膝斩调规 长沙狮子山地块大瘦身

倾巢之下，岂有完卵。

资产大幅缩水，个人投资者、房企均进入资产负债表的衰退，而一级土地市场整理的土地估价，也同样快速下坠，

在2021年之前未能及时挂牌的棚改地块，现如今如鲠在喉，因2017年之后棚改扩张时期巨额征收投入的一级土地，面临调规回撤的大幅亏损局面。

5月20日，天心南湖板块的狮子山棚改地块重新调整了规划条件，调整幅度之大令人瞠目结舌。

容积率从原来的6.0直接下调至2.25，意味着可计容的建筑面积从97950㎡缩水至36315㎡，直接缩水了近三分之二。

建筑高度从原来的150米砍掉了近一半，留下了80米的限高。

更为主要的是商住比，曾经占70%的商业配置指标，压降至零，成为100%纯住宅。

这得是多么痛的领悟，才如此“挥刀膝斩”。

近十年的棚改地块，大幅缩水，多次尝试摆上货架未能如愿出让。

高身段、万千宠爱的优渥位置，也因6.0的高容积率和70%的商业比，在当时公寓商业已摇摇欲坠的环境下，只能望洋兴叹，多家有金屋藏娇的想法，最后也只得放弃。

狮子山地块区位，也确为万千宠爱于一身。

南湖路与芙蓉南路双主线奠定了其江湖地位，紧邻地铁1号线南湖路站，正地铁口；左右逢源黄土岭、侯家塘商圈。贺龙体育馆、雅礼中学、仰天湖小学、第三医院，都是赫赫有名的成熟名片。

即使如此优渥区位，最终狮子山地块，也只能纡尊降贵。

彻底放弃覆盖棚改成本的想法，“膝斩”调规，

这正是土地市场与楼市共振的典型样本，向楼市彻底妥协。

这笔账的损失，犹如巨大鸿沟，无论怎样努力都无法抹平。

2016年，天心区城建公司启动狮子山地块棚改工作。

项目总占地约27亩，拆迁范围包括原长沙纺织印染厂老旧职工宿舍楼，拟征收房屋约470户，2 栋高层老旧综合楼（芙蓉大厦、安康大楼）整体拆除，总征收预算约5亿元，亩均征收成本约1850万元。

因此当初狮子山地块挂牌目标即为覆盖这5亿成本，一旦出让金低于成本，则由区财政承担20%的损失，市财政承担80%的损失。

这次天心阁及黄土岭、金盆岭单元Z12-M07 地块调规之后，预计很快将挂牌。

按照2025年在同区域出让给中海的锌厂地块参考。

3.0容积率，5.43亿元，折合楼面单价为6550元/㎡，同样为城市更新的棚改项目。位置相距无几：天心区金盆岭街道，北临劳动路，南临天剑路，西临天剑路。相较而言，狮子山地块更优渥。

参考锌厂的出让价，狮子山地块总估值也就在2.5亿上下。

与5亿的棚改征收投入相较而言，不到一半的回收，其亏损缺口只得由财政去兜底了。

调规之后，净用地面积16140平方米，2.25容积率低，高度降至80米，位置优渥，双地铁口，

总建筑面积仅为3万余平米，2.5亿范围的土拍门槛

对很多房企来说都相对较低，关键是位置相当有诱惑力。

南湖路另一端的运达南湖地块——运达滨江广场发布了规划方案（如下图），两栋51层、199米高的超高层住宅，必然供应的是大平层豪宅，从其产品特点看，将会顶出南湖片的高价天花板。

而狮子山地块，这样的迷你项目更具跟随的灵活性。

狮子山地块这次调规之后，将曾经历史重负的商业比、容积率、建筑高度等包袱一一抛弃，2.25的低容纯住宅现身，成了难得的“出水芙蓉”，

静待挂牌亮相，竞价热度不会小