长沙房价还有没有暴涨的可能?

要弄清长沙房价还有没有爆涨的可能，我们得找一次长沙房价爆涨的案例，分析一下这次爆涨发生的条件、成因，不就明白长沙还存不存在暴涨的可能了？

房价暴涨可以有许多原因，但大家公认的就是供求失衡导致的价格上涨。一般认为核量供求关系的一个关键指标叫库存去化周期。

在新房的语境中，库存去化周期的平衡点是8-12个月，这个一般被认为是地产新品的供货周期，当库存小于8个月时，市场就处于供不应求状态，价格就会上涨，如果库存低于4个月，价格就会暴涨;当库存大于12个月时，市场就就会供过于求，价格就会下跌，如果库存高于18个月，价格就会暴跌。

长沙近些年暴涨最典型的还是2016年那次，坊间一般说那次叫涨价去库存或货币化棚改。我们来剖析一下这次房价暴涨的供求关系。

先说供应。供应我们可以看一下2016年前后土地供应情况。

 2012年长沙住宅用地出让宗数146宗，成交面积575万平米，2013年成交宗数226宗，成交面积974.73万平米，2014年成交宗数184宗，成交面积678.42万平米。

看一下这3年长沙出让了556宗土地，成交面积2228.15万平米，如果按容积率2.5计算，可以供应5570万平米的住房，按120平米一套计算，可以供应47万套住房。

2011年年末长沙新建商品房库存面积为1033.40万平米，按120平米一套折算，大约有8.61万套。

加上这3年新增的新建商品房面积，可供去化的商品房套数有55.61万套。

再看一下2012-2014年的新建商品房去化情况。

2012年长沙新建商品房成交面积1438.09万平方米，2013年为1840.59万平方米，2014年为956.7万平方米，如果按120平米一套折算，分别为11.98万套、15.34万套、7.97万套，合计为35.29万套。

用上面的可供去化的商品房套数减去这个量，超出市场需求的量是20.32万套。

2012-2014年长沙新建商品房平均年去化量12万套左右计，这个量在不用新增土地供应的情况下，可以再卖20个月。

我们上面说库存去化周期大于18个月，房价将大跌。

事实就是2014年长沙的新建商品房成交均价仅为5993元/平米，创下历年新低。

2013年的土地出让为什么会这么多？这里有个背景，是那一年梅溪湖、洋湖等新城建设吹响了号角，单只梅溪湖一个片区，2012年10月至2013年3月就出让2800多亩土地，回想2014年梅溪湖、洋湖价格战刺刀见红，就是天量土地压顶造成的结果。

我们用长沙这3年的库存情况来佐证一下。

2012年新建商品房库面积为1369.58万平米，2013年为1605.48万平米，2014年为1613.41万平米，这3年库存面积也是逐年攀升，如果按120平米一套计算，在2014年年底，未售出的新房有13万套。

这个13万套好像跟我们的20万套差距蛮大，其实是这个13万套是已取得预售证的房子，我们的20万套里有没有取证的因素在。

在2015年在全国启动了货币化棚改政策轰轰烈烈的救市，我们一般人只看到救市的需求端发力政策，实际上那个时候的供给侧改革反而是重点，严控土地出让成为政策发力点。

我们来看一下长沙2015年至2017年这三年的土地出让情况。

2015年长沙住宅用地出让54宗，成交面积187.26万平米，2016年出让49宗，成交面积258.76万平米，2017年出让82宗，成交面积453.94万平米。

累计出让185宗，出让面积899.96万平米，仅相当于2012-2014年出让量的40%，还不及2013年一年出让的土地多，按容积率2.5计算，建筑面积2249.9万平米，按120平米一套折算，可供应18.75万套。

如果再加上2014年年末的可供库存套数20万套，这三年累计可供应的住宅套数为38.75万套。

这是我们的供应量。

再来看看2015至2017年这三年的新建商品房去化量。

2015年长沙新建商品房去化面积2244.78万平米，2016年为2593.71万平米，2017年为2259.15万平米，累计为7097.64万平米，按120平米一套折算，大约为59.15万套。

看到没有，市场新增供应量为38.75万套，而去化量达到了惊人的59.15万套，这市场在哪里变出了20万套的新增供应呀？

这里有个原因是长沙在2010年前后，由于土地价格便宜，开发商拿地往往几个亿就能拿下几百亩土地，像金星北一带就是土地囤积的大户，这些土地如果没有启动开发，是不被计算为库存的。

也就是说货币化棚改不但将显性的38.75万套的库存消灭光了，还把被土地套牢的土地大户也一并解救了出来，加快了这些土地大户的上市速度。

回想一下当年的摇号王北辰三洲E7地块可是一次性将上千套房源推出销售的。

所以我们看到2017年年底，0731房产网数据，长沙新建商品房库存面积为345万平米，库存去化周期为3.3个月。

这个去库存奇迹是怎么发生的？这波牛市是怎么来的？

如果按照楼市正常的去化逻辑，按2012-2014年的去化节奏，一年去化12万套是正常的量，那么2015-2017年三年去化的量当是36万套左右。

我们来看一下这个增量有哪些？

第一个是货币化棚改带来的需求。

根据数据显示，长沙2015年棚改面积347万平米，2016年为214万平米，2017年为148万平米，三年累计709万平米，从2014年至2017年累计投入棚改资金420.77亿元。

如果按三倍杠杆来算，这420.77亿元，可以撬动1262.31亿的资金，按2017年长沙市新建商品房成交均价7658元/平米，可以去化1648万平米，按120平一套计算，折合14万套，相当于一年增加5万套的去化。

第二个是流入人口带来的需求。

长沙市2012年人口增量为5.59万人，2013年人口增量为7.48万人，2014年人口增量为9.01万人，这三年年平均增量为7.36万人。

从2015年始人口增速明显加快，2015年人口增量为12.03万人，2016年为21.43万人，2017年为27.29万人，这三年年平均增量为20.25万人，相比增加175%。

我们把这前后三年人口增量一对比，后三年人口平均增量多了12.89万人，按人均住房面积估算，一年多出515.6万平米的需求量，折合4.29万套，三年累计12.89万套。

把这两部分加起来就是26.89万套。

我们前面说长沙楼市正常去化量是36万套，加上这个增量26.89万套，就是62.89万套。

这三年去化59.15万套就是这么来的。

有人说，不对，限购之后不是还有交社保可以获得购房资格么？你这个统计没有计算这部分人的需求吧？

交社保两年之后可以获得购房资格，是2017年下半年才开始实施的政策，而且政策执行初始比较严格，要求交社保2年才能购房，想获得购房资格要到2019年底2020年年初了。

还有人说那些炒房的呢？合肥炒房团你没有统计呀。

合肥炒房团开始在长沙活跃要到2016年年中了，到下半年长沙就专门针对合肥炒房团做了限购措施，他们占据的量并不是很大，比起棚改的量要小多了。

我们这个估算只是取大数，并不是学术考证，只是搞清这个底层逻辑。

长沙人口增量的快车道在2016开始，到2020年抵达顶峰，然后到2023年开始恢复正常。我们把这些年的人口增量放在下面给大家看看。

2018年：23.66万人

2019年：23.98万人

2020年：165.34万人

2021年：19.14万人

2022年：18.13万人

2023年：9.25万人

2024年：10.34万人

人口增量在2020年到达顶峰，房价尤其是二手房延迟两2年，在2022年抵达顶峰，成交均价11010元/平米，然后就掉头向下，到2024年时二手房均价已回落至9601元/平米，这就是近些年房价的走势。

我们透过上面的供求分析，2016年长沙房价暴涨的模型是土地供应直降60%，人口增量增加175%， 一增一减，导致了严重的供过于求，因此房价出现了暴涨。

这是我们事后诸葛亮式的总结，那未来长沙还会出现这样的暴涨机会么？

按照上面我们总结的经验，一是减少供求，长沙2025年土地出让可以说是个低点，内六区仅成交38块住宅用地，成交面积154万平米，未来3年可以按此规模出让土地，3年累计462万平米，按容积率2.4计算，累计1108.8万平米，折合9.24万住宅。

二是要加大需求，要在长沙搞大规模的城市更新，前文我们说长沙有1998年之前的老破小2412.62万平米，再拆掉1/3，可以产生800万平米的居住需求，这就是6.7万套住宅需求;近两年人口流入仅10万左右，未来3年将人口流入提升至25万/年，这样可以获得45万人的增量，按人均40平米，可以新增1800万的居住需求，约合15万套。两项加起来楼市额外新增21.7万需求。

供应9.24万套，需求21.7万套，哪怕陷入2025年新房仅去化2.2万套的低点，这样一下子也可以扭转供求关系了吧。这种状态下，房价还能不暴涨么？

不过，但愿这样的事永远不要发生。