如何看待长沙奥体新城控规?

最近，长沙奥体新城片控规终于出炉，这为南部融城核心区的开发提供了依据。

今天，我们通过控规图以及与其他新城片区的对比，揭开奥体新城未来建设的神秘面纱。

壹

首先，我们来看看奥体新城控规的基础数据。

从规划范围来看，北至绕城高速、南至港子河、西临湘江、东至天心大道，总用地面积21.20平方公里。

其中城市建设用地面积19.03平方公里，规划人口约27.3万人。

从功能定位来看，这是集高端赛事、总部服务、文化休闲和高端居住等多功能于一体的最美未来湾、缤纷奥体城。

从用地布局来看，居住用地占比30%，公共管理与服务设施用地占比10%，商业服务业设施用地占比5%，道路交通用地占比25%，绿地与广场用地占比26%。

其中，大家最为关心的是居住用地、公共设施用地、商业用地的布局。

居住用地层面，除了天心湖西侧是弹性产业用地，其余均有居住用地，比如一线临江至少有10宗涉宅地块，一线临湖至少有30宗涉宅地块，甚至连奥体中心周围仍有2宗涉宅地块。

公共设施用地层面，片区内以中小学用地、体育用地、文化设施用地、医疗卫生用地为主，除了奥体中心、长郡中学新校区、长郡奥体九年一贯制学校，其他仍是犹抱琵琶半遮面。

商业用地层面，主要集中在奥体中心北侧和东北侧，以及创汇大道南北两侧的局部，这些地块连接并不紧密，恐怕难以形成商务昭示面。由于临近水域和奥体，未来大概率不会建设超高层。

值得一提的是除了城市建设用地之外，还有170平方公里的特殊用地，它不属于城市建设用地，但体量相当于前者的9%，所以京广线以东很难有规划亮点。

从功能结构来看，构建“两心、三带、多组团”的空间结构。

两心即天心湖总部基地和奥体中心，三带即湘江风光带、天心湖景观带、京广铁路线性公园，多组团即体育社区组团、国际社区组团、青年社区组团等。

由此可见，整个奥体的重点就是天心湖和奥体中心，前者承担片区产业引擎功能，后者承担全运会运动场馆功能。

而天心湖景观带是整个片区的神来一笔，整个天心溪水系全长7.3公里贯穿整个板块，其意义不亚于梅溪湖之于梅溪湖板块。

从道路交通来看，规划形成“七横六纵”的干路网系统。

七横即绕城高速、三环南路、林荫路、清风路、天心湖路、观音港路、万家丽路。

六纵即湘江大道、奥体大道、滨湖大道、新城大道、数谷大道、天心大道。

七横除了绕城高速和万家丽路，其他主干道短期内启动难度较大，一方面是涉铁工程，每一条都需要上跨京广线；另一方面是过江通道，近期拟启动的清风路过江还在审查中，而天心湖路、观音港路过江从图纸也看得出来是远景规划；此外还有穿过当前特殊用地的，天心湖路显然是未来最难全线通车的道路。

六纵目前仅有天心大道是既有道路，湘江大道和奥体大道会扩建为红线宽度50米的双向八车道，其他主干道具体不详，目前仅知滨湖大道路幅宽度40米。个人推测新城大道的规格应该与湘江大道齐平，虽然并未标记为快速路，但肯定是全程高架的南北干道，未来应该具有快改的条件。

贰

其次，我们来看看奥体与长沙其他新城的区别。

2020年之后，长沙多个新城板块的控规启动修编，而新编的片区大概仅有高铁西城、南部片区起步区、大王山南片，以及现在的奥体新城。

我们将其中12个片区进行多个维度对比，试探奥体新城的地位究竟如何。

片区定位

片区定位决定了其在城市的发展潜力和发展高度。

第一梯次显然是滨江新城，仅靠“滨江金融商务区”“长沙市新都会中心”的标签足矣，严格来说滨江已经属于长沙城市核心区，新城的概念已经是过去式，现在无非是土地还没出让完毕。

第二梯次是梅溪湖一期和高铁新城，因为它们都有城市“副中心”的标签，一个是湘江新区的样板，另一个是自贸区的样板。

第三梯次是剩下的其他片区，它们都是以特色见长，比如奥体主打高端赛事和总部服务，关公湖主打产城融合，桐梓坡主打科教和医疗，大王山南片主打科技创新，大王山主打文旅度假，会展主打自贸经济，南部起步区主打绿色智慧，暮云三片主打生态文明，高铁西城主打商贸门户。

不过结合2035总规来看，未来十年的城市重点片区就是大托-解放垸和湘江科学城，也就是奥体新城、大王山以及大王山南片。

所以，即使这三个地方定位并不算高，但不妨碍资金投入和发展速度。

人口密度

这一指标代表片区城市空间利用强度和基础设施承载压力。

这里没有科学严谨的论证，单从长沙各个片区的实际感受来看，人口密度超过2万人/平方公里就很难居住舒适，可能会面临超高层建筑密集或者交通容易拥堵的问题，滨江、梅溪湖一期以及高铁新城均是如此。

不过考虑到实际人口和规划人口的差异，以及片区先天条件、片区开发进程等问题，一些片区即使人口密度接近，但真实的感受仍会有所不同。

比如滨江的人口密度要大于梅溪湖一期，但路网结构、地铁接驳、商务布局要优于梅溪湖，所以高楼带来的压抑感和交通困扰要弱于梅溪湖一期。

所有片区中唯有大王山南片的人口密度低于1万人/平方公里，作为湘江科学城的核心片区，其居住用地占比也是全长沙最低的片区，未来都是以低密度住宅为主。

而奥体新城的人口密度并不算低，没想到还能高于大王山、会展片区、高铁西城，这大概是控高解除之后的必然选择吧，但个人倾向于对标大王山南片的人口密度。

居住用地占比

这一指标代表片区未来的发展品质和城市界面。

上述这些片区居住用地占比最高的是关公湖，它就是二十多年前青竹湖外商区的升级版，产业全部在鹅秀和高岭片区，而这里就是纯粹的居住区。

大部分片区的居住用地占比在30%左右，比如奥体、滨江、桐梓坡、高铁新城、大王山、南部起步区、梅溪湖一期、高铁西城。

暮云三片和会展片区的居住用地占比在23%左右，会展的起点之高是毫无疑问的，暮云三片的真实比例其实要高于会展，因为还有13%的商住混合用地并未纳入，而且最新的暮云三片已经一分为三再次修编了。

大王山南片的居住用地占比在16%，这在全长沙仅次于最新修编的暮云南片，后者只有5%左右。

如此看来，奥体的居住用地占比要远高于个人理想中的规划，未来的城市界面可能要降低预期。

叁

最后，如何看待长沙奥体新城控规？

从用地布局来看，既然天心溪水链公园以西定位片区的功能中心，那么就应该剔除这里的住宅用地。

几年前长沙多个层面都曾发文，对于一江两岸的风貌有严格的规定，其中提及“引导重大文化和公共服务设施沿江集中”。

虽然不能说沿江只做公共用地或商业用地，但对于承担长沙全新一江两岸的重点片区，临江和临湖规划总不至于比不上望城区的大泽湖片区吧？怎么也得和对岸湘江科学城的大王山南片保持同一水准吧？

现在我们无法追求向杭州、南京、济南学习，因为城市能级和时间窗口已经不可同日而语，行政办公、文化娱乐这些公共用地已经无法再次进行整合和迁移，而商业用地目前仍处于寒冬期，大量的商改住地块行色匆匆排队过会。

我们只求地块的布局能够更加合理和前瞻，比如像西安奥体片区，居住用地占比也不低，但灞河两岸以及奥体中轴线上布局了“长安七子”建筑群。

长沙奥体至少应该保证临江首排以及天心溪沿岸禁止住宅用地布局，不然就是重蹈滨江和梅溪湖规划遗憾的覆辙。

从用地指标来看，公共用地和商业用地占比相对偏低。

在有一个大型体育场馆的前提下，公共用地占比仅有10.56%，大王山南片是奥体的两倍以上。

商业用地占比仅有5.14%，而高铁西城与奥体新城规划人口均为27万，但奥体新城仅有高铁西城的一半不到。

从片区亮点来看，除了奥体中心和水链公园，其它可供想象的愿景似乎并不多。

机场跑道变为住宅和学校，低洼地带成为公园绿地，京广线上跨若干道路仅此而已。

多年前长沙南片区城市设计中提及超级高铁的预留以及一垸七洲的亮点，在本次奥体新城控规中并未能捕捉到影子。

综上所述，如果说它的定位就是服务于全运会等相关赛事，个人认为奥体新城的控规切合实际；如果说它的定位是立足于长株潭一座城的融城首开区，那么奥体新城的控规就差强人意。

<完>

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