大家好，我是蛙哥~
这一段时间，关于楼市大周期的讨论声越来越多。
记得上一轮长沙楼市的大周期，是从2016年初开始的。
在2016年前，长沙房价一直比较低迷，单价就是在6000左右徘徊。很多人分析长沙房价不会涨，甚至还会下跌，理由也比较充裕，比如安置小区多，房子供应量大，开发商拿地便宜，长沙工资和深圳有差距等等。但是2016年开始，从梅溪湖房价上涨，长沙楼市进入上涨通道。来自合肥、北京、深圳的购房者一时间开始涌入长沙，尤其一些买房人在梅溪湖喊出了“梅溪湖，就是第二个香蜜湖”，“梅溪湖，宇宙中心”，“世界的梅溪湖”等口号，先人一步大胆买入梅溪湖片区，当然，这些口号多少有些夸张。
接着，滨江，洋湖等板块紧跟其后开始大涨，一时间长沙楼市好不热闹，进入了快速增长期，长沙整体房价对比2016年直接翻倍了。
不过从2022年开始，长沙楼市正式进入调整期，这几年发生了很多变化。
一、挂牌分校失去号召力，本部才吃香。
长沙的挂牌名校，已经没啥号召力。
不少名校分校的学区溢价，已经逐步归零。虽说有个挂牌分校比没有强，至少房子流通性好一些，但是要想多卖多少钱已经不现实。
现在很多人看学区，都更关注那些老牌名校的本部。包括本部扩建和本部“一校两址”。这些初中身上大多有四大名校本部的影子，或者曾经是四大名校的寄宿部。
一是四大名校本部初中/本部性质初中，比如湘郡培粹、中雅培粹、一中初中部、附中初中部。
二是曾经的四大名校本部性质初中，比如长郡双语、雅礼实验、青竹湖湘一。
三是曾经的四大名校寄宿部，比如麓山国际、南雅。
另外，就是四大名校集团内扛大旗的学校，比如长郡外国语。
二、回归主城，远郊区房产回天乏力。
三十年河东，三十年河西。前些年，长沙的热门板块是滨江-梅溪湖-洋湖，滨江有金融中心概念；梅溪湖有大规模的配套入学；洋湖有宜居概念。
但是现在情况已经完全变了，长沙的热门楼盘开始扎堆河东主城区，与此同时一些远郊区房产回天乏力。
毕竟河东老城区商业发达、地铁密集、人气旺盛、工作机会众多，这里的房子相比远郊区的房子，价值要更稳。
以前老城区的房子普遍有个很大的不足，就是没有配套初中，小升初要微机派位，而微机派位又有很大的不确定性，这让很多家长摇头叹息，然后去河西买学位房。
但是现在长沙河东老城区的一些新盘，也逐步开始有配套入学，尤其是今年长沙市中心多个新盘开始入市，吸引力大增。
绿城金泓文澜樾华效果图
三、户型从小到大，又从大到小。
早在2006年，“国十五条”规定：90㎡以下住房须占项目总面积七成以上，这便是大家熟知的“70/90政策”。
于是，很多项目卡着90㎡上限来做户型设计，约89㎡紧凑型三房成为市场主流。因此，长沙刚开始也有大量的小户型。
该政策在全国范围内长时间广泛施行，而长沙于2014-2015年前后逐步取消。随后，随着长沙楼市步入改善时代，后面大平层产品开始流行。
尤其是2021年后，不少开发商一看，呦，做大户型赚钱，立马一窝蜂的上大户型，到2024年9月长沙放开限售，新的大平层还没消化完，刚交付的就已经扎堆挂牌了。
这一局面导致大平层供应量开始严重过剩，各个房企想出货只能打价格战，因此近两年不少豪宅大平层都打折严重。
而后，随着楼市新规面世，高得房率、零公摊甚至负公摊的中小户型又成为市场的主流。
现在主城区也开始出现了中小户型的纯新盘，比如保利星宸天奕125平起步、融华天玺128平起步、中海瑞文熙和118平起步、绿城金泓文澜樾华128平起步……这些市中心的纯新盘，让长沙楼市又进入了新的格局。
保利星宸天奕效果图
四、产品升级加速，刚需盘品质豪宅化。
这两年，长沙的新房正在快速迭代。 为了赢得市场，各家房企“卷”出天际，产品迅猛迭代，让人应接不暇。
以前长沙的旧规二手刚需房基本上什么户型都有，两面宽大进深、不规则的等等。但是这两年的新房户型，都很注重得房率、面宽、梯户比等等。
不仅如此，刚需盘也开始品质豪宅化，什么卷大门、卷车库、卷园林、卷服务……
不过，不得不说，这对于买房人来说，确实是一件好事。
五、更看中现有的配套，不再热衷于吃饼。
前些年，长沙楼市盛行“规划驱动”逻辑。梅溪湖、滨江、洋湖等板块的崛起，很大程度上得益于超前的规划蓝图和购房者对未来的买单。
但现在，市场心态发生了根本性转变。
经历了部分新区配套落地缓慢、规划调整，以及远郊楼盘在调整期跌幅明显的教训后，购房者变得异常务实。大家不再轻易为一个沙盘上的“饼”付出高溢价，而是要求“所见即所得”。
就比如主城区成熟板块，即便城市界面稍显老旧，但凭借即时的教育、医疗、商业、交通资源，价值底盘更加稳固，这种背景直接导致了远郊新区与主城成熟区的价值分化进一步拉大。
融华天玺地块示意图
六、一二手房价差拉大，二手房成为交易主流。
以前，长沙楼市以新房为主导，二手房市场长期处于配角地位。彼时新房限价严格，甚至出现一二手价格倒挂，加上产品代差不大，很多人都不愿碰二手房。
现在的新房产品，产品快速迭代，品质普遍都超高二手房。但是，由于大量前期投资盘、置换盘涌入二手市场，叠加市场下行预期，二手房业主不得不低价出手，导致二手房价格出现明显回调。一二手房价差由此迅速拉大。
虽然二手房相比新房，有这样或者那样的不足，但是胜在价格便宜。
有的购房者认为，二手房不仅价格更实惠，而且即买即住，没有交付风险，社区配套、物业水平、学区稳定性都肉眼可查。因此，市场成交结构发生转变，二手房亦成为长沙楼市交易的主流。
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