履职申请公开信

致：长沙市住房和城乡建设局局长 董海文

申请人：杨      身份证号：522530        00017联系地址：长沙市天心区暮云街道龙湾国际社区，联系电话：15329338623

一.申请事由与客观基础事实

本人      ，系长沙市天心区暮云街道龙湾国际社区合法业主，案涉龙湾国际社区统一划定为单一物业管理区域，整体划分为紫湖香堤、哈佛小镇、别墅区三个片区，合计业主 8358 户，楼盘竣工交付至今已超过十余年。

2023 年 12 月 19 日，本人持业主身份至长沙市不动产登记中心调取小区业主共有权属档案，该中心出具加盖档案查询专用章的《小区业主共有部分汇总表》，书证清晰反映出两大侵害全体业主共有物权的突出问题：

第一，小区法定业主共有物权登记范围严重缩水，与《民法典》划定的共有范围严重不符。依据《民法典》相关规定，建筑区划内道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房；建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等主体结构；楼梯、大堂、公共通道；消防、公共照明、电梯、水泵、水箱等配套设备，以及所有不计入产权建筑面积的区域，依法全部属于全体业主共有。但从本次调取的权属登记资料可见，当前仅极小部分配套物业服务用房、公用设施房屋登记至全体业主名下，已确权业主共有部分占比不足十分之一，甚至仅约百分之一，大量法定归属于业主的公共空间、建筑结构、配套设施均未完成共有权属登记，开发商刻意压缩业主共有资产登记范围，直接侵占八千余户业主固有共有财产权益。

第二，小区全部宗地国有建设用地使用权，至今未依法转移登记至本小区 8358 户全体业主名下。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十四条明确规定，商品房建筑区划内建设用地使用权法定归全体业主共有，开发商仅持有项目开发建设阶段临时土地使用权，房屋交付业主后，宗地使用权必须同步过户至全体业主。现案涉宗地土地权属长期悬空，全体业主法定实体物权无法落地，产生两项不可逆重大社会危害：

1. 实体权益永久受损风险：8358 户业主核心不动产物权缺乏登记公示效力，无法对抗第三方抵押、查封、处置行为，全体业主对赖以居住的小区土地不具备法律层面完整物权保障，房屋价值、业主共有资产持续处于不稳定风险状态；
2. 开发商违法状态持续存续：经不动产登记档案反向核查档案材料予以佐证，导致开发商拒不履行土地使用权转移登记义务的核心障碍均系开发商单方过错造成，业主不存在任何过错。导致不能转移登记的原因，一般有两种：一是开发商长期拖欠土地出让相关税费、配套建设费用，相关配套工程亦未完成合规验收，不满足不动产转移登记法定受理条件；二是开发商擅自将本应归属全体业主的小区宗地设立抵押担保物权，在抵押登记未注销的存续期间，依据不动产登记相关法规，该宗地依法禁止办理权属过户。

上述两类情形不管是哪一种，均属于房地产开发企业严重违法、违约行为，持续侵害八千余户群众重大财产权益，民生隐患突出。

法定依据

（一）开发商负有主动将宗地使用权、全部法定共有配套设施转移登记至全体业主的法定强制义务，无任何豁免空间。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更登记手续，并提供必要证明文件；商品房交付后 90 日内即应当完成土地权属变更配套手续。案涉楼盘交付超十年，开发商完全未履行该条法定义务。

《不动产登记暂行条例》第十四条规定，开发商作为不动产转让出让方，负有主动发起转移登记申请、提交完整过户材料的单方先行义务，不得推诿、拖延、设置过户障碍。

《中华人民共和国民法典》物权编清晰划定建筑区划内全部业主共有财产范围，建设用地使用权随房屋交付自动归业主共有，开发商应当将全部法定共有设施、宗地使用权统一登记至全体业主名下。开发商刻意缩减共有权属登记范围、拒不配合土地过户，属于持续侵害全体业主共有物权的民事侵权行为，同时违反房地产开发行政监管法规，构成民事、行政双重违法。

（二）长沙市住建局对辖区房地产开发企业具备专属法定监管职权，督促开发商完善共有权属登记、清除土地过户障碍系不可推卸法定职责，不得推诿、转嫁监管义务。

《城市房地产开发经营管理条例》第四条划定权责：长沙市住建局作为市级房地产开发主管机关，全面管辖本市行政区域内所有房地产开发企业经营活动，开发商资质核发、项目开发全程监管、开发企业违法违规行为查处均属于贵局专属职权范围，不存在权责移交、无权监管情形。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条配套监管处罚权限：针对开发商拒不履行配套权属登记义务、违规抵押项目宗地、欠缴开发相关税费阻碍业主权属登记、故意缩减业主共有资产登记范围等违法行为，贵局法定职权包含：责令开发商限期完成整改、限期缴清全部欠缴税费、责令开发商解除宗地违规抵押、责令完整补登全部法定业主共有不动产、对开发商处以行政处罚、暂停企业开发资质及新项目备案审批。

法定监管义务不存在前置条件，不得将民事纠纷作为怠于履职抗辩理由：业主与开发商商品房买卖合同民事纠纷、不动产登记中心登簿业务流程，均不能免除贵局前置监管职责。不动产登记中心仅能对符合条件的申请办理登记，消除 “无法完整登记共有产权、无法办理土地过户” 违法根源的唯一法定机关为住建主管部门，贵局不得将监管责任转嫁给不动产登记机构，亦不得要求八千余户业主通过民事诉讼自行维权、放弃行政监管保护群众权益的法定职责。

（三）贵局全体公职人员（含局长董海文）负有依法履职、勤勉尽责强制公职义务，拒不履行监管职责将触发公务员处分、党纪处分、监察问责三重追责机制。

本部分全部依据现行有效行政、党纪、监察法律法规，明确不作为对应的刚性法律后果，无模糊推测表述。

《中华人民共和国公务员法》第十四条、第五十九条明确公务员法定履职义务与禁止性行为：公职人员必须忠于职守、勤勉尽责，不得出现不担当、不作为、玩忽职守、贻误工作，不得滥用职权、不作为侵害公民法人合法权益。若贵局收悉本申请后拒不开展督办、调查、整改处置工作，属于法定禁止的玩忽职守行为，单位内部可给予警告、记过、降级、撤职等政务处分。

《中国共产党纪律处分条例》第一百三十三条：公职党员干部存在形式主义、官僚主义，漠视群众重大合法诉求、履职不力造成群众重大财产损失的，视情节给予警告直至开除党籍党纪处分。本案涉及 8358 户群众土地物权悬空、大量共有配套资产未确权，属于大规模群众公共利益受损，怠于监管属于典型官僚主义履职失责，局长及相关经办党员干部均适用本条处分规则。

《中华人民共和国监察法》第十一条、《监察法实施条例》第一百条：监察机关对公职人员依法履职开展全程监督，重点查处履行法定监管职责不力、漠视群众诉求、损害群众合法权益的履职失责行为；贵局公职人员若拒不履行房地产监管法定职责，监察机关可直接启动调查程序，作出政务处分、对领导干部实施专项问责，涉嫌职务违法的移送司法机关处置。

三、针对贵局的明确履职要求

基于前述全部法律法规硬性规定，本人作为小区业主代表全体 8358 户业主，正式向长沙市住建局、局长董海文提出以下不可拖延、不得变通的履职执行要求，所有处置动作均要求贵局出具加盖单位公章的书面正式文书留存备查：

1.立即启动针对案涉龙湾国际项目开发商的专项调查程序，于收到本申请之日起 15 个工作日内完成三项核心事实书面核查并出具书面核查报告：

2. 依据核查结论，于核查报告出具后 7 个工作日内向开发商送达加盖贵局公章的《限期整改通知书》，书面责令开发商完成全部前置整改义务：

3.全程跟踪开发商整改进度，设立书面督办台账，每 15 日向申请人书面反馈开发商整改落实进度；若开发商逾期拒不执行整改通知书要求，立即启动行政处罚程序，依法对开发商处以罚款、限制企业开发资质、暂停该企业所有新项目审批备案。

4.收到本申请之日起 20 个工作日内，向本人出具加盖长沙市住建局公章的书面正式履职答复函，完整载明调查计划、整改督办流程、预计全部完成共有产权补登、土地过户登记的最终时限，答复函邮寄至本人预留联系地址。

四、逾期不作为的前置告知

若贵局收悉本公开履职申请后，存在推诿、拖延、仅口头答复不出具书面文书、不启动专项调查、不下达整改通知书等不作为、慢作为情形，本人将同步启动以下全部法定救济渠道，由此产生的全部行政问责、复议诉讼成本由贵局怠于履职行为直接引发：

1. 向长沙市纪委监委提交公职人员履职失责举报，依据《监察法》申请对局长董海文及相关监管科室经办人员启动履职不力专项监察调查，追究党纪、政务处分；
2. 向长沙市人民政府提交行政复议申请，申请确认长沙市住建局拒不履行房地产监管法定职责的行为违法，并责令贵局限期履职；
3. 向长沙市天心区人民法院提起行政诉讼，诉请判令长沙市住建局依法履行督促开发商补登业主共有产权、办理土地使用权转移登记的法定监管职责；
4. 将本案全部书证、法律法规依据、贵局怠于履职证据同步提交长沙市人大常委会，申请人大对住建局开展专项执法监督质询。

五、综上所述

本案涉及八千余户群众居住核心土地物权与全部公共配套共有资产，开发商长期刻意缩减业主共有权属登记范围、拒不办理土地使用权过户，违法状态持续十余年，严重侵害数千群众重大财产权益。贵局作为法定行业监管机关，肩负保护群众不动产合法权益的法定责任与公职使命。恳请董海文局长严格依照《公务员法》《监察法》《城市房地产开发经营管理条例》《民法典》等法律法规，恪尽职守、立即落实全部督办整改要求，彻底解决龙湾国际全体业主共有配套确权缺失、土地使用权长期无法登记的重大民生问题，杜绝官僚主义不作为损害群众合法财产权益。