长沙岳麓区梅溪湖国际新城二期落定,芙蓉区袁家岭CBD扩容遇阻
长沙这两年在CBD这件事上,其实一直在较劲,不是跟别的城市较劲,是跟自己较劲,因为这座城市本来就不缺商业中心,五一广场在那摆着,解放西路也在那摆着,但问题是,这些都是老城区自己长出来的,不是规划出来的,所以当长沙开始琢磨要不要学其他城市搞个真正意义上的CBD时,就发现这事儿没那么简单,因为你得回答一个问题,这个CBD到底是给谁用的,是给企业总部用的,还是给写字楼招商用的,还是给城市形象用的,这三个目标看着差不多,其实完全不是一回事。
梅溪湖国际新城二期现在定下来了,这个事情本身说明了什么,说明长沙在岳麓区这边已经想清楚了,梅溪湖这个地方不用再纠结到底要不要做CBD,直接做就行了,因为这个片区从一开始的定位就是新区,新区的逻辑跟老城区不一样,老城区你得考虑拆迁成本、历史文脉、居民生活,但新区就是一张白纸,你想画什么就画什么,所以梅溪湖二期能落定,本质上是因为这个地方从头到尾都是按照＂造一个新城＂的思路在走,不是改造,是新建,新建就不用跟存量博弈。
但芙蓉区袁家岭这边就不一样了,袁家岭CBD扩容遇阻,这个＂阻＂字背后藏着的东西,其实比梅溪湖那边复杂得多,因为袁家岭本来就不是一张白纸,这个地方周边都是成熟的居民区、学校、医院,你要扩容CBD,就得动这些东西,动这些东西就意味着要跟存量利益格局打交道,打交道就会遇到各种各样的问题,拆迁补偿谈不拢、规划调整报不上去、周边居民有意见,这些问题单独拎出来哪个都不算大,但叠在一起就会让扩容这件事一直卡在那,卡着卡着就成了＂遇阻＂。
很多人会觉得,CBD扩容遇阻是因为钱不够或者决心不够,但这个判断其实没看到核心,因为新区和老城区做CBD,根本不是一套玩法,新区做CBD是做加法,老城区做CBD是做减法,做加法你只要有钱有地就能往上堆,但做减法你得先把原来的东西拆掉、挪走、重新安置,这个过程的难度不是钱能解决的,是时间成本、沟通成本、博弈成本,这些成本加起来,往往比新建一个CBD还高。
梅溪湖二期能定下来,说白了就是因为这个地方从一开始就是按照＂先规划后建设＂的逻辑在走,土地是政府储备的,规划是提前做好的,周边没有太多历史遗留问题,所以只要决策层拍板说要做,后面的事情就是按部就班往前推,推的过程中可能会遇到一些技术性问题,但不会遇到根本性阻力,因为这个地方本来就是为了做新城准备的,做CBD只是新城规划里的一部分。
但袁家岭这边就不是这个逻辑了,袁家岭周边的居民区、商业街、学校医院,都是长沙这座城市几十年慢慢长出来的,这些东西不是规划出来的,是自然生长出来的,你现在要扩容CBD,就得动这些自然生长出来的东西,动这些东西就会触发各种各样的连锁反应,比如居民搬迁了孩子上学怎么办、商业街拆了周边居民买菜怎么办、医院挪走了看病怎么办,这些问题单独看都有解决方案,但叠在一起就会让扩容这件事变得异常复杂,复杂到最后可能就只能先放一放。
长沙在CBD这件事上的两种结果,其实揭示了一个更底层的规律,城市发展到一定阶段后,新区和老城区的发展逻辑会彻底分化,新区可以按照最理想的规划去做,因为没有历史包袱,但老城区就只能在存量里做优化,因为历史包袱太重,优化的难度往往比新建还大,所以你会看到很多城市都在走这条路,新区搞CBD、搞金融中心、搞总部基地,老城区搞文化街区、搞商业升级、搞社区改造,不是老城区不想做CBD,是做不动。
梅溪湖二期落定和袁家岭扩容遇阻,放在一起看就会发现,长沙其实已经在用两种不同的策略处理城市发展问题了,岳麓区这边就是按照新区逻辑走,能做就做,做就做大,芙蓉区这边就是按照老城区逻辑走,能优化就优化,优化不动就先放着,这不是谁对谁错的问题,是城市发展到这个阶段后必然会出现的分化,因为城市不可能把所有资源都砸在老城区改造上,也不可能把所有希望都寄托在新区建设上,只能两条腿走路,新区做增量,老城区守存量。
所以现在去看长沙的CBD布局,你会发现这座城市其实很清醒,梅溪湖那边该干就干,袁家岭这边该等就等,不是不想做,是知道有些事情急不来,急了反而会把事情搞砸,不如先把能落定的事情落定,等条件成熟了再推动那些暂时推不动的事情,这种务实的态度,可能才是长沙这座城市真正让人觉得踏实的地方。
小贴士: 如果你最近在关注长沙的楼市或者商业地产,建议重点看岳麓区梅溪湖这一带的动向,因为二期落定之后这个片区的商业配套和写字楼供应会明显加速,至于芙蓉区袁家岭那边,短期内可能不会有太大变化,但这不代表这个片区没有价值,恰恰相反,老城区的成熟配套和生活便利性,在很长一段时间内都是新区比不了的,所以如果你更看重生活便利而不是投资预期,袁家岭周边反而是个不错的选择。
