长沙这次旧改,我跟你说,很多人只看到那个223亿的数字,觉得这就是个大项目嘛,拆迁补偿嘛,但这个理解不太对,怎么说呢,你仔细看那些区域的投资结构就会发现,这事儿背后其实是长沙在重新定义什么叫＂城市更新＂,不是简单的拆了重建,是在重新分配资源,就是那种感觉,你懂我意思吧。
我一开始也以为芙蓉区投资最大就最有价值,毕竟老城区嘛,但后来发现不对,投资大不等于含金量高,这里面有个逻辑很多人没想明白,就是钱花在哪个环节上,是补偿还是建设,是基础设施还是产业配套,完全不一样的概念。雨花区那边其实挺有意思的,虽然总量不是最高,但你看它的产业导入计划,那个思路就很清楚了。
芙蓉区这次投资占比最大,但你要看清楚一个事,它投的主要是补偿和安置,因为那边是老城区核心嘛,住的都是老长沙人,拆迁成本高得吓人。我有个朋友就在那边做评估工作,他跟我说有些老房子虽然破,但位置好啊,补偿下来一套能换两套新房,所以这个钱很大一部分其实是转移支付,不是真正意义上的城市增量投资。
但话说回来,芙蓉区也不是没有亮点,它现在在做的那个五一商圈升级改造,思路还是挺新的,不是简单拆了建商场,而是要把地下空间打通,做成一个立体的商业体系,这个东西如果做成了,对周边的辐射效应会很强。只是这种项目见效慢,短期内看不出什么,得三五年后才能评估。
雨花区这次投资虽然排第二,但我觉得它的含金量可能是最高的,为什么这么说呢,你看它的投资结构就明白了,大头都在产业导入和基础设施上,拆迁补偿占比反而不高。高铁新城那一块,现在规划的是总部经济和科技研发,这种东西一旦落地,带来的是持续性的税收和就业,不是一锤子买卖。
说实话,雨花区这几年的思路一直都挺清楚的,它不跟老城区抢商业,也不跟岳麓区抢科教资源,就做自己的定位,高铁枢纽加总部基地,这个定位其实很聪明。我之前去那边看过几次,工地上的进度确实快,而且能明显感觉到规划很有章法,不是那种乱建一气的感觉。
岳麓区的投资额度其实不算低,但它的情况比较特殊,因为那边本来就有大学城的底子,所以这次旧改更多是在做品质提升,不是大拆大建。中南大学和湖南大学周边那些老旧的城中村,这次都要改造,但改造的思路是保留学区氛围,引入创业孵化和配套服务,不是搞成纯住宅区。
这个思路其实挺对的,因为大学城周边最值钱的就是那个氛围和人才储备,你要是把它改成普通住宅区,那价值就损失大了。岳麓区现在在做的那个智能网联汽车产业园,其实就是想把学校的科研资源转化成产业,这条路能不能走通还不好说,但方向是对的。
如果你想判断一个区域的旧改含金量,不要只看投资总额,要看投资结构,补偿占比高的说明历史包袱重,基础设施和产业导入占比高的说明在做增量。还有一个简单办法就是看规划里的产业定位清不清楚,如果只说要建商业综合体、高端住宅这种模糊的东西,那基本就是常规操作,但如果能说出具体要引入什么产业、培育什么业态,那说明是真的在思考长期价值。长沙这次旧改,表面上是拆迁,本质上是在重新布局城市功能,谁想明白了这个逻辑,谁的投资效益就会更高,你懂我意思吧。
