特稿 | 盘清家底 搞活未来——长沙经开区市场化招商突围之路

刊载于《湖南日报》2026年2月6日第12版。

王 茜 胡 鸽

土地开发逼近红线。一场关乎未来的“内存优化”战，在长沙经开区悄然打响。

近日，湖南省政府通报表扬2025年度高质量发展典型经验。长沙经开区“‘盘’清搞‘活’，创新路径加速存量招商”的实践，榜上有名。

这份荣誉，揭开了一场持续数年的自我革命。一个成熟园区，如何在物理空间受限的困局中，重新寻得增长引擎？

破解存量发展困局，首要在于理念升维。长沙经开区彻底摒弃“重增量、轻存量”的传统路径依赖，树立“向存量要效益、以亩均论英雄”的鲜明导向，核心抓手便是构建覆盖“识别-盘活-运营-增效”的全链条资产盘活运营体系。

这一体系以系统性政策“集成包”为支撑，园区打造以“1+N”高质量发展政策体系为核心、亩均效益综合评价为导向、工业用地全生命周期管理为牵引的制度框架，破解政策“碎片化”难题，凝聚产业升级精准合力。

自2022年起，园区全面推行企业A、B、C、D四类分类评价，依据评级实施资源要素差别化配置，引导生产要素向高效领域集聚，让“亩均效益”成为衡量企业贡献和资源配置的刚性标尺。

广汽埃安长沙工厂。资料图片

以核心导向为指引，园区系统推进“腾笼换鸟”与“自主升级”双路径。针对不同类型存量资产，园区管委会精准施策：对产权清晰的闲置资产推行“整体承租+定向招引”，对权属复杂资产通过司法拍卖厘清权益，对履约滞后或低效工业用地采取“协商收回+二次招商”模式引入新兴产业，对老旧工业区以“腾笼换鸟”“退二进三”“退二优二”为导向清退低效产能。

作为园区推进市场化改革的主体，长沙经开集团推出创新举措，首期超10万平方米自持物业开展免租金试点，通过“分档免租+租金入股”组合拳为企业赋能，企业最高可享两年全额免租，期满后应付租金可按市场估值转为股权。

同时，园区大力推动企业“自主升级”，助力企业在原有土地上实现产能提升。中联重科在亩均效益导向下，投资升级建设全球领先的智能矿山机械产业园，实现“老树发新枝”。

发展理念落地，需要灵活多元的实施模式配套。长沙经开区坚持“一案一策”，打通政府、市场、司法与资本多方资源，形成“腾笼换鸟”加速、“自主升级”促进与复杂个案攻坚相结合的多元路径，为各类“沉睡资产”量身定制方案，拒绝存量盘活“一刀切”。

蓝思科技黄花基地。资料图片

拆整为零，激活巨无霸资产。广汽菲克破产后，1050亩土地、37万平方米厂房与专业生产线陷入沉寂，整体处置多次流拍，从19.95亿竞价底价降至9.92亿仍无人接手。园区果断推出“拆整为零”策略，将土地厂房与生产线设备分拆处置：土地厂房精准对接消费电子龙头蓝思科技，企业以6亿元拍得并计划投资超百亿建设高端制造基地；专用设备面向全国公开拍卖，由南京一家二手机械公司以3.48亿元竞得。这一策略不仅成功盘活核心资产，更实现价值“二次”变现，如今蓝思科技新基地项目正快速推进，千亩沉寂土地重焕生机。

实现智力变现，人才引领价值盘活。中国盾构机领域领军人物刘飞香退休后带领核心团队到园区二次创业，创立鎏燊科创，园区将这类产业顶尖人才视为宝贵的“资源”，通过产业基金给予2000万元启动支持，并在政策对接、资源匹配上提供全方位服务。鎏燊科创打造开放式超级孵化器，支持内部团队在AI、机器人等前沿领域探索，孵化的“海陆空三栖无人器”项目斩获第十九届全国“挑战杯”竞赛一等奖，平台计划孵化培育超百家创新企业，形成“引进一位领军人才、激活一个创新集群”的链式反应，为园区注入新生代创新力量。

合力攻坚，破解历史遗留顽疾。存量资产盘活常伴随复杂的债权债务和法律纠纷，宏工科技项目落户涉及的原“千山慢病”364亩地块，因母公司破产停滞多年，法律关系盘根错节。园区统筹发改、工信、自然资源、司法、招商等部门及长沙县相关单位，组建联合工作专班，秉持“领导决心、部门合力、专业研判”的系统思维，通过府院联动厘清脉络，与投资方宏工科技历经两年多轮磋商，创新采用“资产分割、长租后购”模式成功破解僵局，为省市新能源高端装备产业发展引入强劲动能，充分彰显跨部门协同作战的关键作用。

三条特色路径，指向同一个核心内核：长沙经开区的存量招商，已从被动的“清仓处理”转向主动的“价值再造”，从单纯的“盘活资源”升级为专业的“运营资源”。

可持续的存量资产运营，离不开稳定且富有激励性的制度环境。长沙经开区正从政策优惠的“管理员”，向产业共生生态的“运营者”转变，致力打造优质要素主动汇聚、自然生长的产业“热带雨林”。

长沙经开区大景。舒展 摄

园区持续优化管理体制机制，锚定“市场化、扁平化、高效化”改革方向，深化“小管委会+大公司”发展模式，让工作精力聚焦产业发展主责主业；深入开展政务服务增值化、极简审批等改革，降低制度性交易成本；高标准建设知识产权服务中心、“星创荟”科创平台体系，持续优化科产融合生态。

同时，园区一体推进土地、资金、技术、数据等关键要素市场化配置改革，制定工业用地全生命周期管理办法，建立远期规模200亿元的重点产业基金，高标准建设星沙基金广场、人力资源服务园等公共平台，让市场力量成为资源配置的主角，真正践行“用市场的逻辑，办好市场的事”。

一套组合拳，见到实效。2022年以来，园区累计盘活低效土地6733亩、闲置物业264万平方米；“两主一特”产业稳中有进，规工增速保持7%以上，汽车及零部件、新一代信息技术产业年均增速分别达14%、10%以上，生物制造、人工智能、低空制造等新兴未来产业加速布局。截至目前，长沙经开区已集聚经营主体超2.9万家，其中世界500强投资企业51家，培育国家级专精特新“小巨人”企业35家、高新技术企业870家。

从依赖土地增量的“空间扩张”，到激活资产存量的“价值运营”；从追求企业数量的“招商引资”，到优化产业质量的“生态营造”，长沙经开区的实践完成了一场深刻的发展范式变革。

“园区将继续坚持质量第一、效益优先，继续以改革创新为牵引，推进要素市场化配置，加快重塑招商引资新模式、产业发展新格局、园区发展新路子。”长沙经开区管委会相关负责人表示，在这片看似发展饱和的土地上，长沙经开区用实际行动让“寸土”生出“寸金”。