商改住？我第一反应是，这种事怎么还能公示了再改？
这事是这样，明升壹城那个地块，在高铁新城那边，原本规划的是商业用地。现在突然公示说要改成住宅。我一开始听到就觉得奇怪，商业地块说改就改？那当初规划干什么的？
朋友跟我说，你别急，先看看这地方在哪。明升壹城这个项目，就在武广高铁长沙南站那一片，准确说是在黎托街道。周边你熟悉吧？旁边就是比亚迪的工厂，再过去是高铁会展新城。这一片这几年变化太快了，我记得五六年前路过那边，还都是农田和厂房，现在已经全是工地了。
他说你想想，这一片当初规划的时候，满脑子想的都是高铁经济、会展经济，觉得商业肯定有市场。结果呢？雨花区这边的商业已经够多了，红星商圈、井湾子商圈，甚至往南走一点还有暮云的商业。真要再搞一个大型商业综合体，谁去消费？
我琢磨了一下，好像确实是这么回事。这几年长沙的商业地产，空置率挺高的。我之前去过一次侯家塘附近新开的一个商场，三楼以上基本没什么人，店铺也开不满。商业这东西，不是你建了就有人来，得看周边有没有足够的消费力。
但问题来了，商改住到底能改出多少套房子？
公示里写了，这个地块大概是4万多平方米，容积率按住宅来算的话，能建的面积应该不少。我粗算了一下，如果按普通住宅的标准，一套房子算100平米，那怎么也得有几百套吧。朋友说可能更多，因为现在很多项目会做小户型，80平、90平的那种，这样套数就上去了。
雨花区这边，住宅其实一直挺紧俏的。尤其是高铁新城这一片，地铁2号线延长线规划过来，周边又有产业，比亚迪那么多员工，买房需求肯定在。我有个同事就在比亚迪上班，之前一直在找房子，看了好几个月，要么太贵，要么位置不好。他跟我抱怨说，这一片要么是安置房，要么就是商业配套的公寓，真正的住宅盘不多。
现在明升壹城这个地块要改成住宅，对这一片来说算是好事。至少供应量上来了，选择多了，价格也不至于被炒得太高。
但我还是想不通一个问题：为什么当初不直接规划成住宅？
朋友说，这事你得往前看。2015年前后，高铁新城刚开始搞的时候，大家对这一片的定位是"商务区"、"会展区"，觉得要对标深圳的会展中心，搞大型的商业配套。那时候长沙的房价还没起来，住宅需求也没现在这么明显。结果这几年形势变了，商业市场降温，住宅需求起来了，原来的规划就不合适了。
他这么一说，我突然想明白了点什么。城市规划这事，不是一成不变的。当初定下来的规划，是基于当时的判断和预期，但市场在变，需求在变，规划也得跟着调整。如果死守着原来的规划不改，建出来一堆空置的商业地产，那才是真浪费。
商改住，本质上是在纠错。
我又想到一个问题，这个改动会不会影响周边的房价？
朋友说，短期肯定有影响，但不一定是坏事。如果新盘入市，供应量增加，价格可能会稳一稳，甚至小幅回调。但长期来看，这一片的配套起来了，住的人多了，学校、医院、商业都会跟上，整体的价值还是会涨的。
我同事听说这个消息，还挺高兴的。他说终于有正经的住宅盘了，等开盘了他去看看。他现在住在雨花亭那边，每天开车去比亚迪上班，堵得要死。如果能在高铁新城这边买一套，上班十分钟就到了，生活质量能提升不少。
不过我也提醒他，商改住的地块，配套可能不会像纯住宅地块那么完善。原本规划的商业配套，现在改成住宅了，周边的学校、医疗这些东西，不知道会不会跟上。这个得看后续的规划调整。
说到底，这事让我明白了一个道理：城市发展不是按剧本走的。规划是死的，人是活的，市场也是活的。当初觉得对的事情，过几年可能就不对了。能及时调整，反而是好事。
雨花区这几年变化太快了，从井湾子到高铁新城，每次路过都能看到新的工地。以前觉得这一片太偏了，现在看来，反而是潜力最大的区域之一。明升壹城这个地块改成住宅，只是这个大变化里的一个小插曲。但对那些真正需要在这一片买房的人来说，这就是实实在在的利好。
我突然想起来，上个月还有个朋友问我，雨花区哪里还有房子值得买。我当时还说，高铁新城那边商业太多，住宅太少，不太推荐。现在看来，得改口了。
