长沙万象城二期还有希望吗?

长沙万象城开业一年多以来，关于长万永远有两个谜题困扰着大家，一个是什么时候提档，另一个就是什么时候扩建。

前者的答案留给时间，毕竟消费层级上来了，这是顺其自然的事。

后者的答案仍有悬念，毕竟商圈的发展牵涉前期规划和地方努力。

今天，我们通过实地考察来试图分析二期的可能性。

壹

先来看看规划条件的演变，这里分为两部分，第一部分看万象城一期，第二部分看中联科技园。

万象城一期

2006年，万象城地块为居住用地，最初是始建于六七十年代的桐梓坡大板房，主要由十几家破产改制企业的职工福利房组成。

2008年，桐梓坡大板房棚户区改造项目立项。

2010年，桐梓坡大板房棚户区改造项目概念性规划方案设计招标公告发布。

2014年，再次把桐梓坡大板房棚改列入长沙棚改计划重中之重。

2016年，桐梓坡大板房棚改拆迁完成。

2017年，桐梓坡大板房棚改对外招商。

2020年，地块迎来调规，调整后商住比47:53，其中商业建筑体量约25万方，商业部分限高250米，为华润的顺利摘牌量身定制。

2021年，华润以底价摘得该地块，长沙迎来首座万象城。

中联科技园

2006年，中联科技园地块为四宗教育科研用地和三宗住宅用地组成，最初是始建于1956年并于1973年由北京迁至长沙的建机研究院。

2012年，中联科技园计划筹建总部大楼和展览中心，由280米和199米的两栋地标组成。

2013年，地块内部最大的教育科研用地分割出一部分，新增了一宗24个班的小学用地，暂定名为中联小学。

2022年，地块迎来调规，调整后住宅以及小学部分集中在银双路沿线，教育科研用地仅留两块，一部分是岳华路与桐梓坡路交汇处的中科院大地研究所，另一部分是万利新村；其余的均为商业用地，临桐梓坡路且正对万象城，限高200米。

2025年，桐梓坡管理单元控规批后公示，与此前地块控规修改一致。

通过上述时间线，我们可以发现两个特征：

一、万象城的落地本就对地块要求较高。

首先是交通区位，无论是当年的东牌楼还是现在的六沟垅，双地铁交汇几乎是其选址的首要条件。

其次是地块的辐射半径和周边居民的消费力，六沟垅近可以吸收市府和滨江的固有高净值群体，远可以辐射整个河西以及开福区，基本具备成为长沙第二场的条件。

最后是机会与成本，地块足够大且附带算得过来账的居住体量，在长沙这种普通省会城市更是必然。

二、落地前必然牵涉到一系列拆迁调规。

桐梓坡大板房棚改项目原本是一个纯居住地块，无论是地方有意规划为城市综合体，还是华润作为央企回报社会，所有的谈判平衡必然涉及调规。

万象城落地之后，中联地块的调规同样如此，多年前已经将旗下多个生产基地收储后置换至远郊区，甚至总部也曾据传迁址岳麓大道北侧，现有的中联科技园搬迁只是时间问题。

贰

再来看看中联科技园地块现状。

1、银盆南路，中联的隔壁是威胜，不过威胜在很多年前已经迁至麓谷，现在只剩下一个空壳大楼在这里，记得二十年前威胜的客户说，中联当时的待遇还不及威胜。

2、中联的单位房，估计都是建机院刚迁入长沙时期建造的宿舍。

3、这种房子最大的特色就是层高，目测比大部分商品房层高要高。

4、有点意思的标语，增强省会意识，从小听到大但是不懂省会意识的概念。

5、阳台都没有封窗，甚至连空调安装机位都非常统一，看来产权集中在单位手上。

6、有点年代感的水塔，这也是我从小住在单位房的记忆。

7、绕过水塔没多远就是中联总部的大院，这个四层的房子就是集团核心了吧。

8、一路之隔就是万象城，桐梓坡路南北两侧大相径庭。

9、万象城这边自开业起就面临停车难与交通混乱的问题。

10、一些外卖小哥甚至把车停到了马路中间的隔离带边上。

11、临近地铁口和十字路口这边，电动车停放更是惨不忍睹。

叁

最后展望未来万象城二期的可能性。

从中联地块的目前指标来看，整个商业体量大约15万方，商业限高200米。

而万象城一期的指标中，整个商业体量大约25万方，其中购物中心约18万方，公寓式办公约7万方，公寓楼的实际建筑高度200米。

以此类推，中联地块如果作为万象城二期用地，塔楼做到极限大约7万方，那么购物中心部分仍余至少8万方，这一体量与郑州二七万象城的二期基本一致。

此外，塔楼可以弥补整个项目写字楼与高星酒店的缺憾。

至于一二期的连接问题，可以通过空中廊桥、地下车库、地铁通道进行有效连接。

比如香港中环、重庆观音桥这种多个综合体的连接，又比如杭州嘉里城、南京城北万象汇这种同一商业体的连接。

理论上，能极大缓解当前万象城停车难、过路难的困境。

另外，中联地块的商业如果还有下次调规，个人觉得可以将商业地块延伸至银双路，同时实现北向有进入商业地库的交通入口。

长沙万象城二期还有希望吗？

上述所有都是归于理论与空想，未来中联地块也可能不会是万象城二期，或许会是万象天地；也可能不是华润囊中物，或许会是其他地产商。

但不管怎样，这个地块对于长沙第二商圈的打造至关重要，毕竟长沙眼下没有能拆的好地块了。

至少目前它还是一宗明确的城市综合体地块，那么这个希望就一直存在。

<完>