从建发缦云破发,和悦府价格分化,谈长沙今年大平层的趋势
老粉知道我在广州做博主，加上目前带二胎，不是工作就是带娃，真的挺忙，所以这个号更新的频次就比较低。这篇文章想写好几个星期了，前后用一个星期才断断续续完成，逻辑论点比较粗糙，大家参考参考，不代表专业判断哈。缦云第一套成交，业主应该是亏了100个w，毫无疑问破发了。前年（24年7月）去缦云算价的时候，当时均价2.1万，即使算上最后的折扣，网签估计也是2万+。但是现在什么价呢？因为成交不多，但是你们看看最新的挂牌价，参考带看量和挂牌量，可以有个预估。一堆1.7万单价的还没成交，意味着1.6万才是目前的合理价，再考虑新规产品的影响，新盘的吸引力，二手止不住。这里我不预测缦云的底在哪里了，没意义，对于长持的买家来说，现在的波动并不重要。对于前几年投资的业主来说，要么就趁着下行期还没结束，赶紧套现离场。认亏其实没啥，毕竟这几年大环境不佳，失败才是常事，赢家真的是少数。去年一个盘成交了50多套，悦府的流通性确实比我想象的好很多。虽然我在20年就想着要上车悦府，随后赶紧买那边的社保，可惜21年底的首推没赶上，还差两个月。以当时悦府的热销程度，我根本没去和销售沟通延迟网签，在滨江府轮椅摇号的背景下，我早早打消了这个念头。悦府千人摇号，我还以这个标题拿下我房产自媒体生涯早期的一篇爆文。我是真的挺喜欢这个盘，我老婆也很爽快的将它作为我们回长沙的首选——是的，我们回长的计划，好几年就有了，只可惜后来发生一些变化。有些运气好摇到了前排高区，净赚大几十万，有些则只摇到1-2栋或者前排的中低楼层，现在勉强保本，甚至低楼层算下来税费利息，还是小亏的。当时或许以为小几十万的价差很正常，但现在却同楼不同命，高区的溢价高的离谱，而且一直有买家接盘，根本跌不下来。后排和低楼层就不一样了，大面积也很难卖出溢价，甚至流通性更差，毕竟这两年500-1000万的大平层，确实也不少。不过横向对比全长沙，甚至全国，悦府的买家都属于幸运儿之一，另一个则是翰江府的业主。要知道从21年至今，房价经历了一轮深度调整，比如广州，从高位腰斩的小区比比皆是，有些郊区盘，已经亏麻了，现在卖房还要倒给银行钱才能卖掉房子。但悦府的业主，少部分赚了大几十万，少部分小亏10%不到，已经非常幸运了。从交付品质来看，超过400万预算，我认为绿城交付最好，其次是铂悦，当然了还有江山印高层，江景加分太多了。虽然现在绿城的门槛还是450万左右，但进入二手市场后，210方跌到400万以内是正常的，我个人的目标值是350万，到了这个价，如果确定回长沙的话，我会考虑入手。旁边的中海，我23年就看过，但长沙的中海似乎和广州的略有差距，起码外立面一般般，和隔壁的绿城差了点意思。铂悦湘江第一批交房后我就去看过，地下车库，大堂，电梯厅，园林整体不错，户型也没啥可挑剔了，正常的设计。另外一个当初很热的就是臻湾汇，这个盘我在网上刷到的负面新闻比较多，但几乎没有交易。外立面也好，景观也好，公共区域也好，对于一个高端改善盘来说，目前竞争力是不够的。另一个黑马则是长沙瑞府，我觉得它未来会是悦府，凤起在二手市场的强有力对手。六边形战士确实说的没错，如果放在江边，不管是北辰还是滨江新城，卖个2.5-3万轻轻松松。虽然之前有过糟糕的切横梁危机，但润子整体的交付我是比较认可的。缦云也好，江山境，滨江境，整体的交付比较接近，不过当下这个市场，便宜的是二手捡漏买家。江山印的交付我就不说了，免得得罪广大业主，大家自己判断。我粗暴总结了长沙二手交易保值的逻辑，好学位才是最大的因素。有江都不敢轻言流通性和保值能力，不信你们看看颐德公馆和楚天御府的大平层。这是我对铂悦担心的原因，因为没有一线江景，只能夹缝看江，它的可替代性是比较强的，河东河西一大堆同质化改善大平层产品。很多人会想到悦府，其实它最能体现二手中高端买家的选择逻辑——既要又要还要。比如前排高区，除了享受悦府本身的学铁商配套，还有不错的江景，城市cbd景观，也能兼顾一些小区品质。举个对比的例子，外滩里那种224和159平的东边户，江景是几乎无解的，但现在价格也下来了，为什么？因为只有江景，没有品质学校，买家也无法接受这么高的溢价。差不多的例子还有翰江府123平/185平的价格走势，前者价格一直挺稳定，后者价格一直是下行趋势。因为小三房的总价不高，给了很多想要江景，预算有限，想要好学校的家庭上车的机会，300万以内，这是均衡性不错又有无敌江景最好的选择。但是185平这个总价，我可以选江山印了，也可以加点钱去买悦府前排高区，甚至去绿城中海，选个品质更改善，也有一点夹缝江景的户型。哦对了，忘了梅溪湖和市府那边一堆的大平层，都是同质化比较严重的。这些盘，大面积是最主要的特征，其他方面大差不差，整体没啥独特亮点，特别是户型，大家都差不多，分不出高低。当时400-500万预算，对比过桂语云峰和悦府的买家，挺多应该很后悔吧，毕竟有梅一在前面拦着，又有全市一堆新的大平层供应，整个梅溪湖的大平层，价格回调的也挺厉害。今年还有好几个大平层改善项目，在售的或者马上在售的我就不随意点评了，有些还没去。规划的面积挺大的，翻版湘江金茂府的感觉。不过我对这个吹风价有点怀疑，前排一线江景3-4单价，确实有点贵。可能我不懂长沙有钱人的想法，但说实话，金茂府的一线江景和江山印相比，能好到哪里去？那你看看江山印现在什么行情，现在有多少挂牌，又有多少交易。后排的吹风价也挺贵，2万单价有性价比了？还不如等绿城中海二手继续发酵，看能不能等到1.6这个单价？不过这是我个人的看法，不做买房建议哈。但不管怎么样，最受伤的肯定还是臻湾汇，业主要么早点抛要么长期持有，未来2-3年肯定要被周边几个新盘压制。很多观点写的比较粗糙，有些没有展开，公共平台不写太细，免得得罪人，对某些楼盘看空的地方，我就尽量不在公共场合说了。从当下的供应情况和大环境来看，今年长沙的大平层，除了核心区一线临江的，其他的全部都会承受下行压力。其实不只是大平层，常规的三房四房刚需刚改市场，我认为依然还没有触底。非刚需买家，不着急的话先多看看房，多了解市场再做决定。大家好，我是全职带娃七年的果爸，老家湖南，目前在广州做房产&母婴博主，计划27年左右带娃回湘发展，持续重点关注长沙300-500万区间的改善和江景盘。这个账号将持续分享我对长沙中高端改善盘，尤其是二手市场的观点和看法。因为是为了自己买房做准备，所以选筹和分析也会带自己主观的喜好。
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