长沙奥体新城前瞻:88张照片实拍南京奥体板块

2025年，湖南成功申办第十六届全运会。

目前，奥体场馆建设如火如荼，随着大托铺机场的交地，奥体新城的开发蓄势待发。

而南京河西作为全国以体育赛事为契机开发新城的成功案例，我们有必要复盘其发展变迁取其之长补己之短。

壹

南京河西即秦淮河以西，90年代之前是一片沟渠河塘和圩田乡野。

1995年，南京城市总规批复，其中明确提出“河西新区要确保有序开发”。

同年，《南京市河西地区总体规划》编制，河西新区规划面积达42平方公里，相当于再造一个南京老城区。

不过，当时河西地区仍饱受长江洪患之苦，历史上也长期作为河漫滩地未能纳入城市开发。

一直到90年代末期，河西仅龙江板块（河西北）有所开发，它的起步源自1995年全国第三届城运会在江苏举办，而龙江体育馆是当时的主场馆之一。

事实上，整个河西的开发得益于三次运动赛事，除了上述的城运会之外，还有全运会、青奥会。

2001年，江苏获得第十届全运会的举办权，当时正值北京奥运备战周期，成为奥运会之前最具规模的体育赛事。

同年，南京提出“一城三区”的城市发展战略，旨在突破明城墙限制、疏解老城人口压力。

一城就是指的河西新城，定位提升为南京城市副中心，规划面积进一步提升至56平方公里。

河西新城的开发顺势步入河西中时代，奥体中心、国际青年文化中心、绿博园、图书馆、国际博览中心等众多重量级基建项目纷纷开建。

2010年，南京获得第二届青奥会以及亚青会的举办权，这是继北京申奥成功之后的又一重大体育赛事。

同年，南京提出“办好青奥会，建设新南京”的城市发展意见，旨在为青奥会创造良好的城市设施和服务保障条件。

河西的开发顺势步入河西南时代，青奥村、青奥中心双子塔、奥林匹克博物馆、江苏大剧院、南京眼等众多地标性项目纷纷开建。

除了体育赛事这条线之外，还有河西CBD发展线同样是三个阶段。

第一阶段在2001-2007年，全运会的筹备与举办给河西带来了巨大的资金。

位于CBD一期的金奥大厦、新地中心等超高层地标陆续兴建。

第二阶段在2008-2016年，青奥会的筹备与举办让河西进入一个新的台阶。

位于CBD二期的新鸿基IFC、富顿世贸中心、青奥中心、金融城一期纷纷开建。

第三阶段在2017年至今，商务区沿着河西中轴开发进入河西南片，一直延伸至鱼嘴。

位于CBD三期的升龙汇金中心、金地中心以及58、阿里、小米等互联网大厂抢滩于此，另外位于金融城二期的各大通讯、金融、传媒机构总部大楼相继落成。

当然，每个阶段的CBD并不一定能在当期完成，比如位于一期的华新城2022年落成投用，位于二期的国金中心2021年落成投用。

也有一些比较难产的项目，比如位于二期的富顿在德基接盘后许多年至今仍未投用，位于鱼嘴的G97南京第一高楼至今仍蓄势待发。

还有一些虽然不在河西商务区范围但仍然建立了地标，比如河西江东的金鹰世界、世茂SIC等。

贰

在南京河西的城市漫游中，围绕奥体中心和元通商圈拍摄了一些照片，现挑选88张以供本文读者参考。

1、在南京绕城路上正好能看到河西CBD中轴的天际线。

2、即将投用的河西金融城二期C1主楼，目前已经定名为紫金金融大厦，为南京已落成第二高楼，如果按照屋面高度则为第一高楼。

3、整个金融城二期均由GMP设计。

4、偶然看到JLL管理。

5、C1主楼的设计手法和Aedas的长沙金茂大厦有点像。

6、奥美大厦。

7、金融城A地块。

8、远眺扎哈的青奥中心双子塔。

9、金融、艺术、传媒缺一不可。

10、广州银行、苏商银行、南京证券等一批地方性金融机构。

11、节假日的商务区似乎有点冷清。

12、南京证券。

13、南京河西有轨电车。

14、远看是一堆方盒子。

15、近看却又有切割面。

16、南京国际博览中心。

17、金融城一期和二期都位于河西CBD二期，但金融城三期位于CBD一期。

18、金融城道路尺度。

19、略显随意的道路命名。

20、十年前建设的本地共享单车。

21、新鸿基在大陆的第二站。

22、金奥大厦和新地中心，这两栋地标之间是CBD一期的绿轴公园。

23、河西大街是河西东西向的主干道之一。

24、国金与德基，其实这都是CBD初期出让的土地，一个是拿地后开发缓慢，一个是中途改名换姓。

25、中国早期的新城开发大公园和宽马路是标配。

26、2012年落成的金奥大厦，最初配备了费尔蒙酒店，但两年前已经结束合作被摘牌。

27、远眺奥体中心。

28、近看奥体中心，南京似乎所有的红绿灯均带倒计时读秒。

29、地铁2号线。

30、奥体东站在节假日空荡荡。

31、南京公交，市民文明规范。

32、河西南北纵轴江东中路。

33、似乎所有道路都有独立非机动车道。

34、南京奥体总平图。

35、南京奥体南门。

36、设计主题色是金陵红。

37、奥体的星巴克。

38、体育场里有人跑步。

39、体育科技中心。

40、澳大利亚POPULOUS设计。

41、据说全球有5座奥林匹克主场馆出自其手。

42、网球场。

43、奥体东西两侧分别为2号线和10号线，值得一提的是，2005年全运会开幕时候通车的是地铁1号线，当时1号线的区间为迈皋桥-新街口-安德门-奥体中心，属于1号线Y字形线路的一个分支，后来安德门-奥体中心区间被收编至现在的10号线。

44、站在奥体看CBD一二期。

45、历经20多年风雨，至今仍承担各项比赛和演唱会。

46、大爱奥体外围的绿道，如果生活在南京，我会每天来这里骑行。

47、河西三炷香，苏宁滨江壹号。

48、奥体旁边的河道，据说奥体板块像这样的河道有11条。

49、台湾地产商开发的华新城，应该是奥体早期最大的城市综合体。

50、自产自销的河西有轨电车。

51、有轨电车在元通商圈跨过河西大街。

52、国金中心的裙楼奇奇怪怪，没有一点高级感。

53、路过金融城二期。

54、远眺阿里江苏总部。

55、有轨电车运营似乎比较惨淡，所以发车间隔和售票方式都有所改变。

56、前段时间正荣宣布破产，眼前就是停摆了四五年的正荣中心。

57、当天乘坐有轨电车的似乎都是外地游客，因为看到有人误以为上下车均要刷卡计价。

58、近处是南京银行总行。

59、青奥中心双子塔。

60、华新城的商业华采天地。

61、有轨电车的起点站奥体东站。

62、地铁2号线奥体东站。

63、地铁2号线兴隆大街站内。

64、地铁2号线兴隆大街站外。

65、向北远眺1公里处的金鹰世界。

66、奥体大部分住宅都是小高层。

67、没想到南京也开了奥乐齐。

68、奥体建设开发的小高层住宅，仍然可以用石材立面。

69、比起山姆，奥乐齐最懂当代城市里的孤家寡人。

70、南京最值得学习的其实是广告控制力。

71、华采天地类似长沙荟聚和天街的集合。

72、华采天地外部的广场空间。

73、对面的国金和德基。

74、有轨电车的轨道穿过河西大街。

75、新区的奢场大概就是这样吧，能把香奶奶二店开到新区恐怕也只有新鸿基和SKP吧。

76、2007年拿地最初是计划做ICC。

77、2016年宣布改为IFC。

78、德基的前身是2008年富顿拿地开发的世贸中心。

79、2014年德基接盘后至今仍未开业。

80、虽然CBD二期没有了绿轴，但是德基和国金之间仍有下沉式广场商业。

81、雅高与金奥合作的诺阁雅酒店，裙楼商业叫做缤润汇据说快倒闭了。

82、再看一眼金融城。

83、下沉商业似乎是国金和德基各占一半。

84、国金这边已经开了Shake Shack，另外两家在德基广场和万象天地。

85、国金背面，设计总有点一言难尽。

86、当然德基更是一言难尽。

87、小蓝鲸有轨电车，好像还搞了咖啡专列。

88、地铁1号线路过中华门远眺金鹰世界，下面是宁芜铁路。

叁

南京河西会成为长沙奥体的最佳样板吗？

个人觉得有一定参考价值，但具体要分情况看待。

两个城市表面许多相似性。

比如实际的建成区面积基本相当，都拥有山水洲城的地貌特征，均先后举办城运会和全运会，九十年代纷纷提出开发河西新城，都曾面对军民两用机场的迁建问题。

又比如南京奥体择址的河西曾经是一片沟渠河塘，长沙奥体择址的解放垸曾经也是一片圩垸池塘，两个新城都是毗邻大江大河，江中都有一个洲岛。

再比如近代史上都曾面临灭顶之灾，旧城核心商圈都是地铁1、2号线交汇处，新城开发都有扎哈的重量级作品。

两个城市内在很多差异性。

比如城市地位和经济总量，副省级城市比普通省会拥有更多的财政自主权，可以提供源源不断的动力引擎；东部地区以及长三角的经济政策和开放程度早于中部地区一二十年，后者只有通过强省会战略来不断拉近距离。

又比如城市规划和基建发展，南京的旧城保护以及新城开发非常均衡，关于这些看看地铁线网、城市中轴线和天际线的塑造就一目了然。

只求取长补短不必做复刻。

南京河西新城历经三十年发展，它至今仍未开发完毕，而未来的不确定性仍在加剧。

它或许是成功的，但又并不完美，甚至还有一定的缺陷，但能够将规划蓝图坚持到底又十分值得敬佩。

以河西CBD中轴为例，大牌商业地产商并不算多，金融机构总部进驻寥寥，超高层地标建设数次历经坎坷，但时间终会证明上位规划不被打破给城市带来的红利。

而长沙奥体新城已经无法走传统新城的开发，它不仅远离主城中心区而且缺乏有效的快速连接，在人口导入和地产开发越来越难的今天，它只有取长补短另辟蹊径谋求新的产城发展之路。

<完>

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