
倾巢之下,岂有完卵。
资产大幅缩水,个人投资者、房企均进入资产负债表的衰退,而一级土地市场整理的土地估价,也同样快速下坠,

在2021年之前未能及时挂牌的棚改地块,现如今如鲠在喉,因2017年之后棚改扩张时期巨额征收投入的一级土地,面临调规回撤的大幅亏损局面。
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5月20日,天心南湖板块的狮子山棚改地块重新调整了规划条件,调整幅度之大令人瞠目结舌。

容积率从原来的6.0直接下调至2.25,意味着可计容的建筑面积从97950㎡缩水至36315㎡,直接缩水了近三分之二。
建筑高度从原来的150米砍掉了近一半,留下了80米的限高。
更为主要的是商住比,曾经占70%的商业配置指标,压降至零,成为100%纯住宅。
这得是多么痛的领悟,才如此“挥刀膝斩”。

近十年的棚改地块,大幅缩水,多次尝试摆上货架未能如愿出让。
高身段、万千宠爱的优渥位置,也因6.0的高容积率和70%的商业比,在当时公寓商业已摇摇欲坠的环境下,只能望洋兴叹,多家有金屋藏娇的想法,最后也只得放弃。
狮子山地块区位,也确为万千宠爱于一身。
南湖路与芙蓉南路双主线奠定了其江湖地位,紧邻地铁1号线南湖路站,正地铁口;左右逢源黄土岭、侯家塘商圈。贺龙体育馆、雅礼中学、仰天湖小学、第三医院,都是赫赫有名的成熟名片。

即使如此优渥区位,最终狮子山地块,也只能纡尊降贵。
彻底放弃覆盖棚改成本的想法,“膝斩”调规,
这正是土地市场与楼市共振的典型样本,向楼市彻底妥协。
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这笔账的损失,犹如巨大鸿沟,无论怎样努力都无法抹平。
2016年,天心区城建公司启动狮子山地块棚改工作。
项目总占地约27亩,拆迁范围包括原长沙纺织印染厂老旧职工宿舍楼,拟征收房屋约470户,2 栋高层老旧综合楼(芙蓉大厦、安康大楼)整体拆除,总征收预算约5亿元,亩均征收成本约1850万元。
因此当初狮子山地块挂牌目标即为覆盖这5亿成本,一旦出让金低于成本,则由区财政承担20%的损失,市财政承担80%的损失。
这次天心阁及黄土岭、金盆岭单元Z12-M07 地块调规之后,预计很快将挂牌。
按照2025年在同区域出让给中海的锌厂地块参考。

3.0容积率,5.43亿元,折合楼面单价为6550元/㎡,同样为城市更新的棚改项目。位置相距无几:天心区金盆岭街道,北临劳动路,南临天剑路,西临天剑路。相较而言,狮子山地块更优渥。
参考锌厂的出让价,狮子山地块总估值也就在2.5亿上下。
与5亿的棚改征收投入相较而言,不到一半的回收,其亏损缺口只得由财政去兜底了。
调规之后,净用地面积16140平方米,2.25容积率低,高度降至80米,位置优渥,双地铁口,
总建筑面积仅为3万余平米,2.5亿范围的土拍门槛
对很多房企来说都相对较低,关键是位置相当有诱惑力。
南湖路另一端的运达南湖地块——运达滨江广场发布了规划方案(如下图),两栋51层、199米高的超高层住宅,必然供应的是大平层豪宅,从其产品特点看,将会顶出南湖片的高价天花板。

而狮子山地块,这样的迷你项目更具跟随的灵活性。
狮子山地块这次调规之后,将曾经历史重负的商业比、容积率、建筑高度等包袱一一抛弃,2.25的低容纯住宅现身,成了难得的“出水芙蓉”,
静待挂牌亮相,竞价热度不会小