激战40轮溢价39%!长沙8家房企血拼一宗“宝藏地块”

中房报记者 赵春林丨长沙报道

楼市“黑马”，正在加速布局湖南省省会长沙房地产市场。

6月26日上午，位于长沙岳麓滨江板块的C5地块开始竞价。由于多项核心规划参数大幅优化后，该地块作为岳麓滨江板块3年一遇的高价值地块，出现了近年来长沙土地市场罕见的疯抢局面。

经过保利、华润、招商蛇口、建发、嘉信、达美、邦泰、梦想8家房企40轮激烈竞价，C5地块最终由嘉信地产以总价121242万元竞得，成交楼面价10841元/平方米，溢价率39%。

在C5地块竞价前，长沙多家房企摩拳擦掌，有的将挖机提前开到了工地外待命，有的舞狮+横幅早已准备就绪，静待好消息。

作为一家来自湖南地市永州的民营房企，嘉信地产近年来在长沙拿地动作极其迅猛，此次更是“志在必得”。多个信源称，嘉信地产的前期产品方案、户型规划已打磨，项目团队已到位。

“这种‘少而精’的土地供应策略，有助于避免周边的同质化竞争，完善滨江住宅产品梯度，更好满足不同层级置业需求。”该地块周边某项目营销人士刘先生表示。

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三年一遇的高价值地块

该宗编号为[2026]长沙市030号的居住用地，位于长沙市岳麓区滨江片区，观沙岭路以东、长望路以南、潇湘北路以西、谷岳路以北，出让面积48625.23平方米（合72.94亩），挂牌起始价87234万元，楼面起始价约7800元/平方米。

作为长沙城市扩容提质、功能外溢、产业升级的核心载体和湖南省唯一省级金融中心，岳麓滨江片区已形成高端产业集聚、业态多元互补的格局。目前，该片区已汇聚超1400家金融机构，集聚海量高端从业人群，拥有稳定且优质的置业客群基础。

长沙岳麓滨江片区自从招商蛇口和万科相继拿地后，已近3年没有新增住宅用地了，之前C5地块规划的是商业商务用地。

4年前的2022年4月19日，编号为[2022]长沙市017号的C3地块入市，容积率≤3.1，被16家房企高报价报触发熔断，熔断楼面价8050元/平方米，溢价率15%，后由招商蛇口摇号竞得。

由C3地块开发的招商蛇口滨江境，以及2023年8月拿地开发的的万科滨江一号，单价20000多元/平方米，由于户型面积较大，一套大平层住宅总价基本在400万~500万元。

经过两轮重大规划调整，此次出让的C5地块，从最初规划的滨江金融北中心300米超高层地标写字楼，变更成了限高80米的纯住宅大盘；容积率也由原来的8.0，大幅降至宜居的2.3。

由于容积率较低，加之新规产品得房率占优势，该地块周边项目开发商预测，其大概率规划成“小高层+中高层”中端改善产品，单套住宅总价有望控制在300万~400万元。

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或避免同质化竞争

2.3的低容积率、片区罕见的“非超高层”住宅、三面无高层遮挡的C5地块，不仅打破了长沙岳麓滨江片区3.0以上的高密度惯性，而且80米限高，使得楼盘地上层数控制在26层以内，更低的密度、更宽的楼间距、更好的采光通风等指标均具有比较优势。

在竞价之前，周边项目营销人士就C5地块开发预期进行了两种推演：一、楼面地价竞到9000元左右/平方米，未来毛坯售价约19000元/平方米，产品可塑性强，性价比拉满；二、如果楼面地价冲到10000元以上/平方米，毛坯单价很可能破20000元/平方米，性价比不一定占优势，同预算客户可能会考虑对面河东的同等竞品楼盘。

“从开发风格和避免周边项目同质化竞争看，此地块可能比较适合嘉信地产。”刘先生认为，短期内项目周边很难出现爆发式涨价行情，嘉信地产擅长开发中大户型的高性价比新规产品，有望降低长沙岳麓滨江片区的刚改置业门槛，适合长期自住、追求稳健保值的家庭。

嘉信地产虽然2022年才进入长沙市场，但其高举高打一直备受市场关注。目前，嘉信地产已在长沙开发‌嘉信央玺、‌嘉信洋湖锦玉、‌嘉信洋湖锦玺、‌嘉信博麓郡4个项目，其中‌嘉信央玺‌作为洋湖总部经济区低密住宅，容积率2.4，2025年开盘后13天内实现“三开三罄”。

2025年5月27日，嘉信地产以溢价23%竞得长沙洋湖核心区编号为[2025]长沙市029号地块，在等待土地拍卖结果期间，嘉信地产就已在地块周边安排红毯及大型机械，一摘牌即举行开工仪式并进场作业，实施了‌“拿地即开工”‌的高效模式。

从起拍价7800元/平方米，到摘牌价10841元/平方米，面对高溢价后的地价，嘉信地产将以什么样的产品力应对市场销售？对此，嘉信地产相关人士在摘地后表示，企业将深度挖掘土地价值，融合低密规划、江岸资源与全维配套，全面提升湘江岸线住宅品质。