在“少而精”的土地供应机制下，包括央企、国企、民企在内的各类房企，以新规产品得房率优势的新房销售预期，在长沙土地市场展开了一轮又一轮的争夺战。中房报记者 赵春林丨长沙报道
4天前，断供近3年的长沙岳麓滨江C5地块，经过8家房企40轮竞价，溢价近39%成交。6月30日，同样是在长沙湘江河以西的岳麓区，梅溪湖一期片区已近2年未供地的航天二期地块，竞价更加火爆。
6月30日，经过嘉信、山东丽景、邦泰、建发、融华5家房企47轮激烈竞价，长沙岳麓航天二期地块最终由山东丽景产业投资开发集团控股的山东新航房地产开发有限公司以总价71271万元竞得，成交楼面价约6277元/平方米，溢价近46%。
总部位于山东省滨州市的山东丽景产业投资开发集团，是鲁北标杆民营房企，具备房地产开发经营、建设工程施工园林、精装等全产业链资质。
6月30日竞价之前，有业内人士担心参与此次土地拍卖的山东丽景这家外省开发商，对长沙市场的了解程度并不高，最容易乐观预判长沙市场，成为此次土地拍卖的最大的不确定性。
在“少而精”的土地供应机制下，包括央企、国企、民企在内的各类房企，以新规产品得房率优势的新房销售预期，在长沙土地市场展开了一轮又一轮的争夺战。
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竞拍门槛不高
这次竞价的编号为[2026]长沙市032号的纯住宅用地，位于长沙岳麓区梅溪湖一期的枫林三路以南、支路五以北、支路七以东、支路四以西，即航天二期地块。
该地块出让面积51609.15平方米，限高80米，容积率2.2，起始价48823万元，起始楼面价约4300元/平方米，竞拍门槛不高。
去年5月，该地块进行了“商改住”的规划调整。在今年长沙市有关方面发布的土地推介中，航天二期地块容积率为2.5。此次正式挂牌后，其容积率降至了2.2，宜居指数再次提升。
在该地块周边，四川邦泰于2024年5月17日首次进入长沙，以底价摘得编号为[2024]长沙市014号、容积率为2.5的纯住宅用地，楼面地价5300元/平方米，开发的邦泰璟和项目一时惊艳长沙。
4个月后的2024年9月26日，长沙麓谷实业发展股份有限公司以底价摘得旁边编号为[2024]长沙市046号、容积率为2.0的纯住宅用地，楼面地价4800元/平方米，开发成了后来由招商蛇口提供品牌输出及代建服务的招商揽阅项目。
邦泰璟和、招商揽阅项目住宅销售均价约13500元/平方米，其房地价差分别约8200元/平方米、8700元/平方米。
此次航天二期地块成交楼面地价，分别比邦泰璟和、招商揽阅项目贵977元/平方米、1477元/平方米。
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民企竞价到底
尽管梅溪湖航天二期地块比不上滨江C5地块，竞拍门槛也不高，但竞价热度更高。
在 C5、航天二期两宗地块竞价之前，周边项目营销人士预估的理性楼面地价，分别为9000元/平方米、5500元/平方米左右，但实际成交楼面地价比预估价高出了不少。
据当地部分房企营销人士分析，长沙房企敢于在激烈的竞争中竞价，主要有以下两个因素：一、在近年来土地市场普遍底价成交甚至部分流拍的情况下，供地减少尤其是好地段的供地稀缺，相当部分房企手中可供开发的土地或所剩房源不多，有急于拿地的动力或压力；二、在新规旧规产品市场分化中，得房率优势明显的新规产品的热销，给了各房企以信心。
长沙市有关方面、机构曾发布数据称，2025年1~7月，长沙市内五区推出近30个新规“好房子”项目，整体去化率保持在75%以上，部分优质核心地段项目出现“日光”现象。截至2026年4月，长沙市内五区新规住宅的去化周期约为7个月，去化优势明显。
值得注意的是，各参拍房企均“志在必得”。
在6月26日岳麓滨江C5地块的8家房企40轮竞价中，央企招商蛇口出价10次，尤其是在后期的竞价中，招商蛇口与民企嘉信地产又反复拉扯了4轮，最终嘉信地产胜出。
今天航天二期地块的47轮竞价，嘉信地产较为克制。四川邦泰地产较积极，出价达15次，不管哪家对手出价，都紧跟；融华地产出价12次，拼到最后，但不敌山东丽景。
据当地业内人士透露，民营房企敢于将竞价进行到底，源于其成本控制、利润平衡更有优势。
在施工、土方的承建和材料供应等方面，一些民企有自己的公司或队伍，一个项目整个开发链条下来，民营房企可能或可以卖房子不赚钱，但施工能赚钱即可平衡、弥补利润。
与此相对应，央企、国企普遍有成本风险控制、利润指标考核等限制，在土地市场竞价中不得超过其内部授权上限。而民企只要市场风险不大或者施工盈利能平衡、弥补售房损失，则可以随时调整其竞价上限，在央企、国企竞价上限基础上再加一笔即可竞得，央企、国企只得眼睁睁地看着极其看好的地块被民企“临门一脚”竞走。
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市场进退两难
土地市场的“僧多粥少”，使得在长沙的一些央企、国企难以竞到地，手中可供开发的项目不多或只剩少量尾盘房源。
据某央企长沙公司一位不愿具名的相关人士介绍，近年来，部分央企、国企的长沙公司不得不不断裁员，其总部甚至在评估将投资重点转向长沙以外市场的可能。
一方面，“少而精”供地，土地市场竞价火爆的同时，也让有严格风险控制的部分央企、国企，难以与当地民企同台竞技，竞到心仪的地块，而民营房企一旦资金链断裂，将给市场带来风险；另一方面，如果加快土地供应节奏，导致更多的新规产品入市，将对正在持续以价换量的旧规产品和二手房市场形成进一步降维打击。如果供应过度，长沙土地市场也不排除再现以底价成交为主甚至部分流拍的可能。
针对各方比较关注的市场较为畅销的新规产品，长沙某房企一位不愿具名的营销人士认为，新规产品通过得房率的优势获取高的溢价不可持续，应从包括外立面、公区、车库等产品力方面进一步提升。“好房子”建设应以安全舒适为主，长沙可以考虑进一步优化政策措施，引导新规产品设计逐步缩小与旧规产品得房率之间的差距，在有节奏地加快供地与适度收紧新规政策中统筹兼顾、协调平衡，以缓解对市场的冲击。
是继续“少而精”供地，重返竞价熔断摇号机制，还是加快供地，在降维打击中如何“以能击不能”？长沙的土地市场怎样理性满足各房企的合理需求，已摆在了当地房地产决策者面前。
