1.金茂S10-2地块，备案名：长沙外滩1号。这名字比长沙金茂府霸气多了！我建议推广名直接用长沙外滩1号吧。
2.只要你今年买房的预算有600万以上，考虑在长沙买江景房，就算你现在看到任何江景楼盘，非常非常心动，非常非常冲动，就想马上刷卡，一定要把自己打晕，一定要等金茂府出来以后再作决定。不看长沙金茂府，不买江景房！
长沙金茂府总图布局
3.在总图规划层面，看到一些吐槽的声音：没有做180米的超高层，而是只做了140米高度，所以布局了5栋楼，而不是4栋楼。对此，我有一些不同的看法，与一线城市的江景项目比，比如保利玥玺湾与深圳湾沄玺的观江（海）面在地块的长边，而S10-2地块观江面则在地块西侧的短边，地块素质不一样，无法像前二者那样做一字排布的总图布局。并不具有很强的可比性。
深圳湾沄玺，地块长边面海
武汉长江天际，地块长边面江
保利玥玺湾，地块长边临江
长沙金茂府沿江透视效果，地块短边临江
但如果只做4栋180米高楼，并不如现方案最大价值利用江景资源，是对土地资源的一种浪费。
追求江景资源最大化，是江景房的第一要义，追求江景资源最大化也是实现项目利润更大化，这与购房者利益并不冲突，反而是双赢的双向奔赴。
买江景房如果不追求更极致的江景，那到底是买什么，为什么要买，买的意义何在？我们可以举出多个反面例子，某些江景项目一线面江的楼位只有一户是一线看江，而另外一户看江视野变成了“1”线。一线看江的户型开盘就售罄，而“1”线看江的户型卖成了现房也卖不完，前面买了的业主再出手也很困难，要大幅割肉才能离场，双输！
某项目，一线临江楼位东边户看江面很窄
另一方面，主动从180米降高到140米，也带来了更好的居住舒适度与安全性，从外部看，视觉上的冲击效果是降低了，但住在里面的人也没那么强的压迫感了，房子最终还是服务于人住的。
其实广州保利玥玺湾地块很像S10-2，都是长方形，不同的是一个是地块长边面江，一个是地块短边面江。我们把这两个地块放在一起看看，如果金茂S10-2是和广州保利一样的长边临江，就能在不大幅牺牲江景资源的同时排出像保利一样开阔的城市天际线效果。
4.江景价值排序：第一排南北户313m²价值最高，其次中间户248m²。第二排2# 278m²价值＞6# 258m²＞220m²＞第三排199m²。
S10地块，我已经写过几篇文章了，关于片区的发展历程，大家可以看下面这篇文章：
谁将拿下S10? 黄兴北路及两厢开发简史
关于对此地块的一些评价，大家可以阅读以下3篇文章：
事不过三，S10 地块第三次挂牌！花落谁家？
金茂拿下S 10!
谁是最受伤的人？
总用地面积：37575.01平方米（约56.4亩）
总建筑面积：152358.26平方米
容积率：3.0
总户数：411户
总车位数：792个
1.建筑高度全部控制在140米以内，36-39F，小区由5栋住宅与一栋8F商办合围成一个中心大花园，同时商办楼在小区外面。地块西侧临江面不足180米，第一排面宽69.2米，占用宽度处于舒适范围，给第二排留足了景观视野宽度。
第二排与第一排退错排布，整体向内退了48.2米，与第一排错身距离也超过了20米，主要朝西、西北与西南方向看江。第三排侧身西北与西南方向看江。
2.商业总建筑面积11202㎡，其中自持商业2000㎡（展示区 及泳池）， 沿街商铺主要集中在西侧湘江大道及两侧街角， 东北角部分商业及东侧8层商办。
沿湘江大道布置了2-4F的商业裙楼，1-2层为商业配套，3-4层聚集了小区会所部分配套功能（洽谈接待、健身瑜伽、私宴、泳池、棋牌娱乐等）。
主大门也布局在此，沿江大道不再是冰冷的小区围墙，公共绿化，而是可以让人停下来的活力街区。同时，裙楼也抬高了住宅主体的观江高度，住宅首层就能越过沿江的公共绿化，直面江景。我们看到广州保利玥玺湾的设计思路，大致也是这样。
广州保利玥玺湾的抬板花园
第一眼看到这个建筑风格的时候，我是懵的。我心想，金茂怎么逆潮流而行，玩起了这么复古的老钱风，因为当下豪宅建筑风格多流行现代风，这种复古的风格，年轻人会喜欢吗？我们把它和湘江金茂府放在一起看，反差极大。
两种完全不同的风格，长沙金茂府偏向于新古典主义，风格鲜明，具有极强的标识性和昭示性。
经典的三段式构图和精细的顶部设计，塑造出独特的城市名片与显而易见的地标形象。
其浓厚的“新古典权贵”风格显得陈旧且具有排他性，金色的过度使用易被理解为财富的直白炫耀，直白一点的讲就是别人一眼就能看出你很多金。
当下比较流行的是湘江金茂府这种现代风，现代、中性，易于与多元化的城市肌理协调。玻璃幕墙带来的通透感能很好的与天空、水系形成视觉互动。
但其高度纯净的玻璃盒子形象也是典型的脸谱化复制品，缺乏独特的“地方性”特色。
大面积的弧形玻璃幕墙往往也意味着高能耗与光污染的在所难免，在强调低碳的大背景下，这种美学设计与牺牲能耗之间的取舍，内核是高维护成本的内在奢华。
这两种风格，一个是向后看的“符号化”的奢华，一个是向前看的“脸谱化”的全球化。一个“重”，一个“轻”。
年轻人可能更喜欢更现代化风格，而中登与老登们可能更喜欢复古风。不知道你们更喜欢哪款？放一张我更喜欢的。
某项目未中标版本
1.西侧1# 一线江景南北端户价值最高布置313㎡转角端厅户型， 中间户受面宽限制布置248㎡户型。西北侧2# 二线价值第二，布置278㎡户型转角端厅，西南侧6# 景观价值次之，布置258㎡转角端厅户型，且其边套价值再次之，布置220㎡户型。三线江景3、5# 资源最次，布置199㎡户型。
户型是环境的产物，受制于地块条件，处在什么样的环境下就会生长出什么样的户型。但也有不少项目在设计户型的时候相当保守，不敢创新，地块外围有景观资源（山景、城景、江景、河景）也不敢设计端厅，白白浪费窗外的好视野、好景观。
2.所有户型层高都是3.3米，大户型没有做到更高，有点点小小遗憾，户配比：
199㎡，136户，占比33.09%
220㎡，72户，占比17.51%
248㎡，66户，占比16.05%
258㎡，36户，占比8.76%
278㎡，36户，占比8.75%
313㎡，66户，占比16.05%
1.1# 313m²，6+1房，4个套房，层高3.3米。在湘江金茂府280m²户型的基础上进行了优化，立面不再是弧形玻璃幕墙，而是采用钻石切割手法形成棱角分明的几何造型切面，多边形切割创造立体感，整体建筑呈晶体般的视觉效果。2.客厅承重柱从客厅转角往里退了7米左右，客厅看江视线不再受阻。从西面的主卧到客厅再到南面的主卧，12个面都能直面江景。
3.与湘江金茂府的核心筒两部电梯分列，中间通过连廊连通不同，长沙金茂府核心筒并列内置2部双开电梯（电梯厅不是明厅），有效减少了公摊面积，超高层得房率最高达到了111.6%，比湘江金茂府高不少。
4.作为豪宅，没有双入户动线，我一直认为这一点很重要，设计师有点偷懒了。我们看到运达滨江广场的户型就全部做到了双入户动线。
1# 248m²，层高3.3米，是在湘江金茂府249m²户型的基础上进行的改良，得房率高略高，餐客厅更通透，外加有生活阳台，实用性更强。4个面看江，不如湘江金茂府5个面看江，去年我说湘江金茂府1# 249m²户型总价600-700多万，最值得买，一点也没说错。
2# 278m²户型，5+1房，双主卧套房+两个次卧套房+书房，也能做到10个面看江，西面直面湘江，西北边望向对岸滨江新城，50米以上的视野会更好。户型方面就不再做过多评价了，或者有人说有暗卫，这房子装有五恒科技系统，所以暗卫都不是问题了。199-220-258m²3个户型我就不放了，其实是懒得画了，有需要的可以文末扫码领取。
长沙金茂府S10，我认为它是今年长沙最值得入手的楼盘之一，能和它打对手是运达滨江广场（2027年开盘），如果你去年没买到湘江金茂府，今年可以重点关注长沙金茂府，想要了解更多，也可以加入老王的团购，咱们线下慢慢聊。
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