长沙新规产品 杀手锏 还是智商税?

在长沙，新规产品火得令人嫉妒。

新规光环下，2025年新入市楼盘腰杆挺直了。

如同贴上“御用”标签，身价就和市井不一样了，和之新规前产品拉开了界限，更明艳动人。

长沙近期一些新规盘的确挺火。

保利星宸天奕，连续加推，热度云盖冠顶；嘉信在洋湖的新盘，销量一路走高，还有位于大王山之南的湘江科学城规划区内的首个落地盘——梦想·学府1912，多头攻势迅猛......，

同时，“商改住”也借东风燎原，大有“拨乱反正”之势，

就像少林足球台词，“大师兄们都回来了”。

零公摊、110%、140%得房率.....，一时间成了新规户型头号标题。

到底真是杀手锏，还是智商税？

仔细重新研读了新的技术规范，发现一些端倪。

这一转折点发生在2024年，计容面积有了长足公正变化。

可以说旧规范是地产热时期的产物，即使不合理也不影响销售；而现在更需要合理公平。

例如，公摊面积计入建筑面积就有了修正：

住宅套型建筑面积，仅计算套内建筑面积和该层的公共分摊面积。

不含该栋住宅的入口大堂、架空层、顶层电梯机房、消防避难层、出屋面楼梯间等附属用房和设施面积。

影响比较大的是阳台、飘窗面积计算：

规则本质没有变化，取消一些冗余限制，

例如无论是否封闭阳台，都按一半计算；不管套内阳台、还是外挑阳台，都是计二分之一面积。加上阳台面积计算的上限是套内面积的20%。

为适应当下零涂料全玻璃幕墙立面的颜值需要，封闭阳台取消了计全面积的沉疴。

其次是飘窗。之前飘窗要求：“同一外立面所有飘窗总长度，不得超过该面外墙总长60%”

现在已不受限制了，外墙端全布置0.8m宽飘窗位，即使无开窗也无妨，主打一个高赠送。

之前是对偷面积严防死守，现在是城门洞开，箪食壶浆相迎。

新规户型真等同于零公摊？

一般来说2T2户的高层住宅单层公摊（含水电管井，电梯井，消防楼梯间，电梯前等在内），面积约78-86平米左右。

同楼层2户假设为同一户型，面积分摊各占50%，也即40平米上下。

例如以保利天奕B9号楼同层户型为例：

01室的建筑面积142.33，套内面积100.81平，公摊41.52，得房率70.8%。

02室建筑面积为125.04，套内面积88.56平，公摊36.48，得房率70.8%。

如果是零公摊的要求赠送面积完全能对冲公摊面积，也就是01室赠送面积≥41平米。

首先是阳台赠送10平米+，不管是否封闭，不分内外阳台，阳台面积仅计二分之一。

然后是0.8米宽飘窗，三个采光面设飘窗，约合赠送面积≤25平。

其次便是空调机位、设备平台、花池之类的合计约莫4平米。

零公摊，就成了凑面积简单数学题，还算是中肯。

110%以内是合理说法，宣称得房率140%以上的，让人心生疑窦。

为在得房率指标上超越竞品，在得房率里掺水，常规做法便是将8-10平米公共电梯前室宣传为赠送面积，偷梁换柱，混淆概念。

赠送面积是否恰到好处来自于两个方面：

一是否对功能间有改善舒适性效果；二是是否能在原户型基础上增强了新的功能间。

如果不是满足以上两点，只是加大了开间，增长了进深的话，只是扩容了面积，而没有本质变化的话，也是枉然。

反观，新规之前的户型，其实赠送面积也不弱，下面这个户型赠送面积也达到了近20平米。

新规之前的户型一般为2T3、2T4户型，所以同样的公摊面积，3-4户平摊，所以得房率可以达到80以上，比新规户型的得房率反而高了8-10%。

所以单纯公摊和赠送面积，并未高明太多，更难以靠单招致胜。

新规产品的真正杀伤力，不是单一的高赠送率，而是升级了一套生活系统

重新换了一套逻辑。

首先你有没有发现，这两年土拍拿出来的地都是限量版+珍藏版，位置坐标一个比一个亮眼，甚至十几年已被封坛无住宅用地供应的地段，也解封了。

好地段如同兴奋剂，在此之前核心地段，例如泛五一圈板块，除了商务就是商业，要居住产品难得一遇。

住宅供地完全回归主城区，这是其一。

而且这还不足以让房企兴奋的话，

那么就是调规，降高度、降容积率、取消商业量，自然土拍价也超乎寻常的友好。例如最近南湖路口的棚改地块——狮子山项目，容积率大降至2.3左右，楼高、商业比都是大幅下调，拿地门槛大大降低，自然风险也随之大幅下降。

近几日，就有两家外地房企联系参哥，深度了解长沙即将公示地块及周边竞品市场情况，进入长沙拿地意愿浓郁。

近几年新进入长沙的房企，例如永州嘉信、融华天玺、四川邦泰、万象春樾和景、乾道湘江湾......，均站稳脚跟有斩获。

不用说，2026年是民企资本进入长沙拿地最好敞口期，新规项目位置、去化速度、售价都相当优越，而且出让地块规模对资金上限要求相对弹性，几乎无风险。

拿地已经来到了一个超友好时代。这是其二。

另外就是品质跃迁，2T2的纯板楼时代正在攻城略地，这是放开容积率之后的一大变化。

新规项目户型面积已少见120平以下户型，主力已上升至130平以上，说明主流供应朝着改善客群倾斜的时代拉开大幕。

主城区优渥地段，2.5以内容积率，2T2全板楼，高赠送率，“好房子”进入改善时代所带来的品质跃迁。

于是，新规产品泾渭分明，成为长沙楼市澎湃向前的旗帜。