城市更新示范项目资金支持细则

2）政府隐性债务严控新规、政府付费合规边界

3）各类财政资金使用监管、审计考核硬性要求

5.国家专项金融工具投向更新领域新规

1）超长期特别国债城市更新申报投向与准入要求

2）中央预算内投资支持更新领域范围与申报要点

6.国资委关于中央企业参与城市更新投资运营合规要求

7.国家层面土地、财税、规划全维度实操禁区汇总

三、2026年长沙市城市更新最新政策解读

1.《长沙市全面推进城市更新行动方案（2026—2030年）》

1）文号：长政办发〔2026〕6号，自2026年5月1日起施行

2）总体目标：到2028年建成一批标志性城市更新示范项目，形成可复制推广经验；到2030年基本完善可持续城市更新模式和政策法规体系

3）五大方面：营造高品质生活空间、激发城市发展活力、提升城市安全韧

性、健全城市更新实施路径、完善城市更新支持政策

2.国家政策长沙本地化适配细则

1）过渡期政策、存量用地盘活、地价计收规则

2）审批简化、联合验收、不动产登记地方细则

3.长沙本地资金配套与政企合作支持政策

4.2026 年长沙城市更新储备片区、重点项目布局

四、社会资本参与城市更新路径、合作模式与全周期风险管控

1.社会资本准入门槛与政策红利通道

2.社会资本多元参与路径

1）股权合作入股片区开发

2）工程总承包 + 运营服务介入

3）轻资产运营、业态招商、物业托管

4）存量资产收购、租赁改造、权益盘活

5）产业导入、产业链配套参与模式

3.政企合作框架下权责划分与收益分配机制

4.全维度风险防控体系

1）隐性债务、政府违规担保合规风险

2）土地规划、用途转换、产权权属风险

3）征拆安置、居民诉求、社会稳定风险

4）长周期投资回款、现金流失衡风险

5）政策变动、审计督查、履约违约风险

5.社会资本退出路径（股权转让、REITs、资产回购、期满移交）

五、城市更新长效运营体系与资产增值模式

1.从工程建设转向全周期资产运营底层逻辑

2.民生类项目（老旧小区、完整社区）长效运维模式

3.产业园区、老旧厂区更新运营模式

4.历史街区、文旅商业活化运营模式

5.业态植入、存量物业盘活、多元收益创收机制

6.多方成本分摊、长效付费、现金流闭环搭建

7.运营绩效考核与资产价值提升路径

六、全国城市更新标杆项目深度案例剖析

1.北京核心区有机更新 + 居民共建模式案例

2.上海历史风貌区微更新 + 商业运营案例

3.重庆老旧厂区连片更新 + 银团融资案例

4.山东片区统筹 + 专项债 + 国企运营 + REITs 全链条案例

5.江西连片老旧小区 + 政策性金融兜底平衡案例

6.工业遗存转型产业园资产证券化标杆案例

7.长沙本地已落地城市更新项目对标复盘

七、2026年特别国债“两重、两新、两业”项目谋划、申报、储备操作实务

1.超长期特别国债政策红利与2026年新变化1）2026年超长期特别国债总体规模与投向

2）“两重”“两新”“两业”政策内涵与2026年重点3）超长期国债与专项债、中央预算内资金的功能差异

2.九大领域 17+4 细分方向支持范围、申报要求、填报问题有哪些3.2026年度“两重”项目谋划申报各部门发力要点

4.项目申报流程与材料编制要点，提高申报成功率的关键策略5.城市更新领域超长期国债申报专题

八、中央预算内投资项目谋划、申报、储备及申报实务

1.中央预算内资金项目谋划的方向及领域

2.中央预算内资金项目支持范围、投向及支持比例

3.水利、教育等新修订中央预算内投资管理办法解析

4.产粮大县及人口流入城市项目谋划重点

5.中央预算内资金申报时间节点、申报流程、审核要点与案例分享

6.八大领域 28 个方向要点分析及案例分析

九、地方政府专项债券2026年度最新支持范围与最新政策

1.地方政府专项债券最新政策解读

2.2026年专项债支持领域解析

3.低空经济等新增领域项目谋划要点

4.专项债券用于收购存量闲置土地与闲置商品房

5.2026土储专项债七大前置条件与申报要点实操流程

6.政府专项债券项目谋划核心边界与申报流程

7.2026年专项债申报实战案例

十、新型金融政策工具清单、投向、适配要点

1.新型政策性开发性金融工具（8000 亿额度）核心投向：补充项目资本金、专项债资本金搭桥，支持基础设施建设、城市更新、产业园区提质等

2.国开行 、农发行建筑类专项贷款核心投向：城市更新、城乡一体化、基础设施建设、保障性安居工程等相关建筑项目

3.固定资产设备更新财政贴息政策核心投向：市政管网、智慧社区、消防安防、园区设施等更新改造，含建筑相关设备升级

• 畴。