长沙市岳麓区峰景苑（山水誉峰）小区业主大会议事规则

业主委员会誉峰业委会2019年4月16日 16:45听全文

长沙市岳麓区峰景苑（山水誉峰）小区业主大会议事规则

本议事规则于2018年 4月22日由长沙市岳麓区峰景苑（山水誉峰）小区首届业主大会讨论通过。

第一部分  总则

第一条议事规则制定的目的和依据

为了规范本小区业主大会、业主委员会的运作，保障本小区物权权益的规范行使，维护小区业主的合法权益和公共利益，促进社区建设和发展，根据《中华人民共和国物权法》、《湖南省实施<物业管理条例>办法》、住房和城乡建设部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》及长沙市物业管理办公室颁发的《业主大会成立和召开工作指导程序》等相关规定，结合本住宅小区业主自我管理的实际情况，制定本小区业主大会（以下简称业主大会）议事规则。

第二条业主大会和业主委员会的设立

业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。

业主大会会议选举产生业主委员会，业主委员会负责执行业主大会依法作出的决定，依法履行业主大会赋予的职责。

第三条业主大会宗旨

业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创建管理有序、环境整洁、安全舒适、文明和谐的居住小区。

第四条　议事规则性质

本议事规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自律性文件，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。

本议事规则就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会及业主代表大会的组成、选举办法、和成员任期等事项作出约定。业主大会、业主代表大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条业主大会与相关单位的关系

业主大会、业主代表大会、业主委员会接受街道办事处、住房和城乡建设行政管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导和监督，积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，规范运作。

业主大会、业主代表大会、业主委员会积极配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。

业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的重大决定，及时告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

业主大会、业主代表大会、业主委员会在日常运作中的矛盾纠纷，可以提交居民委员会设立的人民调解委员会协调解决。

第六条物业管理区域基本情况

（一）业主大会名称：长沙市岳麓区峰景苑（山水誉峰）小区业主大会

（二）业主委员会办公地址：长沙市岳麓区铜盆湖路1号（峰景苑小区内）

（三）物业管理区域范围（四至或附图）：

东至枫树园小区围墙；西至岳麓区园林局宿舍；

南至望月公园围墙；北至桐梓坡小学围墙

（四）物业类型：住宅用房。

（五）物业管理区域概况：

房屋总建筑面积：142999.3平方米。

房屋面积构成：

1，住宅117716.65平方米，1006套。

2，非住宅25282.65平方米。

第二部分业主大会

第七条业主大会议事内容

业主大会依法履行以下职责：

（一）制定和修改《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》；

（二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；

（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案（专项维修资金由长沙市维修基金管理中心托管）；

（四）决定业主大会诉讼事宜；

（五）选举、罢免业主委员会委员；

（六）审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费；

（七）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；

（八）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案；

（九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（十）改变和撤销业主委员会、业主代表大会的不当决定；

（十一）审议决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（十二）审议决定改变共用部位用途、利用共用部位从事经营性活动、处分共用部分；

（十三）审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用；

（十四）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。

前款规定的事项依法应当取得行政许可或者备案的，业主大会作出的决定自行政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。

第八条业主大会会议讨论形式

业主大会会议可采用集体讨论形式、书面征求意见形式、网络电子途径提交意见等形式，业主大会会议形式由业主委员会在召开业主大会会议前确定。业主大会会议应当有占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，须将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，须在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决票应由业主本人或者委托人签名。业主委员会应当在业主大会会议15日前，就业主大会表决案书面征求业主意见并汇总，根据业主反馈意见形成最终的表决方案并提交业主大会表决。其中有超过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积20%的业主提议的表决案，业主委员会必须采纳到最终的表决案，并提交业主大会表决。

第九条表决票（含征求意见书等）的送达

结合本物业管理区域的实际情况，各业主同意下列情形之一的，均作为表决票（含征求意见书等）已送达：

（一）业主本人当面领取，或专人送达，交由业主或物业使用人或直系亲属签收；

（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送且明确回复。若业主未提供联系方式，则投入物业所在地的该户业主信报箱或房屋内或张贴在入户门上，并由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，在物业管理区域内公告送达情况。为确保业主的联系方式，物业管理机构有责任联同业主委员会一起对所有业主的联络信息进行更新、维护

 为确保表决票不可复制，表决票在分发之前应该有统一编号并盖有业主委员会及业主大会的公章。如有业主在表决票按上述方式送达后发现有缺失，业主有权向业主委员会报失，报失后原表决票作废，并予以发放新统一编号及盖有业主委员会及业主大会公章的表决票。

第十条业主大会表决形式

业主同意业主大会采用以下（一）、（二）、（三）、（四）种形式进行表决：

（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会或者业主大会会议筹备组统计汇总，公布表决结果。

（二）专人送达、回收意见：由业主大会筹备组或者业主委员会组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主大会筹备组或者业主委员会统计汇总，公布表决结果。

（三）互联网途径投票表决：微信、QQ、手机彩信、APP等方式，一经身份确认（房号、姓名、面积等），与书面意见同等有效

（四）业主也可以选择以邮寄、快递的形式表达意见及投票，将选票邮寄、快递给业主委员会。业主如欲选择以邮寄、快递的形式表达意见及投票的，应当确保在业主委员会留存其签名样本，用以比对邮寄、快递的投票文件的签名。

已送达的表决票，业主在规定的时间内未参加表决或者不提出同意、反对、弃权意见的，按下列第（三）项约定方式处理：

（一）视为同意，但在差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业以及表决事项时，该表决票视为废票。

（二）视为不同意，但在差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业以及表决事项时，该表决票视为废票。

（三）视为同意已表决的多数票意见。

业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经涉及利害关系区域范围内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（紧急情况需要使用专项维修基金的，按照国家、地方相关规定审核使用），决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经涉及利害关系区域范围内的专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第十一条专有部分面积和建筑物总面积的认定

业主大会确定业主投票权数，可以按下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

1，专有部分面积按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未销售登记的，不列入投票面积统计；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

2，建筑物总面积，按照前项的数值统计总和进行计算，本小区最终有投票权数的总面积为117716.65平方米。

第十二条业主人数、总人数及业主大会参与投票业主人数的确定

（一）业主人数和总人数的认定

      1，业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

2，总人数，按照前项的统计总和计算，本小区最终有投票权的总人数为1006人

（二）业主大会参与投票业主人数的确定

业主大会投票采用业主现场投票形式召开的，参加业主以实

到业主人数和接受书面委托参加会议的业主人数确定。

业主大会投票采用票箱收集投票、书面征求意见形式召开的，参加业主以表决票送达的业主人数确定。

召开业主大会进行投票表决、征求意见的，应当有物业管理区域

内专有部分占总人数过半的业主参加。

第十三条业主大会会议的召开形式

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议每年召开一次，由业主委员会组织召开，业主委员会主任主持，召开时间由业主委员会确定。业主大会召开前30日，由业主委员会主任负责召集业主委员会会议，讨论决定业主大会会议召开的形式、时间、地点、议题、经费等；并于业主大会会议召开前15日，由业主委员会将业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容等主要事项以书面形式向本物业管理区域内全体业主公告。

有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：

（一）经20%以上业主（人数和面积）书面提议；

（二）业主委员会委员人数不足核定人数二分之一时；

（三）业主委员会表决通过并提交书面申请的；

（四）50％以上经投票选举出的业主代表提议并提交书面申请的；

（五）发生涉及全体业主重大共同利益事项，需要及时处理的；

（六）其他情况需要召开临时业主大会的情况。

属第（一）项情形的，应符合下列条件：有明确发起人，提议事项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房地产权证复印件。业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以由业主委员会对签名的真实性和有效性以上门拜访、电话问询等方式进行核实。决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起15天内（未作出决定的在收到提议之日起45天内），召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。业主委员会在限期内未能或拒绝召开业主大会，又未能在上述限期内作出公告说明的，提出议案的业主（物业管理区域内专有部分占建筑物总面积20%且占物业区域内总人数的20%）有权在30天内，依本《业主大会议事规则》的流程和规定，自行召集召开业主大会。视作所有业主同意接受并认可经过上述流程召开的业主大会的决议。

属第（二）项情形的，业主委员会应在30日内召开业主大会会议，补选缺额委员。业主委员会委员全体辞职的（包括公告形式或辞职信形式提出的辞职），街道办事处应当会同区（县）房屋行政管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。

属第（四）项情形，紧急情况的，业委会应于3日内就该事项做出业主委员会决议，并于做出决议日起的20日内召开业主大会；其他情况的，业委会应于15日内就该事项做出业委会决议，并于做出决议日起的20日召开业主大会。

第十四条召开业主大会会议的程序

业主大会会议按下列程序召开：

（一）筹备工作：业主委员会（换届改选小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制作表决票、核实业主情况。

（二）发布公告：业主大会会议召开前15日，由业主委员会（换届改选小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内的全体业主公告，同时邀请房屋行政管理部门和居民委员会派员参加，并认真听取意见和建议。

（三）根据业主或业主代表意见修改、完善提交业主大会表决事项的议案，并就最终议案向全体业主进行书面通知或公告。

（四）投票表决：采用书面征求意见形式的, 业主委员会（换届改选小组）应在投票日期15日前发放表决票（选票），将业主大会议事内容在小区公告栏、门栋、宣传栏、小区网站页面及其他包括业主微信群在内的各种电子信息发布渠道向物业管理区域内全体业主公告。

（五）回收统计意见：业主委员会（换届工作小组）根据第十条的约定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。

（六）通报大会议事决定：业主委员会（换届改选小组）在小区公告栏、门栋、宣传栏）、小区网站页面及其他包括业主微信群在内的各种电子信息发布渠道通报投票统计结果，接受业主的查询和监督。

业主委员会（换届改选小组）根据投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告栏、门栋、宣传栏）、小区网站页面及其他包括业主微信群在内的各种电子信息发布渠道公告。

业主委员会（换届改选小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。

第十五条业主委托代理人表决与业主未表决的处理

（一）委托表决

业主可以书面委托本物业管理区域内的其他业主或者业主授权代表参加业主大会会议，代理人应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求委托人的意见，并在业主大会会议上如实反映。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

 1，业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者业主授权代表参加，但同一受托人接受的委托最多不能超过三人。

2，业主是法人或其他组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

（二）未表决的处理

未参与表决的业主，在已经通知的情况下，计入已表决的多数票。

第十六条  表决限制

（一）地下车库、地下车位、地下原计划商业用地、物业用房、物管用房及社区用房等属于公共部分面积，不属于专有部分面积，不纳入业主投票权数的专有部分总面积的计算。

（二）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一个行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

（三）业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

（四）除《业主大会议事规则》特别约定的情况外，业主大会对所提议案已经依法作出决定的，业主在六个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第十七条业主大会会议议案的形成

业主委员会在业主委员会议事活动用房外设意见箱、意见薄，并安排专门的委员于每月上旬负责收集、整理上月业主、业主代表就物业管理公共事项的提议、意见、建议，并在当月向业主委员会主任报告，由业主委员会主任决定召开业主委员会会议的时间、地点等。

业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和相关政策规定，由业主委员会会议审议后，形成有编号的业主委员会会议议案，择期在物业管理区域内公告或提交业主大会决定。

第十八条工作报告

召开业主大会定期会议时，由业主委员会主任代表业主委员会向业主大会报告工作。工作报告内容应与本规则第二十九条约定的业主委员会的工作职责相一致，并分为日常工作报告、特定工作报告、财务报告和工作计划等部分。

业主委员会向业主大会报告工作15日前，应将工作报告的主要内容以书面形式向本物业管理区域内的全体业主公告。

第三部分业主代表大会

第十九条业主代表的选举办法

（一）业主代表的产生方式和结构组成

本小区共有七栋住宅区，每栋按3％左右配置业主代表名额，各栋业主代表名额配置如下：

1栋：5名         2栋3名        3栋：5名

4栋：8名         5栋：3名        6栋：5名

7栋：1名

每栋业主代表人数以上述配额为限，如果每栋业主代表人数不足上配额，则每栋最少不得低于2名（7栋除外，只有一个配额）业主代表。最后以实际代表为准，根据每栋实际情况权衡取单数。

业主代表由本栋业主50％以上业主投票产生，票高者当选，不实行差额投票，每届任期为五年。

（二）业主代表候选人须符合下列条件（筹备组全票通过产生条件）

1，遵守国家有关法律、法规；

2，模范履行业主义务，按时缴纳各项费用，未在小区严重违章搭建，至少不得严重影响其他业主的权益如采光，通风等，或者没有直接引起其他业主的投诉。

3，有一定的沟通能力，有必要的工作时间，能够较好的履行业主代表职责；

4，身体健康，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力，有为业主无私奉献的精神；

5，原则上必须是业主本人，可适当放宽到业主的直系亲属（配偶、父母、子女）；

（三）业主代表候选人的报名方式

1，业主自荐   业主本人自荐的，向本栋联系人处领取自荐表填好后提交给筹备组。

2，联名推荐  10人以上联名推荐，向本栋联系人处领取推荐

表填好后提交给筹备组。

第二十条业主代表的职责

业主代表履行下列职责：

（一） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，配合业主委员

会监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（二）监督管理规约的实施；

（三）执行业主大会的决定和决议

（四）以书面形式征求本栋业主对每次业主大会的意见和建议

（五）发放和回收所代表区域内业主的选票；

（六）在每次召开业主大会前，将本栋业主的意见、建议或表决收集整理，提交业主大会；

（七）参与监督业主委员的日常运作和财务管理

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷

（九）原则上本栋微信群（或者QQ群）的群主必须是本栋业主代表。

（十）业主大会赋予的其它职责。

第二十一条业主代表大会的职责

业主代表大会每季度召开一次会议（如果没有需要商议的事项，

可以不召开），履行下列职责：

（一）业主代表半数以上可以提出终止业主委员会委员、候补委

员资格的提议；

（二）业主代表大会2/3以上通过可以提出召开临时业主大会

的提议，业主委员会拒绝召开的，应该说明理由并向全体业主公告；

（三）业主代表半数以上可以提议召开业主代表大会临时会议;

（四）业主委员会集体辞职、半数以上委员辞职或者不能按期换届改选时，可以由业主代表大会选举产生临时业主委员会，临时代行业主委员会职责

（五）业主大会授权的其它事项。

第二十二条业主代表大会的计票

（一）业主代表大会会议采用集体讨论形式召开，与会业主代表以实到业主代表计算（不能采取委托代理方式参会），到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权(业主人数、建筑面积)的业主。

（二）业主代表大会会议表决应该采用书面征求意见的形式，业主代表表决采取实名制，每张表决票应该登载相应业主代表所在区域的建筑面积和业主人数。与会业主代表所代表的业主人数和建筑面积计算以表决票书面送达业主代表为准。

（三）业主代表大会作出决定，赞同票代表的业主人数和建筑面积同时达到全体业主人数和专有部分总建筑面积之和的比例应该符合第二十一条规定的比例。

第二十三条发生以下情形的应该在15天内召集业主代表大会

（一）业主委员会可以决定在15天内举行业主代表大会（业委会可参席），在业主大会授权范围内决定相关事宜；

（二）10名以上业主代表提议可以召开业主代表大会，业主委员会应该在15天内组织召开业主代表大会；业主委员会反对召开的，应该说明理由并向全体业主公告；

（三）20%以上业主提议召开业主大会临时会议，业主委员会应该决定在15天内召开业主代表大会商议处理，或者在30天内召开业主大会临时会议；

（四）业主委员会集体辞职、半数以上委员辞职或者不能按时换届改选时，10名以上业主代表提议，或者街道办事处、住房和城乡建设行政管理部门或者居民委员会提议，在15天内召开业主代表大会商议业主委员会换届改选事宜。

第二十四条有下列情况之一的，业主代表资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形；

第二十五条业主代表有下列情况之一的，由本栋50％以上业主投票通过，其业主代表资格终止：

（一）不履行业主代表职责的；

（二）利用业主代表资格谋取私利的；

（三）拒不履行业主义务的；

（四）因其他原因不宜担任业主代表的；

第二十六条业主代表的任期与改选、补选

（一）业主代表的任期为5年（第一届为3年）；

（二）任期内，如果本栋50％以上业主提出异议，可以在业主委员会的组织监督下改选，本栋50％以上业主投票通过即可改选。

（三）业主代表缺额时，在业主委员会的组织监督下进行补缺。

第四部分业主委员会

第二十七条业主委员会的性质与组成

业主委员由业主大会依法选举产生，是业主大会关于物业管理和物业管理活动所决定的执行机构，履行业主大会赋予的职责，同时接受业主大会、业主代表大会、业主的监督，每届任期5年（第一届为三年）。业主委员会设主任1人，副主任1人。任期届满提前三个月启动换届改选的流程重新进行选举，委员可以连选连任。

第二十八条业主委员会的选举办法

（一）业主委员会人员的席位设置

经过本小区业主大会筹备组集体讨论研究，结合本小区实际情

况，决定本小区业主委员会正式委员由7人组成，在正式委员中推选主任1人，副主任1人，实行直接差额选举，故候选人为8人以上。

（二）候选人必须符合下列条件

业委会委员由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有

一定组织能力的本物业管理区域内的业主担任。业主委员会委员应当

符合下列条件：

1，本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

2，遵守国家有关法律、法规，本人无违法犯罪行为的；

3，遵守业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金管

理规约，模范履行业主义务；

4，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5，具有一定组织能力；身体健康，具备必要的空闲时间；

6，愿意签署尽责声明，与选聘的物业公司不存在经济往来、

利益关系、直接或间接亲属在小区物业管理公司任职，与小区管理不存在利益冲突的；（注明：在本小区物业服务企业工作的业主，不能成为业主委员会成员）

有下列情形之一且未改正的，不得担任业委会委员：

1，损坏房屋承重结构的；

2，违法搭建建筑物、构筑物的； 

3，擅自改变物业使用性质的；

4，欠交物业服务费的； 

5，欠交或未续筹专项维修资金的；

6，违反本小区《管理规约》有关规定的；

7，违反法律、法规规定的其它物业使用禁止行为。

（三）业主委员会委员候选人的产生方式：

1，业主大会筹备组推荐：在规定的时间内，被推荐的候选人向筹备组领取《长沙市岳麓区峰景苑（山水誉峰）小区业主委员会候选人推荐表》，填好后，将身份证和产权证的复印件、推荐表交给筹备组。

2，业主推荐：在规定的时间内，由20名以上业主联名推荐的候选人向筹备组领取《长沙市岳麓区峰景苑（山水誉峰）小区业主委员会候选人推荐表》，填好后，将身份证和产权证的复印件、推荐表交给筹备组。每名业主只能参与一次推荐，每20名业主只能推荐1名候选人。

3，业主自荐：在规定的时间内，自荐者向筹备组领取《长沙市岳麓区峰景苑（山水誉峰）小区业主委员会候选人自荐表》，填好后，将身份证和产权证的复印件、推荐表交给筹备组。

4，以上方式产生的符合条件的候选人，如果超过规定的候选人人数，由筹备组组织符合资格的候选人分区互相投票确定最终候选人人选。按照业主委员会委员具有区域性、代表性以及各栋住宅的实际情况确定。

5，筹备组中的业主代表被提名为候选人的，其在筹备组的工作自行终止，由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选的筹备组候补人员中择合适人员补充。街道办事处对业主委员会候选人进行资格审查后予以公示，公示期15天。

第二十九条业主委员会职责

业主委员会除履行法定职责外，同时履行下列职责：

（一）执行业主大会决定，负责管理日常物业管理事项；

（二）召集业主大会，报告物业管理的实施情况；

（三）根据业主意见、建议和要求，拟定选聘或解聘物业服务企业的议案，提交业主大会会议决定，并代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）根据业主意见、建议和要求，拟定《业主大会议事规则》和《管理规约》的修改方案，提交业主大会会议决定。

(五) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

(六)根据业主的意见、建议和要求，拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；拟订本物业管理区域内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；

(七)拟订专项维修资金使用、续筹方案和改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定，并组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

(八)监督《管理规约》的实施，对违反《管理规约》的行为进行处理；

(九)调解业主之间因物业使用、维修和管理产生的纠纷；

(十)督促业主交纳物业服务费及其他费用；

(十一)提请业主大会会议决定终止业主委员会委员资格和增补业主委员会委员；

(十二)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；

(十三)建立业主委员接待和监督制度，接受业主的咨询、投诉，接受业主代表的监督，并定期将工作情况以书面公告形式向全体业主报告；

(十四) 业主大会赋予的其他职责；

业主委员会应当接受业主大会、业主代表大会和业主的监督。

第三十条业主委员会会议

业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）业主委员会每一个月召开一次例会，经两名或以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当在7天内召开业主委员会会议。

（二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由其他委员联合召集。

（三）委员因故不能参加会议的，应当提前1日向业主委员会召集人作出说明。

（四）业委会会议召集人应当提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。

（五）会议应当至少有过半以上委员出席，作出决定必须经全体委员人数的过半以上同意，业主委员会的每名委员具有同等表决权，但不得委托他人代为出席业主委员会议；

（六）讨论、决定物业管理公共事项的，于会议召开7日前在本物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议，并同时将会议通知及有关材料送达每位委员；

（七）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字并加盖公章后存档。

（八）业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的，业主可请求区住房和城乡建设主管部门或者街道办事处、社区居民委员会指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

（九）业主委员会做出的决定，应当在三日内以书面形式向全体业主公告。

第三十一条业主委员会委员的禁止行为

业主委员会委员不得有下列行为：

(一)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

(二)为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；

(三)收受可能妨碍公正行使职务的其他利益。

第三十二条业主委员会决定及其责任

业主委员会通过召开业主委员会会议，形成决议，作出业主委员会决定。业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以向街道办事处、区住房和城乡建设主管部门举报，由受理单位依法处理；业主委员会作出的决定侵害个别或部分业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第三十三条业主委员会主任职责

业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行下列职责；

(一)负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；

(二)主持制订业主委员会工作计划和实施方案；

(三)主持制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

(四)代表业主委员会向业主大会报告工作；

(五)组织、协调、解决本物业管理区域内物业服务实施过程中的问题；

(六)组织研究、论证本物业管理区域内物业服务实施过程中的问题；

(七)执行业主大会、业主委员会的决定；

(八)完成业主委员会交办的工作；

（九）原则上必须是小区业委会微信群的群主。

(十)接受街道办事处、社区居民委员会以及区住房和城乡建设主管部门的指导和监督。

第三十四条业主委员会副主任职责

业主委员会副主任履行下列职责：

(一)协助业主委员会主任工作；

(二)根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议、主持业主委员会工作；

(三)业主委员会主任缺席时，代行其职责；

(四)执行业主大会、业主委员会的决定；

(五)完成业主委员会交办的工作；

(六)接受街道办事处、社区居民委员会以及区住房和城乡建设主管部门的指导和监督。

第三十五条业主委员会委员职责

业主委员会委员履行下列职责；

(一)参加业主委员会会议；

(二)参加业主委员会有关事项的决策；

(三)参与制订业主委员会工作计划和实施方案；

(四)参与制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

(五)参与组织、调协、解决本物业管理区域内物业服务实施过程中的日常问题；

(六)参与研究、论证本物业管理区域内物业服务实施过程中的问题；

(七)承担业主委员会安排的专项工作；

(八)执行业主大会、业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作；

(九)接受街道办事处、社区居民委员会以及区住房和城乡建设主管部门的指导和监督。

第三十六条业主委员会主任、副主任及委员的资格终止

业主委员会成员有下列情形之一的，其委员资格自然终止：

（一）已不是本物业管理区域内业主的；

（二）丧失民事行为能力的

（三）被司法部门认定有犯罪行为的或被依法限制人身自由的

（四）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；

(五) 法律、法规以及管理公约规定的其他情形

业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其委员资格终止：

（一）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；

（二）因疾病、经常外出等原因长期难以履行职责的；

（三）欠交物业服务费和专项维修资金的；

（四）损坏房屋承重结构、违法搭建的；

（五）擅自改变物业使用性质、违法出租房屋等情形且未改正的；

（六）严重违反有关物业管理法律、法规或者拒不履行业主义务的；

（七）拒不履行业主委员会职责；

（八）不履行本小区的管理规约和业委会决议的；

（九）以利用业委会的职务谋取私利，或者越权处理事务的，经证实后提醒拒绝改正的。

（十）由业主大会或临时业主大会投票，超过半数业主认定其不再能代表业主意见的。

部分业委会委员提出书面辞职的，业主委员会应将委员辞职情况7日内在物业管理区域内公告，并在90天内召开临时业主大会补选委员。

业主委员会委员人数少于四位的，业主委员会应在90日内召开业主大会会议，补选缺额委员。业主委员会委员全体辞职的（包括公告形式或辞职信形式提出的辞职）或无法正常运作的，在新一届业主委员会选举产生之前，由居民委员会代为履行职责，街道办事处应当会同区房屋行政管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。

属于上述第（十）项情形的，由业主大会采用实名投票的表决方式投票，超过半数的业主裁定其不再能代表业主意见的，经业主大会通过，其委员资格终止，并由业主大会按本办法中的补选业主委员会委员方法补选业主委员会委员。

第三十七条业主委员会活动经费

业主委员会活动经费由业委会制定预算及使用标准，报业主大会通过后可以动用以下的开支：

 （一）业主大会、业主委员会会议及必要的日常办公等费用开支，根据实际情况合理开支；

（二）有关人员是否补津贴，由业主大会决议.

有关人员的办公交通、通讯等补助，共计费用1900元/月，具体支付对象如下：

（1）业委会主任1人:500元/月人

（2）业委会副主任1人:400元/月人

（3）业委会委员5人:200元/月人

根据业委会和小区具体情况，如果需要请专业人员解决专业问题，如会计，律师等，费用由业主委员会讨论决定，并公布接受全体业主监督。

业主委员会开展工作的经费来源采用各种筹集方式，形式可以有以下几种：

 （一）共有部分、共用设施设备经营收益；

（二）每户业主每月交纳的物业费中抽取（和物业服务公司协商）；

（三）其他方式。。

经费收支账目由（社会中介机构名称/物业服务企业名称/其他请列明）代为管理，业委会的每项开支，需由经手人、会计（业委会委员兼任）、业委会正、副主任四人同时签字方可使用，费收支账目每月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

有20%以上业主要求时，业主委员会应向第三方选聘以下人员负责小区专项事务的监督、审计或者管理：

（一）法律事务人员：选聘相关专业律师，为业主大会及业主委员会提供法律咨询，并监管相关业委会委员、物业公司的工作；

（二）财务、审计人员：负责审计、监督小区维修基金、公共部位收入等资金使用情况；

（三）其他经业主大会决议通过的其他服务人员。

第三十八条业主委员会的管理和监督

（一）业主委员会接受业主和业主代表的查询、监督

业主委员会应负责建立业主委员会接待制度，接待业主、物业使用人和业主代表的咨询、投诉和监督。

业主、物业使用人和业主代表可以查阅业主委员会所有会议资料和涉及自身利益的档案资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起3日内予以答复。

（二）会议纪录

业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料存档。

业主大会会议书面记录由会议主持人(业主委员会主任或副主任)、记录人、出席会议的全体业主委员会委员签字，并加盖业主大会印章后存档。决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。

业主委员会会议书面记录由会议主持人(业主委员会主任或副主任)、记录人和出席会议的全体业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。

（三）物业服务的监督

业主委员会应当监督和协助物业服务企业按照物业服务合同的约定履行物业服务合同，适时检查物业服务企业履约情况，并每季度(具体时间为：1、4、7、10月)对物业服务企业按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。

业主委员会对物业服务企业履行情况的监督和协助的意见，作为业主委员会工作内容之一，依照本规则约定向业主大会报告。

（四）信息公告

下列事项，由业主委员会在本物业管理区域内及时公告：

1，业主大会会议决定；

2，业主委员会会议决定；

3，本物业管理区域内住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

4，物业共有部分的使用和收益情况；

5，对物业服务企业按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行全面考核评定情况；

6，业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

7，其它涉及全体业主或相关业主利益的信息、情况和有关资料(管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等)；

第三十九条业主委员会的换届改选

（一）换届改选原则

全体业主自觉接受街道办事处、区房屋行政管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法有序开展业主委员会换届改选工作。

（二）启动换届程序

业主委员会任期届满前三个月，应当书面报告街道办事处，并积极配合做好换届改选工作。

换届改选小组由7名业主代表，一名街道办事处代表，一名居民委员会代表组成。

（三）业主委员会候选人的产生

业主委员会委员候选人由换届改选小组通过召开业主代表、部分业主会议，直接听取业主意见，或者采用业主推荐等方式产生，并按规定在物业管理区域内公示、公告。

（四）业主委员会不能及时换届改选的处理

因客观原因不能及时换届改选的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。

第五部分档案资料、财务、印章的管理

第四十条档案资料的管理与移交

下列档案资料应当编号选册，并由业主委员会指定专人保管：

1，本物业管理区域内的物业基础资料；

2，各类会议记录、纪要；

3，业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；

4，业主大会设立备案及各届业主委员会产生、备案的材料；

5，业主和业主代表清册及联系方式；

6，签订的物业服务合同；

7，本物业管理区域内业主大会议事规则、管理规约等有关法律、法规和业务来往文件；

8，业主和物业使用人的提议、书面意见、建议书；

9，利用物业共有部分与经营所得收益的收支情况清册；

10，专项维修资金筹集及使用账目；

11，业主委员会工作经费的收支情况清册；

12，其他有关材料。

上述档案资料遗失的，由档案保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究档案保管人的相应责任。

保管上述档案材料的业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内向本届业主委员会移交其保管的上述资料，并完成交换工作。

业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的上述档案资料移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

第四十一条财务管理

(一)属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金收支范围按本物业管理区域的管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责财务管理。

(二)业主委员会的财务管理人员由具备财务专业特长的委员担任，如没有相关专业特长的委员，可聘请外部财务专业会计定期协助指定委员处理。负责财务管理的人员不能继续履行职责时，必须与接管人员办清交接手续方可离任。

(三)全体业主或相关业主在取得共有部分与经营所得收益时，统一由负责财务管理的委员入帐，并出具收据，加盖业主大会财务专用用章。严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存共用部分经营所得收益。

(四) 业主委员会副主任负责业主委员会办公经费的审核，业主委员会主任负责审批盖章，但一次支出超过人民币1000元时，需经业主委员会会议通过后，方可使用与划转。

(五)业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理；财务帐目实行公开化，接受业主大会、业主的监督。

(六)业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何单位或个人提供担保，不得从事任何经营活动。

(七)在财务结算年度内，业主大会的资金使用有节余时，自动结转到下一年度；资金发生不足时，由业主委员会草拟筹集方案，提交业主大会会议决定。

(八)业主、业主委员会及其委员不得侵占属于本物业管理区域内全体业主或相关业主共有的资金，侵占全体业主或相关业主共有资金的，受侵害的相关业主可以依法追究具体责任人的相应法律责任。

（九）财务凭证及财务移交

保管属全体业主共有或相关业主共有的财务凭证和财物的业主委员会委员资格终止时，应当自资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交其保管的财务凭证和财物，并完成移交工作。

业主大会选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

（十）住宅专项维修资金的筹集

一栋或者一个单元的住宅专项维修资金账面余额不足首次交存的30％时，由业主委员会指定专人按照有关规定和本物业管理区域管理规约的有关约定，向该栋或者该户门号业主提出续筹住宅专项维修资金事宜。

业主委员会应在本物业管理区域内向全体业主或相关业主公布住宅专项维修资金的筹集情况；并按本物业管理区域内管理规约的约定，每6个月定期向全体业主或相关业主公布一次住宅专项维修资金使用情况。

第四十二条印章的保管

（一）业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章、业主委员会财务专用章分别由业主委员会的主任、副主任及财务委员分别保管，实行使用登记制度，存档保管。业主委员会的所有印章使用，均不得超越业主委员会的职责范围。

（二）用印程序及责任追究

业主大会、业主委员会印章，经业主委员会主任签字同意后用印，重大事项经业主委员会表决通过后，印章保管人方可盖章，并按规定存档。业主大会公章只能用于业主大会决议通过的重大事项。

签订物业服务合同，应当使用业主大会印章，并由业主大会作出决定；处理业主大会、业主委员会日常内部公共事务使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。

未见业主大会决定、业主委员会决定而使用业主大会印章、业主委员会印章的，由印章保管人承担责任，造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人相应的责任。

（三）印章遗失的处理及责任

业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当在当地主要新闻媒体上声明遗失，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定，导致印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应责任。

（四）印章移交

保管业主大会、业主委员会印章的业主委员会委员资格终止的，应当白资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章，并完成交接工作。

业主大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的业主大会、业主委员会印章移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会任期届满未换届改选的或者业主委员会集体辞职的。前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的业主大会、业主委员会印章请求交给街道办事处或社区居民委员会代为保管。

业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移交其保管的业主大会、业主委员会印章的，具体责任委员应承担违约责任，向全体业主支付违约金1000元，并承担因不规范移交而产生的经济损失和法律后果。新一届业主委员会也可以请求街道办事处或者居民委员会督促移交，公安机关应当予以协助。

第六部分解聘和选聘（续聘）物业服务企业程序

第四十三条基本条件

选聘和解聘（续聘）物业服务企业，业主委员会应当召集业主大会会议，经占总人数过半数的业主表决同意。其中，已通知但不参与表决的业主计入已投票的多数票。

第四十四条组织主体

业主委员会会议提议或者经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议。

第四十五条听取意见

（一）业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；并告知居民委员会，听取居委会的建议。

（二）对解聘原物业服务企业的，应组织征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总业主人数20%以上业主同意后再召开业主大会。

第四十六条召开业主委员会会议

1, 根据业主意见情况，对是否召开业主大会选聘和解聘（续聘）物业服务企业进行表决；

2，确定选聘和解聘（续聘）物业服务企业方案；

3，将业主委员会决定选聘和解聘（续聘）物业服务企业方案、业主大会召开时间等内容在物业管理区域内公告。

4，业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意，应当有参会委员的签字确认。区房产局和街道办事处应当参加业主委员会会议并给予指导。

第四十七条召开业主大会

（一）其程序与成立首届业主大会相同；必要时可邀请公证机构现场公证。

（二）业主大会应当以书面形式将选聘和续聘物业服务企业结果和物业企业的服务承诺、服务内容、收费标准等内容在物业管理区域内公告，公告时间不得少于7日。

（三）业主委员会应在公告结束之日5日内与业主大会选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同。

第四十八条其他有关要求

（一）业主和业主大会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用解聘权，保证物业项目的正常秩序。

（二）物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在合同终止前3个月内做好上述工作。

（三）业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业。

（四）聘用新物业服务企业的，由街道办事处、区房产局和公安部门协助组织资料、场地移交。

第四十九条物业管理移交

(一)物业服务合同终止之日起5日内，业主委员会应当按照有关规定和物业服务合同的约定，与原物业服务企业办理物业管理移交手续。

(二)物业服务合同终止时，业主大会依法选聘了新的物业服务企业的，业主委员会应当按照相关规定和物业服务合同的约定，与新的物业服务企业和原物业服务企业对物业共用部位共用设施设备及其相应档案资料进行查验，并办理物业服务用房和物业档案、物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

第七部分附则

第五十条业主大会议事规则的修改和补充

本议事规则未尽事项由业主大会补充，业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。

第五十一条议事规则的生效

本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议进行补充修改。修改后的议事规则自2018年4月22日业主大会会议讨论通过之日起生效。

第五十二条议事规则的保存与执有

本《议事规则》共七部分五十二条，由业主委员会保存7份，社区居民委员会、街道办事处、岳麓区住房和城乡建设局各执一份。

长沙市岳麓区峰景苑（山水誉峰）小区业主大会

2018年4月22日