破除了“购房合同约定说”!长沙恒大名都业委会解读地下车库维权
- 2026-06-11 15:11:08
破除了“购房合同约定说”!长沙恒大名都业委会解读地下车库维权
↑2026年5月17日，恒大名都地库道闸被贴封条，业主车辆自由进出，不收费 很多小区的地上地下车位、配套设施 的产权归属， 是由购房合同格式条款约定的。 也就是说， 开发商在购房合同中， 写上地下车库、各种配套设施是他的， 业主们买房时签了字， 小区里面的这些资产就是开发商的。 “约定说”（有约定，从约定）非常不公平， 因为开发商约定错了， 没有半毛钱处罚， 当然统统说是自己的。 作者认为， “有约定，从约定；无约定，从法律”， 是全中国普遍的形式审查造成的结果。 一旦进入实质审查， 很多事情并不是那么回事了。 
一 地下车库合法维权 为什么长沙恒大名都赢了 基于近期全网关注的长沙市望城区恒大名都小区地下车库物业服务人擅自收费被业委会依法叫停事件，为更好的还原实情，结合小区关联的两份生效判决（前输后赢），就相关事项解读如下： 长沙市望城区人民法院（2024）湘0112民初11539号判决（业主输了）的“我院认为”援引的三项依据： 依据1 《民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 根据查明的事实，案涉地下车库面积未纳入住宅公摊，即未计入公用建筑面积及作为分摊公用面积销售给业主，也没有占用业主共有的道路或者其他场地，因此案涉地下车库不属于小区业主共有。 【解读】针对一审法院的该论述的反驳意见： 民法典第275条规定中的“当事人”，并不特指“开发商”，也可以是全体业主或其他产权持有人。 而该条规定的第二句中，“其他场地”约定归全体业主共有。该停车场占用本小区全体业主共有的宗地建设（该宗地归全体业主共有），而其进出通道均实际占用小区宗地，该停车场属于与小区建设同步的结构建设地下室的公共配套场地。 在无法拿出独立的土地出让金缴交凭证（该宗地归全体业主共有） 无法拿出独立的土地增值税清算凭证 无法拿出独立的投资成本核算依据 无法拿出依法办理的不动产权登记证书 无法拿出独立的维修资金缴交凭证之前（即不能拿出能够证明是开发商独立投资的合法、完整的证据之前），是不可能归开发商所有。 开发商也不能作为不动产物权占有、使用、收益、处分的“当事人”。 
依据2 《恒大名都商品房买卖合同》第十四条约定：“该商品房所在楼宇的命名权、小区命名权属于出卖人所有；该商品房所在小区内未计入住户分摊面积的建筑物或构筑物的使用权及收益权归出卖人。” 合同附件七补充协议第八条约定：“未计入商品房建筑面积分摊的公共部位与共用房屋部分，包括但不限于大门、会所、酒店、综合楼、学校、商业街、配套楼、停车场（地上及地下)、架空层、农贸市场、超市等配套建筑，其所有权、收益权属于出卖人。” 【解读】上述审判依据即相关内容，均已被最新的长沙市望城区人民法院（2025）湘0112民初10861号生效判决否定（业主赢了）。 →长沙恒大名都地下车库归属胜诉 基于法院判决内容，很明显，（2024）湘0112民初11539号判决依据的是开发商的“约定”，而并非严格审查开发商、物业服务人对不动产物权行权的核心依据。 “有约定，从约定；无约定，从法律”，即仅凭合同约定进行裁判，这是全中国普遍的形式审查造成的结果。而一旦进入实质审查，很多事情并不是那么回事了。 因为，后面还有“违法约定，自始无效”，还有“物权法定，登记行权”“房地一体，非专即共”等等。 
↑2024年7月13日恒大名都业主地下车库维权现场 依据3 《关于恒大名都小区地下车库问题的释明》等文件 【解读】针对上述释明，热心业主依据《中华人民共和国政府信息公开条例》提起相关申请，该《释明》在望城区司法局信息公开的书面答复原文如下： 《释明》不是行政规范性文件，未发布在政府门户网站，但系职能部门基于法定职权掌握的信息出具的意见，经内部审核并盖章发布，对前述事项具有事实证明和执行参考效力。 《释明》不能作为物业公司收取地下车库停车费的直接法律依据，相关收费标准及依据应由产权人或依法享有决定权的主体依法确定。 根据司法局答复及相关法律法规、司法解释等，对于《长沙市自然资源和规划局望城分局关于<请求释明长沙恒大名都小区地下车库权属的报告>的回复》《长沙市望城区国防动员办公室关于<请求释明长沙恒大名都小区地下车库权属的报告>的回复》《关于恒大名都小区地下车库问题的释明》，可以肯定：该类文件均不能作为收费依据，更不能作为不动产物权的确权依据。 从始至今，开发商、开发商的物业均未能拿出合法合规的行权依据，更拿不出不动产登记的产权依据。 不动产物权由法律确定，并以登记确权行权。不动产物权之四权“占有、使用、收益、处分”无一不以登记确权作为行权依据。 二 长沙恒大名都血泪抗争的最大价值 “购房合同约定地下车库权属”被破除 鉴于开发商赖以依据的合同约定条款均已被生效判决认定无效，而物业所有代行权依据已全面瓦解，可充分说明他们于2024年3月8日设立道闸、开启收费的行为没有任何事实和法律依据，也不应得到认可和支持。 诸君请注意：开发商仅仅是原始投资人，而作为房地产的“倒爷”，以最小的资本撬动最大的市场获取高昂利润，是过去30年房地产行业疯狂发展过程中的常态。 期间，因为各种违法乱纪行为受到法律制裁的各类人员不计其数。 而对于恒大名都小区地下室产权而言，作为开发商的盛基置业，竟然拿不出： 独立土地出让金凭据 独立投资成本核算凭据 独立土地增值税等税收清算凭据 独立登记的专有行权依据中的任何一份 至于涉及不动产的专项维修资金嘛，压根就没缴。 《民法典》第二百七十五条是“约定说”的根本依据。 然而，其中的“当事人”，就必须回归到土地管理法、城市房地产管理法、物权法（民法典物权编）、不动产登记暂行条例、房地产开发经营管理条例、物业管理条例、最高院司法解释等中的“房随地走、地随房走，房地一体”、“非专即共”等基本原则。 “约定说”的破除，基于“违法行为，自始无效”，还基于民法典（原合同法）第496、497条对格式条款的规定。 （2025）湘0112 民初10861 号判决，完整的将格式条款的约定瓦解，而“约定说”自然就没有任何生存空间。 呼吁：所有商品房业主，被开发商“约定说”裹挟的比比皆是。拿起法律武器，坚决依法拿回原本属于我们的权利、权益，还房地产最基本的公平正义，还法治道路坚实的路基。 法，不能向不法让步；法，不能被不法裹挟。愿天下无贼！ 恒大名都第二届业委会 公共事务顾问：聂进 2026 年5月26日凌晨 
⊙长沙恒大名都地下车库归属胜诉 ⊙业委会收回小区人防车库，时间线披露... ⊙物业费和停车费能捆绑收取吗？⊙忙于工作，不熟悉业委会知识，怎么办？ 
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