长沙还会不会出地王?
- 2026-07-16 10:54:06
长沙还会不会出地王?
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6月份，长沙供地云上新一份20宗土地的推介手册，约2500亩，有人说这是近年来长沙端出的一场土地盛宴，这些地块质素都不错，都有可能当地王的。
果不其然，手册中2块地在6月份溢价成交，成为长沙土拍的一件盛事。
一块是滨江c5南地块，争夺40轮，溢价39%，楼面价10841元/平方米成交。
一块梅溪湖航天二期地块，47轮之后，溢价46%，楼面价6277元/平方米成交。
这无疑给长沙土拍开了个好头。
6月30日，住博会上，相关部门邀请了60多家开发商与会，对20宗土地又做了推介，反馈是良好的。
同期大泽湖H14地块已经挂网，因为有江景湖景加持，估计会有开发商接盘，但因为位处新区，配套不成熟，指望过高溢价并不现实。
那问题来了，剩余的17块地中有哪几块地有当地王的潜质？我们来盘一下。
纵观这17块地，可以分成四类：
其一，地王种子选手：
这有两块地。
一块是曙光电子厂地块，位于曙光路与人民路交叉口，周边距离五一大道、火车站、东塘、窑岭都很近。
这是主城区难得一见的大地块，总用地面积230亩，居住用地200亩，商业用地30亩，综合容积率2.6，地块内配建9年制学校和公园。
今年3月11日永州一家开发商以18346万元拿下对面的王公塘地块，溢价12%，折合楼面价6216元/平米。
考虑曙光电子厂地块优质得多，楼面价应该会超过这个价格，就算以这个价来计算曙光厂地块，成交总价也达到24.78亿元，是地王的潜在选手。
另一块地是中联重科麓谷地块，这是中联重科原工业园用地，总用地面积818.91亩，由12块地组成，需要配建9年制书包及公园。
其中居住用地766.17亩，容积率1.8-2.6，总建筑面积113.88万平方米，商住用地52.74亩，容积率2.6，建筑面积9.14万平方米，如果一家开发商吃下这个项目，按楼面价4000元/平米计算，总价达到49.2亿元，夺得年度地王不是没有可能。
同片区保利麓谷林语项目也是个百万方大盘，2008年拿地，当年楼面价712元/平方米，同样是自建明德9年书包和商业，现在二手房价在7700-8500元/平方米，主要客群以麓谷工作的刚需刚改为主。
这类客户对房价比较敏感，价格取预期不会太高，中联重科地块溢价率有限，因此一家开发商独立拿地估计不太现实，分拆成几块地出让，会更容易些。毕竟开发商高周转的时代过去了，开发商也没有必要一次性囤这么大一块地。
第二类是区域地王选手，主要有5块：
其一是省府片区天悦13号地块，省府板块引进了长郡外国语、师大附中双语等品牌书包，热度迅速提升。天悦13号地块邻湘府中路，北侧就是明德中学，用地面积120亩，容积率仅为2.2，是个低密地块。
25年12月24日，润和天心序项目摘牌，用地面积6.21万平方米，容积率2.5，楼面价5080元/平方米。
天悦13号地位置优越，楼面价肯定会高于天心序，片区内的另一块地建投领樾府地块，楼面价为6374元/平米，比天悦13号地块优质一些，因此天悦13号地块可能达到6000元/平米，成交总价为10.56亿元。
其二是观沙岭C05-A25地块，用地面积64亩，位于岳鞍阁公园脚下，这块地引人注意是因为容积率只有1.01，周边地块容积率都在2.5以上，楼面价达到10000以上，这种可规划别墅的地块，楼面价突破长沙最高楼面价16180元/平米，还是很有希望的。如是，这将是长沙的单价地王。
其三是雨花城投4号地块，位于高铁南站，是原来绿地长沙之门地块的一部分，用地面积138.43亩，商业容积率5.0，住宅容积率3.1，紧邻2号地杜花路站，绿地暴雷后，这地块多方寻找下家，但是因为有较大面积商办，让不少开发商望而却步。不过，如果调低商业比重，做成类似新开铺华润润府的小体量商业，将商业面积降到2万平米以下，住宅的容积率降到2.5以下，这地块就会引来开发商抢了。
其四是雨花城投52号地块，位于高铁南站，是烂尾的恒大国际广场的一部分，用地面积56.60亩，紧邻地铁4号线平阳站，现在商住比调整为1：9，容积率3.1，限高80米，这地块条件不错，周边地铁、学校、商业俱全，会有不少开发商青睐，起拍价调低一些，自然会有上头的开发商哄抢。
其五是芙蓉路与南湖路交叉口的狮子山地块，1号线南湖路站地铁口，用地面积24.49亩，容积率2.5，这地块面积小，配套齐全，属于主城区核心地块，总价不会太高，上车门槛低，有可能拍出不低的溢价。
第三类是稳盘地块，适合中型开发商拿下来，做中规中矩的常速开发，共有8块地。
像隆平新城的杉木5期地块，用地面积87.5亩，容积率2.5;
丽臣黑石渡回收地，用地面积69.75亩，容积率2.6;
中华湘绣园二期地块，用地面积89亩，容积率2.4-3.0;
大王山女神广场地块，用地面积199亩，容积率1.01;
梅溪湖二期B92/B77地块，用地面积95.02亩，容积率1.01和1.2;
望城区大泽湖H16地块，用地面积63.9亩，容积率1.8;
会展片区N08-E21地块，用地面积62亩，容积率2.0;
高铁南站N03-E232商办地块，用地面积67.6亩，容积率3.5，地铁2号线杜花路站上盖。
以上这些地块面积不小，质素一般，小开商拿不下来，需要有一些规模的开发商来沉下心来开发。
第四类是练手地块，主要有两块地。
其一是南部片区起步区M01-F462地块（长大地块），用地面积29亩，容积率3.0，紧邻地铁1号线大托站;
其二是伍家岭东南角地块，用地面积31.63亩，容积率3.1。
这两块地面积较小，适合地州市的开发商来长沙抢食练练手，先立足，后发展，未来称霸长沙不是没有可能。
以上17块地，哪块地是你的菜？评论区打出它的名字来。
楼市门道，小楼知道。长沙买房问题可以加楼主本人V:cxlcs3333，有问必答。
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