转自：UrbanPost 城市邮差

长沙湘江大道，分为湘江南路、湘江中路、湘江北路，是长沙湘江东岸最重要的滨江通道，也是长沙交通路网“五纵五横”中离湘江最近的一条。湘江大道南起湘潭市兴马洲，北至望城区茶亭镇。除了北段部分区域被公园和码头等公共区域阻断，其他部分均紧邻湘江，是长沙最重要的景观大道。

但是在道路由南往北、经过浏阳河隧道之后，突然一组粘贴复制一般、密集的高楼阻挡住了湘江大道看向湘江的目光。

湘江大道与湘江世纪城（红色）的关系，制图：游旭东

长沙市民用这样的评价来形容这片高楼：

这些评论共同指向这个让长沙湘江大道改道、唯一建在湘江边的楼盘、号称“长沙第一小区”的——湘江世纪城。

01

提到湘江世纪城，要从这个项目的开发商世纪金源说起。

世纪金源成立于1991年，是一家大型跨国房地产开发企业，创始人黄如论。黄如论1951年生于福建福州市连江县马鼻镇辰山村，曾于1986年至1991年其间旅居菲律宾，主要从事房地产和旅游业。1991年黄如论返回中国，创办世纪金源集团，出任董事局主席。

90年代，世纪金源的主战场还在福建，先后开发了如国泰大厦、金源花园等项目。1999年前后，黄如论带了4亿元北上，借着当时的“城乡改造计划”东风，在数年时间里分批盘下了海淀区四季青镇176万平方米的土地，建成北京最早的超级大盘——世纪城。

北京世纪城

北京世纪城占地120公顷，总建筑面积380万平米，在2000年推出时，迅速以13亿元的销售业绩拿下当年的北京市销售套数、销售面积双冠的纪录。 2001 年，世纪城又以 23 亿元跃居北京市年销售额冠军，并创下了北京市楼盘销售的新纪录。之后的2002、2003年，世纪城又拿了北京房地产年度销售冠军。

因为世纪城项目的成功，在国庆50周年的阅兵仪式上，黄如论作为华侨代表出现在天安门城楼上观礼。那个观礼台上，还有霍英东、李嘉诚、郑裕彤、邵逸夫等人。

在那个房地产的黄金年代，北京世纪城完全不愁卖，有世纪城的员工后来回忆说，“北京世纪城推出的时候，我们坐在办公室里，很多人托关系走后门就是希望买到一套世纪城的房子。公司也只给职工提供一套关系房，房子紧俏得很。”

当然，世纪城能大卖也有其价格因素，2000年前后的北京世纪城一期售价在4900元/平方米，比一街之隔的上河村8000元/平方米的价格低了近一半，因此，该项目迅速吸引了拆迁安置的原住民。

北京世纪金源购物中心

北京世纪城能卖如此低的价格，其大规模拿地压低的土地均价，和大规模开发压低的开发成本是主要因素。

超级大盘、低价、准现房（封顶后销售），世纪城模式横扫世纪之交的北京城，北京世纪城的成功经验给予了黄如论信心，之后，以北京世纪城为蓝本的超级大盘模式随着世纪金源的全国扩张从北京走向四面八方。

黄如论更是喊出了一个吓人的口号：别人盖楼，我们造城！

02

2003年，在北京世纪城尚未完工时，占地面积3860亩，总建筑面积达480万平米的昆明世纪城项目上马，可容纳十万人。

昆明世纪城

“我盖的所有的房子，包括在各地建造的世纪城，都是我自己设计的，可以说每一套房子都浸润着我的心血”“各地世纪城的总平面图、单体建筑图以及户型图，全都亲自设计，画完草图后再交给设计院具体绘制”，在《我心目中的黄如论》一书中，黄如论如是说。

黄如论笃信神秘力量，在世纪金源内部，有个维持了多年的惯例：每逢大项目启动，黄如论都会请来方丈，做一场祈求顺利的大型佛事。上到董事长下到中层员工，大家跪在地上，跟着方丈虔诚念诵。黄如论自己特喜欢研究《易经》，靠它来选地，从来不靠咨询公司。

具体到昆明世纪城项目上，黄如论的设计逻辑是先造园林再盖楼——在小区中部建造一个“如意八卦”形式的水系和绿化，围绕这个“如意八卦”景观再建造住宅。

昆明世纪城卫星图

“我有经验也有胆量，很多建筑公司不敢做的事情，我们敢做”，黄如论说。

当时的媒体认为，中国房地产业的发展已由传统的零星开发进入了大盘时代。大盘的开发不仅能加速城市化进程，而且其完善的社区配套和科学的整体规划也成为了房地产发展和生活品质提升的一个重要标志。

不仅仅是昆明世纪城，黄如论先后在贵阳（贵阳世纪城，711万平米）、合肥（合肥滨湖世纪城，420万平米；北城世纪城，520万平米）、福州（福州闽江世纪城，155万平米）、罗源（罗源湾滨海世纪城，738万平米）、漳州（漳州海滨城，300万平谬）腾冲（腾冲世纪城，143万平米）、宁波（宁波杭州湾世纪城，575万平米）、襄阳（东津世纪城，900万平米）、荆州（荆州金源世纪城，600万平米）、安徽长丰县（北城世纪城，630万平米）推出超大大盘。

福州罗源湾滨海新城

福州闽江世纪城

襄阳东津世纪城

03

2006年10月11日，一场备受瞩目的土地竞拍在长沙开始，被摆上土地出让货架的是一块名为「五合垸」的地块。五合垸位于长沙浏阳河、捞刀河和湘江的交汇处，原来因为地势低，经常遭受洪涝灾害，当地居民深受其害。

开工前的「五合垸」地块

「五合垸」的竞拍充满戏剧性，当时中国房地产十强、当年排名全国第二的世茂集团志在必得，并计划将五合垸作为世茂集团进入长沙的桥头堡。为了确保万无一失，世茂集团还分别以一家深圳公司和一家英国公司名义，各交了5000 万保证金参与五合垸地块的招拍挂。

但是在竞拍现场，一家湖南国资背景的、注册资本仅为2000 万元的湖南湘水雅境房地产开发有限公司成为世贸集团的竞争对手。无论世茂旗下哪家公司举牌，湘水雅境的代表在几秒以内都会毫不犹豫地举牌加价 500 万元。在世茂滨江和湘水雅境的交替竞拍中，被湘水雅境加价至 10.25 亿元，最终拿下了这块地。

五合垸地块10.25 亿元的总价是当时中南六省最高的土地出让价格，也让这个项目一举成为“中南地王”。

“是的，这块地是与和黄在谈合作。”竞拍结束后，湘水雅境的母公司湖南投资董事长谭应球在接受媒体采访时表示，该公司竞标所得地块未来的联合开发商是香港和记黄埔。

诡异的是，仅仅不到一个月，2006年11月7日，谭应球代表湖南投资与长沙中意地产、世纪金源投资集团签订《股权转让协议》，将湘水雅境地产全部股权及公司名下五合垸宗地以10.35亿元（溢价1000万元）的价格一并转让给世纪金源投资集团。

2006年的媒体报道

2018年9月，谭应球因严重违纪违法，被开除党籍和公职。在长沙纪委公布的违纪事项中，包括“违反工作纪律，违规决策重大投资造成严重亏损”。

拿下五合垸地块后，世纪金源在这块地上建出了当时中国中部地区最大的楼盘——湘江世纪城。

湘江世纪城占地面积约100万平方米，总建筑面积约400万平方米，容积率3.5。整个项目商品房数量约20000套，规划入住约6万人。从湘江西岸东望，4公里长湘江岸边，密密麻麻的矗立着158栋33层（部分是28层）高的住宅楼，如同“湘江边的一堵墙”。

在知乎上有个问题，叫“为什么感觉很多中国城市都不怎么好看”。一位网友贴出了两张湘江世纪城的图片，一张是卫星图，一张是从西岸看向湘江世纪城的照片。这个简短的回答获得了六千多个赞同，是这个问题下点赞最多的。

湘江世纪城，摄影：游旭东

“每次开车，看到对岸的湘江世纪城，那连绵数里的钢筋水泥丛林，就像一堵庞大、丑陋的屏风，不仅仅破坏了湘江城市的风光带，还拉低了长沙市的审美水平。可以说，当年审批这个项目应该感到羞耻，是长沙的千古罪人”。一位长沙市民在如此评论。

湘江世纪城，摄影：游旭东

实际上，不仅是市民，长沙的规划部门对这个项目也难以忍受。在2022年长沙市资规局在内部刊物刊发的《向往之城：长沙城市之心的规划愿景》一文中称，“由于滨江岸线资源是城市建设的稀缺资源，优良的区位条件对房地产企业具有巨大的吸引力。近年来滨江开发的房地产项目对滨江景观破坏较为普遍，尤其是湘江世纪城、北辰三角洲等房地产项目严重破坏了滨江景观，损害了长沙城市形象。”

为了弥补这块“伤疤”，2022年7月，长沙市自然资源和规划局开展《湘江世纪城项目城市风貌品质提升研究》，希望从优化大面积单一重复的沿江立面和“剃平头”天际线入手，通过合理引导次界面背景建筑高度，亮化设计重塑夜间天际线以及建筑外立面颜色搭配、虚实变化、线条重构等改造方式，力图破解当前城市风貌塑造瓶颈。

湘江世纪城，摄影：游旭东

04

为什么湘江世纪城会成为长沙的城市毒瘤？长沙市自然资源和规划局的文章里提到了两点：一是大面积单一重复的沿江立面，二是“剃平头”式天际线。优秀的滨水界面应当像一段乐章，有高低错落，有疏密虚实，如同上海外滩或芝加哥湖岸线。而湘江世纪城的立面，则是一段没有任何起伏、单调轰鸣的噪音。

湘江世纪城，摄影：游旭东

从湘江西边往东看，湘江世纪城所在的临江地带宛如一面墙，根据格式塔心理学（Gestalt Psychology）的知觉原理，当人类面对大量形状、大小、色彩完全一致的物体紧密排列时，大脑会自动将其归类为一个巨大的、不可分割的整体。

湘江世纪城，摄影：游旭东

如果是三五栋楼，由于背景的留白，我们看到的还是“几栋建筑”；但当158栋楼以同样的间距、同样的褐色面砖、同样的窗墙比高密度铺排时，量变引发了质变。在视觉上，它们不再是人类栖居的建筑群，而异化为一块连绵数公里的巨大实体。

其次，是那被诟病的“剃平头”式天际线。

所谓“剃平头”，即所有建筑限高整齐划一，形成一条死板的水平线。在城市天际线的美学评价体系中，“通透性”和“层次感”是核心指标。自然的江岸线往往是蜿蜒的，背后的山峦是起伏的，城市的天际线本应呼应这种自然秩序，形成优美的起伏轮廓（Skyline Profile）。然而，湘江世纪城用“剃平头”式天际线切断了这种有机联系，阻断了视线通廊。

湘江世纪城，摄影：游旭东

对于处于湘江世纪城背后的城市腹地而言，江景被彻底私有化了。风进不去，视线出不来。这道没有任何缺口的混凝土墙体，如同一个巨大的路障，生硬地横亘在城市与自然之间。

湘江世纪城的“丑”，不在于某单栋建筑的简陋，而在于它以一种工业流水线式的重复填满了宝贵的4公里江岸，让这段城市风景彻底丧失了呼吸感。

也许在世纪金源老板黄如论看来，造房子和造算盘没有区别，只要在图纸上画出宏大的阵列，填满容积率，便是气势。于是，我们看到湘江边这158栋楼，如同算盘的算珠，被机械地堆叠在江岸——而这恰恰是黄如论引以为傲的“亲自设计”，一种前现代的家长式意志与工业化复制手段的怪诞结合。在他的逻辑里，这种“兵营式”的排布，对于开发商而言是最高效的：一套图纸用到底，施工进度极快，成本压到最低。但对于城市而言，这是一种视觉上的暴力。它消灭了建筑应有的韵律和呼吸感，将原本属于全体市民的湘江天际线，变成了一堵密不透风的“死墙”。

湘江世纪城，摄影：游旭东

从设计上看，黄如论在他亲手缔造的世纪城里，表现出了惊人的吝啬。但是在另一面，黄如论又是“中国首善”，到2025年，黄如论、黄涛家族已连续22次登上胡润慈善榜，其中4次成为中国首善，是唯一每年保持上亿捐赠的慈善家，历年捐赠额已超100亿元。

在黄如论的办公室里，挂着一副“鱼浓于水，爱大于恨；王者之道，教化万方”的牌匾。这位自称是朱熹大弟子黄斡后裔的地产大亨，时刻标榜着自己的“儒商”身份。他教导儿子黄涛要“有容乃大”，他信奉“达则兼济天下”，他甚至被媒体称为“中国的卡耐基”。

黄如论做项目从不信赖现代化的商业咨询公司，而是相信《易经》与自己的直觉。当年进军北京世纪城，他开着车转了几圈，心情舒畅便拍板拿地；在长沙，这种“跟着感觉走”的家长式作风再次主导了一切。

湘江世纪城，摄影：游旭东

他拒绝了精细化的现代城市设计，拒绝了对公共景观的尊重，而是用最原始、最粗暴的“复制粘贴”逻辑，在他认为风水极佳的土地上，堆出了一个巨大的、封闭的、排他性的堡垒。

在他那套“取财有道、散财亦有道”的逻辑闭环里，似乎只要最终的钱用于慈善，那么获取财富过程中的手段——哪怕是牺牲城市审美、切割公共空间——便都是可以被原谅，甚至是被合理化的。

于是，我们看到了这样一幅分裂的图景：

他一边是“中国首善”，在各类公益中豪掷千金，试图用金钱来“教化万方”；另一边，他又以一种近乎独裁的“霸道”，在湘江边竖起158栋连绵的单调建筑，粗暴地阻断了城市与水的对话。

当然，湘江世纪城只是世纪金源全国版图的一小块。

湘江世纪城，摄影：游旭东

如今，长沙市政府试图通过“外立面改造”、“灯光亮化”来修复这道伤疤，但这注定是一场艰难的修补。

湘江世纪城，和全国各地的世纪城一起，最终成为了一个时代的标本。它记录了那个中国城市化狂飙突进、泥沙俱下的年代——在那里，速度战胜了美学，资本压倒了规划，而城市的面孔，就这样在一次次“造城运动”中，被无情地格式化了。

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