长沙房地产开发流程-五证三验+交房即交证

一、前期决策与立项（合法起点）

- 备齐营业执照、开发资质、可研报告、环评/节能/水保文件，在发改委立项备案/核准 。
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- 核心产出：立项批复/备案证、环评批复、节能审查意见。

二、用地审批（拿地+用地规划）

- 招拍挂拿地，签土地出让合同，缴出让金+契税，办不动产权证 。
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- 同步申请建设用地规划许可证，明确用地范围、性质、容积率等指标 。
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- 核心产出：不动产权证、建设用地规划许可证。

三、规划设计与工程规划许可（方案+施工图）

- 做方案与施工图，同步日照/交通/人防/消防等专项设计；2023年起取消报建图审批，并入设计方案单体图纸复核 。
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- 方案获批后办建设工程规划许可证，施工图送审拿审查合格书 。
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- 办人防、消防设计审查/备案，材料线上推送，限时反馈 。
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- 核心产出：建设工程规划许可证、施工图审查合格证、人防/消防批文。

四、施工准备与施工许可（合法开工）

- 招标定施工、监理单位，签合同，备齐资料。
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- 走“建设项目开工一件事”线上办理，整合消防设计审查、施工许可、质量安全监督、人防/施工图审查等，一表申请、一网受理 。
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- 2026年1月起全面实行施工许可证电子证照，材料齐全5个工作日内发证 。
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- 核心产出：施工许可证（电子证照）。

五、预售许可（卖房资格）

- 工程投资达25%以上、进度达标，备齐执照、资质、土地证、工规证、施工证、预售方案、资金证明等，申请商品房预售许可证 。
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- 按“交房即交证”要求建楼盘表，合同网签备案，信息实时推送至相关部门 。
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- 核心产出：预售许可证。

六、竣工验收与确权（交付+办证）

- 五方验收，同步规划核实、消防验收/备案、人防验收、环保验收 。
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- 办竣工验收备案，不动产测绘与权籍调查，办不动产权证（大证），再给业主办分户证 。
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- 推行“交房即交证”，验收备案与产权登记同步推进 。
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- 核心产出：竣工验收备案表、不动产权证（分户）。

关键节点速记

- 五证：建设用地规划许可证→不动产权证→建设工程规划许可证→施工许可证→预售许可证→不动产权证（分户）。
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- 三验：规划核实、消防验收、竣工验收备案 。