看吧，昨天那篇解读总图规划的文章果然被干了。。。仅仅存活了一早上，存活时间还没我写文章画图的时间久，宝宝心里苦......
不过没关系，园长又熬了一个通宵画图，今天还是顶着压力给大家来剧透户型！昨天的超犀利内容，咱们今天的文章里就不提了，园长担心又被OTA
不过我留了底稿，想看的可以文末找咱们小助理看看。
公示总图
一切事情的起因还是前天公示了总图。本次公示仅有沿江地块，非江地块暂时没有报规，还需要一段时间，不过面积段就是此前在群里给大家剧透的。主城几个项目应该是松了口气，没有被截流。
公示显示的备案名叫：外滩1号，但是放心，正式案名不出意外就是长沙金茂府。为何园长这么有把握，是因为足够了解他们的产品系。此前拿地前已经有内部人士透露，会是府系3.0的定位，那么就意味着一定会是XX金茂府，无非就看这个XX叫什么。
而看S10这个区位，“湘江”去年被用掉了，总不能叫个二期吧？“文昌”又过小，因为这个新XX必须得有囊括地域的气势，所以只能是长沙/湖湘/星城/潇湘这种，据说内部已经定了“长沙”，可以蹲蹲看。（emmm......还是湘江金茂府好听）
容积率：3.0
总户数：411户
地下车位户数比：1.71
建筑密度：22%
绿地率：35.0%
注：车位比是规划指标，仅供参考。参照此前上一个江景项目的尿性，KFS很有可能卡着下限90%做，但总体也会比那边1比1的情况好不少，总算豪气一回了。
沿江地块整体的面积段控制在199-313m²。面积段是没毛病，199平起步定位是较高的，但是楼栋数真的搞多了，并且全是100m以上的超高层！看似是5栋住宅，实则是7栋，其中1栋为2个单元，且后方有栋8层的商墅。主入口大门开在了西侧湘江中路，昭示性好，没毛病，不过由于道路等级的问题，车库口子开不到这里。裙房方面也很热闹，临江界面叠了足足4层的商业，虽然底商有一定的不利因素影响，不过这样做的好处是可以让最低楼层的住宅（1栋此处为5F）也能够越过沿江的行道树看江。总之，多卖点钱。另外，项目整体是围合式的布局，除了西边的1栋、2栋、6栋有不错的江景以外，中间还围合出了一个大的中央园林。且1栋的背面就放置了配有廊架的下沉庭院，此处会是未来的展示区，也是最为砸钱的地方。当然，在江景项目中，园林景观向来只是锦上添花，核心价值还是在江景上。66户，头排江景，端厅户型，占比16.06%；
➋278m²
36户，二排江景，端厅户型，占比8.76%；
❹ 248m²
66户，头排江景，常规户型，占比16.06%；
❺ 220m²
72户，二排江景，常规户型，占比17.52%；
❻ 199m²
135户，三排江景，常规户型，占比32.84%；
户型解析：钻石切面相信大家也看到我们今天的封面图了，园长写了个词，钻石切面，因为我一看到这个户型图的轮廓就想到了这种比较generic的设计概念
没办法，住宅项目无所谓了，只要对卖房子好，什么设计概念都可以。本次给大家带来的是视野最好的1栋313（紫色）以及248（粉色）的户型解析，另外大家关注的门槛户型199我们也给大家剧透啦。剩下二排的户型欢迎大家扫码领取。这个户型的配置是五房五卫（2个暗卫），套内面积达到352.3平，得房率112.6%。其中有4个套卧，每个都能看江，外加1个北向没有景观看的活动室，也可以拿来当保姆间，不过十几平方的保姆间确实是有够奢侈的，在香港，这种面积的保姆间应该只有山顶上的豪宅有。而LDK的连续面宽达到了23.5m，这23.5m可都是能够看江的。双主卧设计，面宽都是5m，其中靠近西侧这个主卧套景观价值要高一些，因为可以正对着江景，这种尺度下的主卧，基本上都在50平左右了，除了常规的睡觉及卫浴，还能兼顾休闲、衣帽、工作等等，可以理解成一个高档酒店的King Room。在早期对湘江金茂府户型的解析中，园长非常犀利地攻击了他们的转角位有柱子（然后那次也被下架了hhh）。这一回，JM还真的是非常听劝的，端厅户型的转角，已然是干干净净，采用的大跨悬挑结构，因此转角完全无柱，有着非常完美的转角视野。但是，我就搞不懂，为什么非要斜切呢，干成圆弧的平面，配合曲面玻璃不是视野更好吗？家人们觉得呢？不知道为什么，切了之后反而让我觉得很复古，像回到了上个世纪。行吧，你说是钻石就是钻石吧。这个户型的配置是4+1房4卫（2个暗卫），套内面积达到262.6平，得房率105.9%。其中3个套房，西向看江，那么看江的卧室就只有3间，东北角还有一个套卧。在厨房旁边和瑞四的183一样设置了一个X空间，同样可以拿来做保姆房，反正都叫X空间了，使用起来是比较灵活的。这个户型应该把它转90°看，其实就是个常规的南厅户型，只是由于江景面在西侧所以转向了而已。而LDK的面宽也有7m，不过总面宽18.8m对于一个248的户型来说就有点抠了，不过也没办法，毕竟面宽再加，那么江边就真的是城墙堡垒了。进深略大，不过本身尺度是很够的，毕竟一个客餐厅就达到了95.2平，再来个厨房和活动室，LDK整体有100多平。这类户型就少了一个面的观景面，此时，一个外凸的客厅就有了好处。景观全部集中在西侧。关于西晒，相信看过湘江金茂府的朋友应该都深有体会，在金茂五恒的加持下，其实体感还算舒适。相信这个头牌江景也不会便宜。这个户型看着是不是正常很多，确实，因为这个户型其实就是市面上主流的南厅户型，但是为了看江，JM把这俩都进行一定角度的偏转，非常合理，江景房就是要景观价值排第一，其他的全部靠边
。毕竟，为了卖钱嘛。配置上是4房3卫（全明卫），套内面积为203.4平，得房率102.2%。考考你们，知道为什么这个户型得房率就下来了吗？是的，没错，超高层+核心筒。由于是超高层所以兼顾成本和效率的做法就是使用这类双开门电梯，这样不用增加单台的梯速，但又可以保证一定的响应时间，缺点就是会导致公摊加大，得房率的数据没那么好看。整体的空间尺度还是很能打的，随便拿一个厨房出来也有13平，客餐厅67.4平，最小的房间也有11平，所以这个户型肯定算得上改善。但是设计的新意就没有那么足了，市面上比较常规。并且，由于是超高层，大家可以看到基本上所有的墙体都是剪力墙，因此，也别想着做太多大的改造了，就用茂子的精装吧。（五恒拆改本身也比较费时费力费钱）本户型有两栋，所以视野模拟并不太好做，后续再找时间给大家在我们交流群分享。关于剩下的三个户型220、258、278欢迎大家扫码进群领取。首先看看大效果，鸟瞰就可以看出，在保证了头排两个户型的江景价值之后，沿江界面显得没有那么通透。其实，想要解决前面沿江体量通透的问题，还要兼顾江景的货值，也不是没有办法，只是这种办法，可能会压缩一下利润。我们目前看到的5栋楼，建筑高度全部仅有139m左右，而地块出让的时候，规划条件书中赫然写着限高180m，但是KFS并没有去碰，直接缩回150m以下。原因可能是因为需要过超限审查以及审批难度，更重要的原因或许还是成本控制。因为在设计规范中，超过100m的超高层建筑，每隔50m必须设置一层避难层，而所有的避难层是不可以拿来卖钱的，意味着哪怕KFS干到了180m，也只能增加一最顶上30m的货值，甚至还要牺牲一层避难层，这笔买卖在KFS看来不那么划算。但是，如果做到180m，那么楼栋数应该完完全全可以干成4栋。这样城市公共空间、沿江界面的问题就都解决了。最终的天际线，加上塔冠，停留在了158m。也只能这样了。（摊手/此处省略200字吐槽，想看的找我们要昨天的底稿）回到建筑单体造型的设计。我们先来看一张塔冠的效果图，这张图上塔冠和塔身的细节都可以看到。整体的线条比较丰富。总体应该是竖向线条，然后局部再来一些横向的强化。可能园长设计写字楼商办多一点，我个人觉得有点over design了，不够简洁。想来可能是为了增加材料细节，看着有一些肌理材质不像是铝板，期待金茂使用一些真正的好东西，比如陶板等高端幕墙材料。全向无漆是基本了，这种城市塔尖的产品如果还有漆，大家真的可以嘲讽了。而脑袋顶上，为了增加天际线的高度（本身矮，但我可以做头发外增高啊
），可以看出这个构架层是比较高的，达到了20m左右，有和平面立面呼应的折面元素，旁边矮一点的还有类似陶砖的肌理。我就不过多评价了，想问问这是大家心中的顶豪产品不？虽然说在总图布局上，有点差强人意，但回归到产品本身，这一回在户型上，KFS是听了我的劝，在结构上有很大的创新，几个端厅的空间尺度也非常爽。所以对于真正想入手的朋友来说，产品上还是值得期待的。只是作为市民，确实可以小小批判吐槽一下。
金茂早前拿地非常划算，甚至可以说是捡漏的程度，这其实给了前端开发设计非常多的发挥空间，希望后续能够多堆点料。（外部只能这样了，内部请多花点钱。）
广州、武汉也都是沿江城市，其实我早前预期的S10对标产品就是下面这俩：保利玥玺湾、武汉长江天际。发现了吗，上面两个项目哪怕自身也是一线江景的地块，但依然为城市做了退让，前方有大量的绿地，建筑体量也错落有致，留出了视线通廊。在兼顾自身产品景观价值的前提下，又很好地回应了城市地标所应有的站位和角色。是的，我原本对S10的期待就是对标上述两个方案。
是我自作多情了。今天的锐评就到这里了。其实也没有很锐了，今天自我感觉非常客观，各位老板行行好，别下架我的文章。园长已经在准备所有户型的视野模拟啦，如果有想提前看看视野模拟/其他户型图的小伙伴，欢迎扫码进群，园长可以提前给大家做一点剧透。最后问一句，方案也全看完了，这是你心中的S10吗？↓进群交流/余下户型图纸↓
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