常德绿地小区信访回复自曝监管困境:“意见书”,为何成了开发商的“免责声明”?

一、 建设单位的违法行为

1. 未按规划许可建设停车设施：事实：《意见书》承认，审批方案中S2地块地下停车位为机械停车位，但建设单位（绿地地产集团常德置业有限公司）直至项目未整体竣工验收时仍未完成建设。

违法性：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，建设单位应当按照规划条件进行建设。其未按照建设工程规划许可证的规定（含停车位数量及形式）进行建设，已构成违法建设。其“承诺在竣工验收前完成”不能改变其在规划核实前已违反规划许可的事实。

2. 未按许可内容建设S2地块65号楼：事实：该建筑已取得《建设工程规划许可证》，明确为3层建筑，但“建设单位目前暂未进行建设”。

违法性：规划许可证是具有法律效力的行政许可文件。建设单位在取得许可后，有义务按照许可内容、在许可有效期内进行建设。无正当理由长期不启动已许可项目的建设，可能构成对规划许可的消极违反。

二、 行政机关（分局）可能存在的违法或履职不当问题

1. 规划核实程序可能违法或不当：

 事实：《意见书》提到“为化解社会矛盾……尽快解决业主办证问题，我局对已建单体建筑进行了规划核实”。

问题分析：规划核实（即规划条件核实）是对建设项目是否符合规划许可内容的最终行政确认，是办理竣工验收和不动产登记的前置条件之一。其前提应是项目（或申请核实的部分）已按规划许可要求建设完成。

 违法嫌疑：在明确知道关键配套设施（机械停车位）未按规划建设、S2-65号楼未建的情况下，仍对项目（或单体建筑）进行“规划核实”，相当于在事实条件不具备的情况下作出了“符合规划”的行政确认。这可能构成程序违法或滥用职权，使违法建设状态“合法化”，并为后续的房产登记（办证）提供了不符合事实的规划依据。

2. 行政监管履职不到位（行政不作为）：

事实：《意见书》承认“我局曾多次函告……进行整改，该公司一直未整改到位”。

问题分析：行政机关发现违法建设行为后，仅有“函告”行为，在建设单位“一直未整改到位”的情况下，未依法采取进一步的强制措施（如责令停止施工、罚款、直至依法采取代履行或申请法院强制执行等）。

  违法嫌疑：根据《城乡规划法》第六十四条、第六十八条，规划主管部门对未按规划许可建设的行为，有责令停止建设、限期改正、罚款、直至拆除的法定职责。长期仅“函告”而无有效执法行动，导致违法状态持续存在，涉嫌行政不作为。

3.“未指定非机动车位”的规划审批可能存在瑕疵：

 事实：《意见书》称“审批方案中未指定具体非机动车停车位”。

   · 问题分析：根据国家及地方有关居住区规划设计标准（如《城市居住区规划设计标准》GB50180），新建住宅项目必须配置满足要求的非机动车停车位。规划审批方案中“未指定具体位置”，可能意味着方案本身在满足强制性标准方面存在不足，或审批时未严格把关。