追讨拖欠物业费
业主反诉物业
主张物业失职赔偿
双方各执一词
......
近日，湖南省长沙市岳麓区人民法院对这起物业服务合同纠纷案件作出判决，在确认物业服务存在瑕疵的基础上，对物业费进行了相应核减，并判令物业公司赔偿业主部分损失。
基本案情
2019年3月，某物业公司与小区建设单位签订《前期物业服务合同》，承接该小区前期物业服务。业主何某于2019年4月购房，2022年5月办理收房手续并按约缴纳物业费至2023年6月。
2023年11月，何某发现房屋邻近的外墙排烟管道因施工遗留问题严重返烟，室内异味刺鼻，影响正常居住。经何某多次投诉，物业公司进行了一次简单排查处理，且未实际解决问题。此后，物业公司既未主动联系建设单位复检，也未持续跟进整改。直至2024年9月，该问题才由建设单位介入解决。
期间，何某在外租房，并自2023年7月起停止缴纳小区物业费。
因催缴物业费未果，物业公司于2025年9月向法院起诉，追索何某欠费及违约金。诉讼中，何某提起反诉，请求免除其争议期间物业费，并赔偿其在外租房损失。
法院审理
法院经审理认为，《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有法律约束力。
本案中，何某在办理收房手续后，即与物业公司形成事实上的物业服务合同关系，理应依约缴纳物业费。而物业公司负有对共有部位、共用设施设备进行维护管理的义务。房屋外墙排烟管道属于业主共有部分，物业公司在知悉返烟问题后，虽与建设单位在前期进行过沟通，但之后并未采取合理有效的措施消除妨碍，没有尽到应有的管理职责，未充分履行维护义务，存在服务瑕疵。综上，法院综合考量本案案情及双方过错程度，酌情认定对返烟争议期间的物业费按85%计算。同时，鉴于物业公司服务瑕疵与何某在外租房损失之间存在一定因果关系，法院酌情认定物业公司对该合理损失承担25%的赔偿责任。
最终，法院依法判决由何某向物业公司支付物业费8017元，物业公司向何某支付在外租房的合理损失2926元。
目前，该判决已生效并履行完毕。
法官提醒
承办法官：高慧
物业履职瑕疵不等同于根本违约。司法实践中，通常是人民法院酌情核减物业费的裁量因素。物业服务以维护全体业主共同利益为出发点，为全体业主提供综合性、公共性、整体性、基础性、长期性服务。物业服务的好坏，应当结合多方面因素来判断，不能因物业公司在某一时期某一项目上存在履职瑕疵，就全盘否定。
前期物业服务企业系由建设单位选定，业主未参与选聘，如业主对物业服务不满意，可通过成立业主大会并选举产生业主委员会，由业委会与物业公司协商解决，要求限期整改，必要时可表决更换物业公司，通过市场选择、竞争的手段促进物业公司提高服务水平。物业公司则应以业主合理需求为导向，对服务管理过程中存在的问题和不足，及时、主动与业主对接，不断改进和提高服务质量。
唯有双方相互尊重、理性沟通，才能共建和谐宜居的社区环境。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同， 以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、 向有关行政主管部门报告并协助处理。
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。
业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业服务费。
