2025年，长沙一共57宗地块成交，其中溢价地块5宗，与2024年持平；其中溢价最高的地块为029地块，溢价49%，楼面价11156元/平，由湖南园康置业和湖南信宇企业管理联合摘得，目前绿城代建！

期待理由一、月华系

这个案名这两天才公布，其实很拗口，一个是“金泓”，因为绿城是代建，背后的开发商，可能想露出一下自己品牌，所以加了一个自己名字，但这个名字的确不被大家熟悉，所以觉得拗口。

另一个拗口的就是“文澜樾华”，项目对于“文澜”的解释为：集萃历史人文思潮，写意中心波澜壮阔。“樾华”则为融汇湖湘时代华章，为风华君子谱写新篇。我觉得属实有点文邹邹了，在开发商做了多年，我发现“系列案名”其实挺好，统一好记。而“差异化案名”主要就看领导喜好了。

直接像杭州、福州以产品系命名，叫“芝澜月华”不挺好？像南京的“金陵月华”以城市命名，叫“湖湘月华”不也挺好记？

好吧，这都是虚名，我们看点实在的。绿城从法式豪宅标杆 “玫瑰园系” 的经典立序，到中式顶豪巅峰 “桃花源系”，再到如今的“月华系”，都是一款又一款现象级作品，引领行业刷新上限。绿城“月华系”，定位高于凤起，而绿城凤起麓鸣，已经是长沙天花板作品了。

“月华系”主要是打破当下豪宅 “以奢为豪” 的固有思维，跳出奢石堆砌的常规套路，将深厚人文底蕴与硬核产品力深度相融，在“奢”、“豪”中融入更多“文”、“雅”的内敛美学。月华系产品的主要特征：

1、全球大师级设计团队

包括建筑、幕墙、景观、室内等设计。从凤起麓鸣之前LWMA李玮珉、line+、GTS蓝颂团队标准来看，这次文澜樾华的设计团队应该更有实力，静待项目官宣。

2、择址观

“非核心土地不立月华，非革命作品不称月华”。很多楼盘广告语定位高，或别的城市该系列产品定位高，但一旦进入长沙，全变成了“阉割版”，具体不点名了，容易得罪人。但是月华系的确很讲规矩，在设计团队和择址达不到要求时，名字不会乱用。

3、外立面

以“无界美学” 为核心纲领，绿城“月华系”一眼豪宅，持续颠覆外立面设计标准：从 “超扁平” 到 “全面屏”、“超流体曲面屏”、“金镶玉质”，每一次创新都在重新定义行业审美边界。

从绿城金泓文澜樾华的三版方案来看，颜值无疑在不断提高，方案一有点像万科臻湾汇，腰线分割较多，不够立体。方案二有点像华润瑞府，立面整体感更强，但直角缺乏一丝灵动。方案三就明显顺眼多了，一是曲线的运用，直线属于人类，曲线属于上帝。同时分层腰线和顶冠设计，无论是让辨识度、还是中式文雅美感，都上了一个新台阶。

4、开放性、审美性与场域感

首先，开放性体现在月华系对社区空间的规划上，通过打造开放融合的生息街区，使建筑、社区与城市形成一个有机的整体。

其次，审美性则是月华系对住宅产品同质化问题的回应，通过创新质感雅奢的当代美学，解决市场上的“审美疲劳”，项目目前剧透的“外立面”、“发光玉石车道”等，都是美感十足。

最后，场域感强调的是社区内部的邻里交流和社交互动，月华系通过构建邻里交流的社交场域，创造了美好的社群温情和知己相交的圈层空间。项目目前宣传的“立体园林”，就是其中一个体现。

期待理由二、五一路

1、城市核心路网

五一路建于1952年5月1日，因“五一劳动节”得名。它正式称呼为五一大道，是一条横贯长沙东西的重要城市主干道路，绿城金泓文澜樾华处于五一路、迎宾路、芙蓉路路网交汇处，注定地段含金量高。

2、双地铁换乘

项目所在迎宾路口站为地铁2、6号线换乘站，长沙20米内正儿八经的地铁口楼盘不多，何况是双地铁口，更何况是市中心双地铁口。迎宾路口、文昌阁、五一广场、六沟垅、溁湾镇，这几个双地铁换乘点的物业，我觉得都是YYDS。

3、距离五一广场距离

要说长沙绝对中心，一定会说国金中心或五一广场。长沙2035年国土空间规划也明确规划了“一主两副多组团”的空间布局，所以距离五一广场距离，一定程度反应项目所在的“中心度”如何？而项目所在地就是“一主”。

4、中心带来的配套

不住主城中心的人，是很难享受这么全面的省级配套的——

商业：IFS、王府井、黄兴南路步行街、泊富、富兴、华创、大悦城等。

金融：目前，芙蓉中路集聚了全球战略投资机构37家 、金融总部 59家，三家全球四大会计事务所，证券、基金、保险等机构70多家，各种银行 200多家。芙蓉中路税收过亿的楼栋有16栋，总税收超 50亿，而滨江的湖南金融中心，单体税收过亿的楼栋为7栋，不到芙蓉中路一半。

医疗：多家三甲医院，湘雅医院、湘雅二医院、省人民医院、省妇幼保健院、省儿童医院等。

交通：2、6号线双地铁换乘+五一路城市主轴，中心位置，通达全城距离都为最短。

文旅：烈士公园、橘子洲、潮宗街、太平街、都正街、杜甫江阁、贺龙体育馆等。

教育：项目自带长沙市一中芙蓉中学、长沙市一中附属小学，开盘前应该会出红头文件。距离四大名校长郡、雅礼初高中总部也很近。

期待理由三、学位房

长沙市一中芙蓉中学前身为1953年由长沙市人民政府接管的湖南省长沙市第十二中学，该校自2012年起由长沙市一中深度托管，2025年2月21日更名为“长沙市一中初级中学”并举行揭牌仪式，长沙市一中芙蓉中学正式变更为长沙市一中初中部。

长沙市一中校长羿莎兼任一中芙蓉校长，负责全面管理；芙蓉区教育局党委书记、局长欧转兼任一中芙蓉党委书记。

这个楼盘会改变长沙顶级学位房的格局！在绿城金泓文澜樾华之前，顶级学位房没有这么强的中心地段、没有双地铁口、没有全面的省级配套、没有月华系品质、没有这种新规得房率和户型......而其他楼盘还卖2万+，文澜樾华的稀缺性不言而喻！

四、缺点不足

1、高容高密

这是市中心项目最大的通病，具体体现在容积率高、超高层、楼间距小、停车位紧张、临路噪音、周边老破小等。项目容积率3.43，有两栋超高层约150米，楼间距约30米，住宅车位比约1：0.9。

但凡在超级城市待过的，其实这都不算问题，而是一种核心区物业的特征。只是在大家传统观点里，物业的价值排序上，别墅＞洋房＞高层＞超高层。谁都知道，但是主城区说臣妾做不到别墅啊~

迪拜核心区在建的住宅楼Burj Binghatti就是550米，光是顶冠的造型就是100米，容积率就更别提了。

2、项目体量不大

麻雀虽小，又需要五脏俱全，怎样在有限的空间里，规划正常的动线或超预期的功能？这也是目前芯片、固态电池等存在的课题。这个我们交给绿城，等年后看看项目实景呈现，再给大家做进一步分析。其他城市“月华系”的空间功能规划，还是做得相当不错的。

3、门槛高

除了代建、建造成本高等原因外，地价高是主要原因。

029黄土塘地块是2025年6月27日土拍，起始价才7500元/㎡，但最终经过50轮加价的激烈争夺，地价来到了11000元/㎡，溢价率49%。这也从侧面说明了决定房子价值的，不是噪音、地块小，而是地段、配套、品质、稀缺资源（学校或江景）。

11000地价+回迁房、教育配套费3000+建安成本6000+营销、财务、代建、税费3000，成本23000元/㎡是跑不了的，所以我判断，加上10%利润，单价也得来到25000元/㎡，所以126㎡小户型的最低上车门槛也到了315万，这还是毛坯哦~

4、回迁房

其实，这种情况不少，譬如成都新希望D10的4栋住宅、长沙万科滨江一号的4栋住宅，都有一栋是回迁房。滨江一号做了物理隔断，但是文澜樾华是共享空间。

回迁房的影响本质就是两点：一是人群圈层是否拉垮，影响业主整体素质？二是房子本身是否拉垮，影响小区整体调性？答案都是否定的。反而，给了你一个接近领导、想进步的机会。

5、代建

相对自建来说，代建属于轻资产、低风险服务模式，侧重于专业管理输出，不是资金入股、而是技术入股。

但风浪越大鱼越贵，代建方风险低自然收益也少、利润空间有限。并且代建方毕竟是乙方，依赖委托方配合、管理难度较大，无决策权力。并且有些权责边界模糊、小则推诿扯皮，大则面临品牌、声誉、甚至是法律风险。

因此，如果是绿城自主开发，会优于合作开发、或者代建。

6、面积段不纯粹

想比湘江金茂府213-280㎡，或者运达滨江广场280-1200㎡。本项目的面积就相形见绌了。

但是我觉得逻辑不同，项目单价高、且临路，做大的定位其实是有很大风险的。项目最大价值点是学位，就得面积最小化、套数最大化，这样才能最大程度上利用学位。

加之新规户型，得房率高。算上赠送，一般的读书家庭3-5口之家，130-180㎡新规户型，基本符合他们需求。

五、产品户型

项目合计331套房源，有126-139-166㎡三个面积段，是赠送政策卡紧前的新规户型，因此得房率很高，属于长沙新规楼盘的一梯队。户型图引用“老王说房”，具体的户型信息，等待开发商官宣为准。

六、观点小结

“月华系”既然是全国标杆，这个项目应该有能力成为长沙住宅品质的标杆之作，并且引领长沙楼市不断升级进步。希望金泓&绿城能良好沟通、合作共赢，形成开发商、代建方、购房者三者共赢局面。

楼盘地段和配套，或多或少会有些不完美。好地段没学校、好学校太偏远没配套。而这个楼盘的地段、配套，基本是属于巨无霸级别，基本可以作为“不曾有、不再有”的作品。

学校目前只是预期高，具体关键点在于：楼盘是否有红头文件？是否为永久学位还是有使用年限？新学校成绩到底如何？但从学校定位、师资来看，这个学校大概率会成为长沙头部水平。

项目有很多核心主城楼盘的通病，但遍观一线城市，均是如此。这种类型项目不看短板多短，而是看长板多长。这些短板并不会改变项目价值，而是取决于地段、配套、品质这些长板能做多长？

如果地价没有溢价过高，按照起拍价7500元/㎡成交，这是全体购房者的福音。可惜没有如果，价格都是供需关系决定，愿意为溢价买单的开发商多，因为他们研判愿意为溢价买单的客户多。

房产现在是消费品，这类房子适合精英阶层的既要又要还要，他们不差钱，有能力为自己需求买单。这种产品保值性也比一般的强，但指望TZ，风险较大。

2026年主城区项目多（融华天玺、保利下大垅、中海侯家塘、长房悦棠府、建发南湖路、和顺南湖路等），买房往主城回归，是近两年买房保值的大趋势。主城客户厚度大、邦泰观宸便是优秀案例，但2026年竞争项目增多，谁能更快、更好，便能赢得有限的客户

相比于主城区的其他项目，这个项目的段位更高，而其他项目会展开拉锯战，主城其他项目，后续我也会一个个分析

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